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泓域/建筑设计服务项目生产建设条件和技术条件评估分析
建筑设计服务项目
生产建设条件和技术条件评估分析
xxx投资管理公司
目录
一、 单利与复利 4
二、 利息与利率 4
三、 投资概述 5
四、 投资项目评估学的形成与实践 14
五、 软技术评估 19
六、 项目工艺方案评估 21
七、 交通运输与通信条件评估 26
八、 项目其他生产条件评估 28
九、 技术条件评估概述 30
十、 生产建设条件评估概述 32
十一、 项目概况 33
十二、 产业环境分析 36
十三、 工程咨询服务行业发展趋势 36
十四、 必要性分析 40
十五、 项目实施进度计划 40
项目实施进度计划一览表 41
十六、 项目经济效益评价 42
营业收入、税金及附加和增值税估算表 43
综合总成本费用估算表 44
利润及利润分配表 46
项目投资现金流量表 48
借款还本付息计划表 51
一、 单利与复利
计算利息的方法有单利法和复利法两种。
(一)单利计算法
单利计算法的特点是:各年的利息额仅按本金计算,各年的新增利息不加入本金计算其利息,即不计算利息的利息。这种方法的优点是计算简便,但缺点也比较明显,这种计算方法属于一种静态分析方法,不太符合资金运动规律,未能反映各期利息的时间价值,因而不能完全反映资金的时间价值。
(二)复利计算法
复利计算法的特点是:将上期期末的本利和作为本期的本金,在新的本金基础上计算本期的利息,即计算利息的利息。这种方法的优点是考虑了资金的增值部分利息或盈利的时间价值,能完全反映资金的时间价值,缺点是计算相对复杂一些。
在投资项目评估中计算资金的时间价值都采用复利法。
二、 利息与利率
(一)利息
利息是指占用资金所付的报酬(或放弃使用资金所得的补偿)。若将一笔资金(本金)存入银行,经过一段时间之后,存款用户可在本金之外得到一笔利息,作为存款的报酬。
(二)利率
利率又称报酬率,是指一个计息周期内所得的利息与本金之比,即单位本金经过一个计息周期后的增值额,通常用百分数表示。
1、名义利率
在以一年为计息基础时,名义利率是按每一计息周期的利率乘以每年计息期数。它实际上是按单利法计算的年利率。例如,存款的月利率为4%,则名义利率为4.8%,即4%x12=4.8%。名义利率是实际计息时不用的利率,只是在金融活动中或贷款合同文件上出现的利率。
2、实际利率
实际利率是实际计算利息时使用的利率,如上面的月利率4%就是实际利率,不过我们这里所说的实际利率是以年为计算利息的周期而表达的年利率,即按复利法计算换算的年利率。如果计息周期为1年,则名义利率就是实际利率。但计息期不是1年时,名义利率就不是实际利率。
3、名义利率与实际利率的换算
从以上计算可以看出,1年内,实行分期计算复利的条件下,实际年利率大于名义利率,计息期越多,相差越大。
4、连续利率
三、 投资概述
(一)投资及其特征
投资有广义和狭义之分。
广义的投资是指投资者为某种目的而进行的一次资源投放活动。投资者包括政府、企业和个人等。资源分为无形资源和有形资源两大类。无形资源主要指知识产权、发明专利、专有技术和商标商誉等。有形资源主要指人、财、物,包括劳动力、资本金、房地产和物资设备。随着科学技术的进步,无形资产在经济发展中所起的作用越来越大,将成为知识经济的主要推动力,但我国的经济发展目前主要靠有形资源的投入。
狭义的投资是指经济主体为实现经济目的而进行的一次资本金的投放活动。经济主体主要指为实现经济目的而从事经济活动的个人和企业,并将成为市场经济的投资主体,政府机构将逐步撤出经济活动,专门从事市场经济赋予它们的本职工作。这也是计划经济和市场经济的分界线。经济目的是指投入资本金后以期将来能获取最佳增值。资本金是与国际经济接轨有关的一个新名词,把过去资本主义国家投入的资本和社会主义国家投入的资金统一起来,统称为资本金。
