某地产营销策略报告(PPT 114页)

中心区中心区9号作品号作品势在 必盛势在 必盛世联地产1/星河盛世2012年制定全年38.2亿的销售目标2/星河盛世要实现整体均价2.3万在在2011年市场一片惨淡的情况下 年市场一片惨淡的情况下 2011年片区内首个热销项目以年片区内首个热销项目以1.6万入市 万入市 问 题问 题3/星河盛世首次开盘要卖10亿2012年做为片区内首个入市的项目年做为片区内首个入市的项目不 可 能？不 可 能？世联地产追 本 溯 源Part 1:世联地产星河盛世的“亮点”星河盛世的“亮点”星河盛世的“今生前世”星河盛世的“今生前世”星河盛世的“硬伤”星河盛世的“硬伤”Part1:追 本 溯 源世联地产多年以前“星河盛世”，还只是“民乐旧改”l“民乐旧改”：一直是梅林关口“著名”烂尾别墅项目，多年未有开发商接手。“民乐旧改”：一直是梅林关口“著名”烂尾别墅项目，多年未有开发商接手。l2007年起，星河地产开始着手收购并重新开发，世联地产从项目的最开始阶段即进行服务。年起，星河地产开始着手收购并重新开发，世联地产从项目的最开始阶段即进行服务。曾经想过，距星河丹堤仅曾经想过，距星河丹堤仅500米之遥的民乐旧改，可以称其为米之遥的民乐旧改，可以称其为星河丹堤二期世联地产曾经的星河盛世，并非“天生丽质”不足之一：不足之一：在关外。在关外。l俗话说“英雄难过梅林关”，关口位置高峰期交通拥堵严重。俗话说“英雄难过梅林关”，关口位置高峰期交通拥堵严重。l项目周边农民房林立，环境嘈杂，档次较低。项目周边农民房林立，环境嘈杂，档次较低。世联地产不足之二：不足之二：路太多。路太多。梅龙路梅龙路梅观高速梅观高速夜间噪声情况夜间噪声情况梅龙路梅龙路梅观高速梅观高速昼间噪声情况昼间噪声情况l四通八达的交通网络，使出行更加方便，但周围四通八达的交通网络，使出行更加方便，但周围噪音影响噪音影响较严重。较严重。世联地产不足之三：不足之三：不舒适。不舒适。l本地块本地块容积率容积率4.4，由于容量有限，密度较大，部分楼体间的间距较小，楼间最小距离，由于容量有限，密度较大，部分楼体间的间距较小，楼间最小距离14.67米，可能出现对视情况。米，可能出现对视情况。世联地产潜在因素：潜在因素：星河造，不便宜星河造，不便宜星河出品，向来是市场标杆，向来是区域价格领跑星河出品，向来是市场标杆，向来是区域价格领跑者！者！l潜台词：星河盛世，别想着卖便宜星河系产品的售价，就是比周边贵！2010，星河时代，星河时代 高于 片区均价高于 片区均价 2000元元/平米平米2006，星河丹堤，星河丹堤 高于 圣莫丽斯高于 圣莫丽斯 10000元元/平米平米2005，星河世纪，星河世纪 高于 周边高于 周边1000元元/平米平米2002，星河国际，星河国际 高于 城中雅苑高于 城中雅苑 2000元元/平米平米 世联地产星河的资源，一直是为成功者所服务星河的资源，一直是为成功者所服务世联地产黄老板黄老板22年年苦心经营已步入全国百强行列！苦心经营已步入全国百强行列！星河集团，以房地产综合开发为首，以商业地产经营和金融投资为辅的三元驱动，稳步发展的同时在经济的周期波动中打造星河百年基业。星河集团，以房地产综合开发为首，以商业地产经营和金融投资为辅的三元驱动，稳步发展的同时在经济的周期波动中打造星河百年基业。星河集团，城市豪宅专家，品质人居建筑缔造者。星河集团，城市豪宅专家，品质人居建筑缔造者。一、注入品牌价值品质品质 优异优异世联地产星河的资源，一直是为成功者所服务，星河商业携星河的资源，一直是为成功者所服务，星河商业携COCO City入驻盛世入驻盛世自身5.8万的商业配套，并将引入全市第三家COCO系商业，随着周围商业配套的升级，这里将成为深圳的又一商业中心。二、注入配套价值巨幕影院巨幕影院国际美食国际美食精品超市精品超市时尚品牌时尚品牌亲子娱乐亲子娱乐TradeMix配套配套 高端高端世联地产“深入挖掘物业价值以解决中国开发商问题”“深入挖掘物业价值以解决中国开发商问题”世联为此努力了的六年！