2022年辽宁省房地产估价师之估价原理与方法高分通关题库精选答案

《房地产估价师之估价原理与方法》题库 一 , 单选题 (共100题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（ ）。 A.可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格 B.可比实例成交价格＋交易情况修正数额＝可比实例正常价格 C.可比实例成交价格－交易情况修正数额＝可比实例正常价格 D.可比实例成交价格÷交易情况修正系数＝可比实例正常价格 【答案】 A 2、判断误差大小或者准确性，实际中是将（　）进行比较。 A.评估价值与真实价值 B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果 C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果 D.真实价值与其他估价师的重新估价结果 【答案】 B 3、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。 A.61.84 B.78.35 C.84.88 D.173.17 【答案】 C 4、（ ）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查，有助于解决之后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。 A.交付估价报告 B.保存估价资料 C.确定估价结果 D.选定估价方法计算 【答案】 B 5、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。 A.土地面积 B.地质条件 C.土地位置 D.土地形状 【答案】 D 6、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络 【答案】 B 7、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（　）。 A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐 D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格 【答案】 D 8、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。 A.2020.80 B.2214.28 C.2336.45 D.2447.37 【答案】 B 9、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。 A.－100 B.－50 C.50 D.100 【答案】 B 10、从本质上讲，价值时点是由（ ）决定的。 A.委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象 【答案】 C 11、报酬率的表达式为（　）。 A.投资回报／所投入的资金 B.投资回收／所投入的资本 C.（投资回报＋投资回收）／所投入的资金 D.（投资回收－投资回报）／所投入的资本 【答案】 A 12、（ ）年建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。 A.2001 B.2002 C.2003 D.2005 【答案】 B 13、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（　）。 A.空间直线距离 B.交通线路距离 C.交通时间距离 D.经济距离 【答案】 D 14、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（ ）中。 A.房地产损害赔偿案件 B.房地产纠纷案件 C.房地产预售 D.房地产预测 【答案】 A 15、估价报告有效期应从（ ）起计。 A.价值时点 B.估价作业期 C.出具估价报告之日 D.签订估价委托合同之日 【答案】 C 16、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A.400 B.450 C.500 D.540 【答案】 A 17、确定估价对象及其范围和内容时，应根据( )，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 【答案】 B 18、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（ ）。 A.成新率 B.年折旧率 C.残值率 D.回收率 【答案】 A 19、下列哪项不是血瘀的形成因素 A.阴虚 B.血热 C.瘀血 D.痰浊 【答案】 A 20、关于明确估价目的的说法，正确的是（ ）。 A.估价目的由价值类型决定 B.估价目的根据估价师的经验确定 C.估价目的由委托人的估价需要决定 D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定 【答案】 C 21、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是 A.四七 B.三七 C.三八 D.五八 【答案】 A 22、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。 A.2.4% B.3.0% C.3.8% D.7.2% 【答案】 C 23、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（　）。 A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费 B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润 C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费 D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率 【答案】 D 24、 起于足踝下是 A.督脉 B.任脉 C.阴维脉 D.阴跷脉 【答案】 D 25、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。 A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性差和价值量大 D.不可移动和用途多样 【答案】 B 26、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（ ）。 A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定 D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 【答案】 B 27、某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（ ）。 A.维持现状 B.更新改造 C.拆除建筑物作为空地转让 D.新建较高标准的办公楼 【答案】 B 28、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（ ）。 A.交通拥挤 B.建筑技术提高 C.城市规划改变 D.自然环境恶化 【答案】 B 29、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（　）。 A.70.00% B.83.33% C.84.00% D.86.67% 【答案】 B 30、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（ ）年。 A.1 B.1.5 C.2 D.2.5 【答案】 D 31、 “用寒远寒，用凉远凉”属于 A.因时制宜 B.因地制宜 C.因人制宜 D.阴阳亡失 【答案】 A 32、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（　）万元。 A.2400 B.2410 C.2490 D.2500 【答案】 A 33、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（ ）的比率。 A.同价值 B.同收益 C.同性质 D.同类型 【答案】 C 34、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。 A.9616.83 B.10161.05 C.12021.04 D.12800 【答案】 A 35、在静态分析法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A.投资利润 B.开发利润 C.投资收益 D.销售税 【答案】 B 36、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ ）。 A.上升 B.下降 C.保持相对稳定 D.先上升后下降 【答案】 A 37、某个可比实例2013年1月1日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013年1月1日为1美元＝6.29元人民币，2013年9月1日为1美元＝6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到2013年9月1日为（ ）元人民币/m2 A.12580 B.12320 C.12782.69 D.12518.51 【答案】 C 38、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。 A.1200 B.1150 C.1100 D.1050 【答案】 D 39、已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（ ）。 A.2.5% B.3.0% C.5.06% D.8.0% 【答案】 C 40、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（ ）不同，价值也会有所不同