目前人们所理解的投资,多为狭义的常规项目的直接投资。因此,理解广义与狭义的投资要从三个方面进行考察。
投资活动作为国民经济发展的重要促进因素,对一国的经济增长在数量和结构两方面都有显著的影响。投资数量的增加意味着积累现时国民财富,是保证未来经济发展的重要动力之一;投资数量的减少将延缓下一个经济周期的发展速度,使经济运行陷入低谷。投资不仅在数量上影响经济形势,在结构上也会对经济产生重要的引导作用,一定时期内投入某个地区或某个行业的资金越多,相应地该地区或行业的发展速度就会加快;资金投入的方向如果不尽合理,一国经济的发展就会失衡,会诱发一定的社会问题。投资活动之所以会产生这些影响,是因为投资具有以下特征。
1、投入资金多
投资是为了实现未来的收益而投入各种生产要素,以形成经营所需要的各类资产,因此对资金的需要量相当大。投资主体应在资金的筹措和运用方面采用科学的管理方法,以控制资金的投入数量、投入速度、投入质量和产出效益。否则,资金运用不当造成的损失将是巨大的。
2、占用时间长
从资金的投入到最终效益的产出一般要经历相当长的时间,投资存在明显的时滞,现时投入资金的活动要持续很长时间,而且投入的资金在一段时间内不能为社会提供有效的产出。为了使投资能够发挥正常的扩大再生产能力,保证经济运行的连续性,投资主体需要合理安排每一个时期的投资活动。
3、实施风险高
由于投资活动持续的时间较长,在其具体实施过程中受到外界诸多因素的影响,始终存在失败的潜在可能性,未来收益的实现就变得不那么可靠。投资实施过程中投资主体面临的主要风险有政策风险、技术风险、财务风险、市场风险及自然风险等,任何一项风险发生,都会对计划中的投资活动产生一定程度的冲击,因此投资活动通常要涉及风险的估计、防范和控制。
4、影响不可逆
投资的过程是组合各种资源形成新的生产能力的过程,主要是资金的物化过程,一旦投入的资金得到了物化,也就被固化在某一场所,具有显著的固定性和不可分割性。投资产生的效果会对国民经济产生持续的影响,如果某项投资行为被证明是错误的,在短期内我们将难以消除其不良影响。同时,扭转错误的投资行为,也需要付出巨大的代价。从相当长的一段时间来说,投资的影响通常是不可逆的。投资的这一特点要求人们在投资活动中保持谨慎的态度,尽力提高投资的质量。
(二)投资类型
投资可以按其性质、运用形式和投入行为、期限、用途等进行分类。
1、投资按其性质的不同,可分为固定资产投资、无形资产投资和流动资金
固定资产投资是指固定资产的再生产。固定资产是指在再生产过程中,能在较长时期里(一年以上或长于一个生产周期)反复使用,并在其使用过程中保持原有物质形态,其价值逐渐地、部分地转移到产品中去的劳动资料和其他物质资料,如房屋、建筑物、机器设备、运输设备等。它是国民财产的重要组成部分,是人们从事生产和生活消费的物质基础和基本条件。成为固定资产一般需要同时具备两个条件:一是使用期限在一年以上或长于一个生产周期,二是单位价值达到规定的标准。无形资产是指能长期地发挥作用但不具备实物形态的资产,如土地使用权、专利权、非专利技术、商标、商誉等。用于形成和购买无形资产的费用支出就称为无形资产投资。流动资金是指在生产过程中,垫支在流动资产上的资金;而流动资产是指不断地改变其物质形态,其价值一次性转移到产品中的资产,如原材料、燃料、在产品等。
2、投资按其运用形式和投入行为的不同,可分为直接投资和间接投资
直接投资是指投资者直接将货币资金投入投资项目及资产,并拥有被投资对象的经营控制权的投资。它一般可形成新的资本,扩大生产能力和工程效益,并通过其生产活动,直接增加社会的物质财富,提供社会所必需的劳务或服务。直接投资的实质是资金所有者和使用者、资产所有权与经营权的统一。间接投资是指投资者以其货币资金购买金融资产即有价证券,以期获取一定收益的投资。这种投资一般也可称为证券投资。其实质是资金所有者与使用者、资产所有权与经营权的分离与解体。
