2022年安徽省房地产估价师之估价原理与方法模考题型题库带答案解析

《房地产估价师之估价原理与方法》题库 一 , 单选题 (共100题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、城市房屋拆迁估价应当采用（ ）。 A.客观合理价值标准 B.非公开市场价值标准 C.公开市场价值标准 D.政府规定的价值标准 【答案】 C 2、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）。 A.78.40% B.82.00% C.82.70% D.85.60% 【答案】 B 3、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。 A.9616.83 B.10161.05 C.12021.04 D.12800 【答案】 A 4、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。 A.75.56% B.81.67% C.85.00% D.86.67% 【答案】 B 5、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（　）元/平方米。 A.1840 B.2840 C.2966 D.3000 【答案】 D 6、报酬率的表达式为（　）。 A.投资回报／所投入的资金 B.投资回收／所投入的资本 C.（投资回报＋投资回收）／所投入的资金 D.（投资回收－投资回报）／所投入的资本 【答案】 A 7、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（　）万元 A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84 【答案】 C 8、气血关系失调的病机是 A.气和血互根互用的功能失调 B.气的运行郁滞不畅，血行障碍 C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱 D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散 【答案】 A 9、在百分比法中，交易情况修正系数应以（ ）为基准来确定。 A.成交价格 B.市场价格 C.交易价格 D.正常价格 【答案】 D 10、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。 A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00 【答案】 C 11、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（ ）。 A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考 B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考 C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考 D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考 【答案】 D 12、房地产权利的种类中，属于自物权的是（ ）。 A.所有权 B.典权 C.抵押权 D.地役权 【答案】 A 13、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。 A.2139 B.2146 C.2651 D.2659 【答案】 D 14、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（ ）。 A.拥有的房地产权利 B.受房地产权利以外因素限制的情况 C.受其他房地产权利限制的情况 D.额外的收益或好处 【答案】 B 15、收益法估价的典型对象是（ ），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。 A.混合收益的房地产 B.出租的房地产 C.自用或空置的房地产 D.自营的房地产 【答案】 B 16、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪 A.热 B.暑 C.风 D.火 【答案】 D 17、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。 A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00 【答案】 C 18、下列不属于对房地产估价的需要的是（ ）。 A.办理出国移民提供财产证明需要的估价 B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价 C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量 D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价 【答案】 B 19、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）。 A.收益递增原理 B.收益递减原理 C.最佳效益原理 D.适合原理 【答案】 D 20、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（　）通常是估价业务的主要来源。 A.主动争取 B.主动接受 C.被动争取 D.被动接受 【答案】 A 21、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。 A.空置率偏小 B.运营费用偏大 C.收益期限偏短 D.报酬率偏高 【答案】 A 22、亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的（ ）。 A.《赋税论》 B.《国民财富的性质和原因的研究》 C.《资本论》 D.《政治经济学原理》 【答案】 B 23、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（ ）。 A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧 【答案】 A 24、下列哪项不属于气机失调 A.气滞 B.气逆 C.气脱 D.气虚 【答案】 D 25、寒病即见寒象所采用的治法是 A.热因热用 B.寒因寒用 C.寒者热之 D.热者寒之 【答案】 C 26、路线价法特别适用于对( )进行估价。 A.单宗土地 B.大量土地 C.部分土地 D.待开发土地 【答案】 B 27、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（ ）作为标准深度。 A.中位数 B.众数 C.平均数 D.分位数 【答案】 B 28、 疾病发生的内在根据是 A.正气不足 B.正邪斗争 C.内外环境之间的相互影响 D.阴阳失调 【答案】 A 29、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。 A.2.0% B.2.24% C.2.5% D.4.33% 【答案】 A 30、塞因塞用针对的病机是 A.真寒假热 B.真热假寒 C.真虚假实 D.真实假虚 【答案】 C 31、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（ ）。 A.房地产转让估价应评估出租人权益价值 B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C.房屋征收估价应评估完全产权价值 D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 【答案】 D 32、某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。 A.10 B.11 C.13 D.14 【答案】 D 33、动而心悸、呼吸气短，属于 A.肺卫气虚 B.心气虚 C.脾气虚 D.宗气虚 【答案】 D 34、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。 A.异质性 B.排他性 C.替代性 D.互补性 【答案】 C 35、威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（　）。 A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本 【答案】 B 36、下列关于奇经八脉的描述正确的是 A.冲脉为十二经之海 B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用 C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经 D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛 【答案】 A 37、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（ ）。 A.正相关 B.负相关 C.不相关 D.行政因素影响 【答案】 B 38、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5∶1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3∶1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元。 A.630.0 B.650.0 C.661.5 D.682.5 【答案】 D 39、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。 A.某标准厂房 B.某体育场馆 C.某待出让土地 D.某写字楼 【答案】 B 40、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（ ）。 A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.假设开发法 【答案】 C 41、某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.02%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.5%，所得税抵扣的好处为0.5%，则该类房地产的报酬率为( )。 A.13.84% B.13.34% C.7.41% D.9.77% 【答案】 C 42、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（ ）。 A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升 B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降 C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关 D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关 【答案】 D 43、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（ ）进行评估。 A.工业厂房 B.工业用地 C.商品住宅 D.商住用地 【答案】 D 44、下列关于房地产估价