2022年海南省房地产估价师之开发经营与管理高分通关题库及一套完整答案

《房地产估价师之开发经营与管理》题库 一 , 单选题 (共100题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（ ）。 A.容积率 B.空置率 C.资本化率 D.建安费用 【答案】 B 2、房地产投资的经济效果主要表现为( )。 A.销售收入 B.开发利润 C.成本利润率 D.投资收益率 【答案】 A 3、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（　　）。 A.获利能力分析 B.盈亏平衡分析 C.市场状况分析 D.定性风险分析 【答案】 B 4、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（　　）。 A.替代性 B.发展性 C.地区性 D.复杂性 【答案】 B 5、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（　）因素。 A.交通方便性 B.声望或形象 C.位置 D.建筑形式 【答案】 C 6、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（　）。 A.商品住宅 B.商用房地产 C.经济适用住宅 D.出让国有土地使用权 【答案】 A 7、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（　　）。 A.0.18 B.0.12 C.3.39 D.5.00 【答案】 C 8、关于利息的计算，下列说法不正确的是（　　）。 A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息 B.还款当年按年末偿还，按全年计息 C.每年应计利息＝（年初借款本息累计＋本年借款额/2）×贷款利率 D.“气球法”是指借款期末一次偿付全部本金和利息 【答案】 D 9、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（　）。 A.商用房地产风险更高 B.商用房地产的收益更高 C.商用房地产的价值更高 D.商用房地产的增值潜力更大 【答案】 A 10、对一个计算周期为20 年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（　　）。 A.包含了对通货膨胀的补偿 B.不包含对通货膨胀的补偿 C.没有实际意义 D.不能直接用于财务评价 【答案】 B 11、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。 A.面积单元 B.面积单位 C.出租单位 D.出租单元 【答案】 D 12、以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力( )。 A.资产负债率 B.内部收益率 C.流动比率 D.速动比率 【答案】 B 13、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（　　）。 A.试探性调查 B.推测性调查 C.因果性调查 D.描述性调查 【答案】 D 14、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（　）对房地产市场转变的影响。 A.人文环境的变化 B.生产和工作方式的转变 C.自然环境的变化 D.金融业的发展 【答案】 A 15、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（　　）模式。 A.选择专业化 B.产品专业化 C.大量定制 D.市场集中化 【答案】 D 16、房地产投资方案比选通常是在（　　）之间进行。 A.独立方案 B.互斥方案 C.净现值法 D.等额年费用法 【答案】 B 17、对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（　）。 A.Pb＜Pb＇ B.Pb≤Pb＇ C.Pb=Pb＇ D.Pb＞Pb＇ 【答案】 D 18、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（　）。 A.收益现金流风险 B.未来运营费用风险 C.汇率风险 D.时间风险 【答案】 C 19、单利计息与复利计息的区别在于( )。 A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 【答案】 C 20、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（　　）。 A.9.38% B.12.50% C.15.63% D.20.83% 【答案】 C 21、关于资本金现金流量表的说法，正确的是（　　）。 A.把所有投资均视为自有资金 B.现金流出包括利息支付 C.不考虑信贷资金的还本 D.只能用于计算静态盈利指标 【答案】 B 22、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（　）年。 A.3.09 B.3.48 C.3.83 D.3.92 【答案】 D 23、下列各项中，不属于项目核准重点评估内容的是（　）。 A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策 B.是否合理开发并有效利用资源 C.符合社会公众利益，未对项目建设地产生影响 D.是否对重大公共利益产生不利影响 【答案】 C 24、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产建筑物部分的总价为（　　）万元。 A.100 B.149 C.232.3 D.180 【答案】 C 25、抵押型REITs主要收入来源是（　）。 A.房地产买卖收入 B.房地产的增值收入 C.房地产出租收入 D.抵押贷款的利息收入 【答案】 D 26、工程变更估价原则中，已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照（ ）的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。 A.成本加费用 B.费用加利润 C.成本加利润 D.成本加负债 【答案】 C 27、某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2017年竣工的房屋建筑面积为80万㎡，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（ ）。 A.0.5年 B.1.5年 C.2年 D.3年 【答案】 B 28、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（ ）。 A.容积率 B.空置率 C.资本化率 D.建安费用 【答案】 B 29、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（　）。 A.甲>乙 B.甲 C.甲=乙 D.无法判断 【答案】 A 30、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。 A.20 B.30 C.70 D.40 【答案】 D 31、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（　　）。 A.8% B.6.12% C.12.62% D.8.24% 【答案】 A 32、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（　　）。 A.融资类参数 B.评价类指标 C.时间类参数 D.收益类指标 【答案】 D 33、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（　　）。 A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布 B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 【答案】 D 34、某市2014年办公楼施工面积为500万平方米，竣工面积为180万平方米；2015年办公楼新开工面积为650万平方米，竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2015年办公楼的施工面积为（　）万平方米。 A.620 B.670 C.970 D.1150 【答案】 C 35、（　　）是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。 A.一手资料 B.二手资料 C.原始资料 D.基础资料 【答案】 B 36、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲＝1500万元，E乙＝1800万元，E丙＝2200万元；净现值的标准差分别为δ甲＝890万元，δ乙＝910万元，δ丙＝1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（　　）。 A.乙＜丙＜甲 B.甲＜乙＜丙 C.丙＜甲＜乙 D.乙＜甲＜丙 【答案】 A 37、某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业服务，该项目采用的市场定位战略是（　　）差别化战略。 A.形象 B.产品 C.人员 D.服务 【答案】 D 38、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（　　）。 A.1% B.2% C.3% D.8% 【答案】 D 39、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（　　）。 A.全部投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.投资者各方现金流量表 D.资金来源与运用表 【答案】 B 40、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（　　）。 A.超额利润 B.投资回报 C.内部收益 D.风险报酬 【答案】 D 41、在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（　） A.建造费用 B.融资费用 C.其他工程费用 D.专业人员费用 【答案】 B 42、制定物业管理计划的基础是（　　）的目标。 A.政府 B.物业管理机构 C.业主 D.租户 【答案】 C 43、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（　）元。 A.1836.21 B.1810.39 C.1784.45 D.1795.36 【答案】 A 44、表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例的是（　　）。 A.空置量 B.空置率 C.空置水平 D.空置面积 【答案】 B 45、将借款本息视为现金流出的基本报表是（　　）。 A.全部投