3、投资按其投资期限的长短,可分为长期投资和短期投资
长期投资是指投资者的投资回收期限在一年以上的投资,以及购入的在一年内不能变现或不准备变现的证券等投资。这类投资属于非流动资产类,其投资的目的主要有积累资金、经营获利、为将来扩大规模做准备、取得对被投资企业的控制权等。短期投资是指投资者以暂时闲余的资金购买能够随时变现、回收的有价证券及不超过一年的其他性质的投资。这类投资属于流动资产类。
4、投资按其用途的不同,可分为生产性投资和非生产性投资
生产性投资是指投入生产、建设等领域中的投资,其直接成果是货币资金转化为生产性资产,而生产、建设活动必须同时具备生产性固定资产和流动资产。因此,生产性投资又可细分为固定资产投资和流动资金。非生产性投资是指投入非物质生产领域中的投资,其成果是转化为非生产性资产,主要用于满足人们的物质文化生活需要,如投入文化、教育、卫生、体育、政府设施等的投资。
(三)投资的基础理论
1、马克思经济学关于投资理论的描述
马克思虽然没有直接就投资问题进行论述,但他的关于资本积累、资本周转、扩大再生产、资本有机构成的基础理论都涉及投资问题。
马克思在《资本论》中讲:我们已经知道,货币怎样转化为资本,资本怎样产生剩余价值,剩余价值又怎样产生更多的资本。但是,资本积累以剩余价值为前提,剩余价值以资本主义生产为前提,而资本主义生产又以商品生产者握有较大量的资本和劳动为前提。因此,这整个运动好像是在一个恶性循环中兜圈子,要脱出这个循环,就只有假定在资本主义积累之前有一种“原始”积累,这种积累不是资本主义生产方式的结果,而是它的起点。因此,所谓原始积累只不过是生产者和生产资料分离的历史过程。这个过程之所以表现为“原始”的,是因为它是形成资本与之相适应的生产方式的前史。
有了资本的原始积累,便启动了资本主义的生产方式,于是便产生了剩余价值和更多的资本积累。有了资本积累,资本家在利润的驱动下,按照资本的有机构成的方式,扩大再生产,使资本主义生产方式在不断追加资本(投资)的前提下扩张。马克思从这个过程中得出两点结论:一是“积累是扩大再生产的唯一源泉”“扩大资本(投资)只能靠累进的积累”;二是随着资本的积累,资本的价值构成将在技术构成的基础上不断提高,于是,进行生产所需要的投资起点也随之提高。也就是说,各个生产者所需要的资本也就越来越多。
2、西方经济学家关于投资的论述
古典经济学家的代表人物亚当,斯密,把经济增长与经济发展作为分析的主题,认为增长源于资本积累与资本的配置,他更注意资本积累。19世纪70年代出现了边际革命后,西方经济思想出现了重大变化:从古典学派认为经济增长源于积累力量作用的看法,转而研究一定时期内资源的静态配置,以促进经济增长。此后,西方的经济学者提出了许多从投资出发的经济增长模型,如哈罗德和多马模型、技术进步条件下新古典经济增长模型、新剑桥经济增长模型等。总之,西方经济学家认为,经济的原动力是投资(资本),投资具有双重作用,既创造需求也创造生产能力。同时,劳动和技术也要以资本为前提。
3、发展经济学家关于投资的理论
发展经济学是研究发展中国家如何发展的一门科学。发展经济学家认为,发展中国家经济发展受到多种因素的影响,不仅有经济因素,也有非经济因素,如国家政治、价值观念、传统方式、企业家的作用等,但他们一致认为:资本短缺是国民经济发展的主要障碍因素。与这一论断相关的理论主要有以下三种。
(1)纳克斯的“贫困恶性循环”理论。纳克斯认为,发展中国家普遍存在的特征是经济发展停滞不前,人均收入水平低,生活贫困。之所以长期贫困,不是因为国内资源不足,是因为国家经济中存在若干相互作用的“恶性循环系列”。其中最主要的是“贫困恶性循环”,其产生的主要原因是资本缺乏或资本形成不足。该循环在供给上表现为:低收入→低储蓄能力→低资本形成→低生产率→低产出→低收
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