世联为此努力了的六年！但是，这些但是，这些还不够 还不够 世联地产三、挖掘地段价值1、地处梅林关口，更接近、地处梅林关口，更接近福田中心区福田中心区并同时享有并同时享有龙华新区龙华新区未来未来2000亿投入的利好因素；亿投入的利好因素；2、四通八达的交通网络，距离四号线、四通八达的交通网络，距离四号线“白石龙”地铁口“白石龙”地铁口步行仅步行仅3分钟。分钟。地段地段 中心中心世联地产四、坚持豪宅线路套数套数户型面积户型面积拼合户型拼合户型比例比例非拼户型非拼户型比例比例合计合计75-8032418%18%80-9047627%27%120-13545625%24314%39%142523%3%150-160815%543%3%170-1801086%6%合计合计53730%125770%100%总合计总合计1796产品产品 豪宅豪宅当没有限购令的时候，我们认为，拼合的大户型是提升项目整体定位的关键；2010年，当限购令出台，年，当限购令出台，并且我们有机会把全盘改小，全盘不拼合的时候，我们依旧坚持，我们相信，整体价值的挖掘，以及后续的营销发力，拼合大户型依旧能够支撑“豪宅”的定义，更不会成为销售的困难户拼合大户型依旧能够支撑“豪宅”的定义，更不会成为销售的困难户。世联地产六年时间，世联辛勤耕耘，苦苦寻觅六年时间，世联辛勤耕耘，苦苦寻觅星河盛世，星河盛世，将不会变成将不会变成“下一个谁”，“下一个谁”，而将成为而将成为“第一个我”！“第一个我”！强调商业，强调“中心区”，强调都市属性，强调便捷性；削弱噪音、拥堵等都市中心“必备缺点”强调商业，强调“中心区”，强调都市属性，强调便捷性；削弱噪音、拥堵等都市中心“必备缺点”世联地产都心综合体 盛世官邸都心综合体 盛世官邸已跃然纸上！已跃然纸上！项目基础指标项目基础指标:项目位置：民治大道与民乐路的交汇处总占地面积：项目位置：民治大道与民乐路的交汇处总占地面积：6.9万平米总建筑面积：万平米总建筑面积：46万平米其中（记容面积）：住宅面积：万平米其中（记容面积）：住宅面积：22万平米公寓面积：万平米公寓面积：2.8万平米商业面积：万平米商业面积：5.8万平米容积率：万平米容积率：4.4总套数：总套数：2744（拼后）（拼后）2362（可售）（可售）世联地产蓄 势 待 发Part 2:世联地产2012年，政策环境出现转折式变化的可能性极小，在此前提之下，清醒认清环境，自寻方法，顺应市场，放弃“靠天吃饭”的传统想法，则有机会逆势成功；年，政策环境出现转折式变化的可能性极小，在此前提之下，清醒认清环境，自寻方法，顺应市场，放弃“靠天吃饭”的传统想法，则有机会逆势成功；星河盛世如何脱颖而出？所谓逆势而上，更是势在必得世联地产突破与应对突破与应对Part2:蓄 势 待 发1/高调形象突破高调形象突破2/先前置后集中式的推广突破先前置后集中式的推广突破3/价格释放策略的应对价格释放策略的应对4/价格释放策略的应对价格释放策略的应对世联地产龙华不缺客户。片区内多年持续有新增供应，市场始终保持较高关注度；福田后花园的称呼，让龙华持续有相对固定客户关注；梅林关口历来为市区白领聚居地。阶段一（阶段一（2002-2005年）：起步的龙华价格趋使下的关内白领住区年）：起步的龙华价格趋使下的关内白领住区典型楼盘：四季花城、风和日丽典型楼盘：四季花城、风和日丽14阶段二（阶段二（2005-2007年）：衍变的龙华大盘的升级时代，白领首置与年）：衍变的龙华大盘的升级时代，白领首置与换房区域，豪宅初现换房区域，豪宅初现典型楼盘：星河丹堤、春华四季园、金地梅陇镇典型楼盘：星河丹堤、春华四季园、金地梅陇镇阶段三（阶段三（2008-2009年）：发展的龙华舒居价值的挖掘与客户的提升年）：发展的龙华舒居价值的挖掘与客户的提升典型楼盘：龙岸、溪山、上塘道典型楼盘：龙岸、溪山、上塘道阶段四（阶段四（2010-2011年）：城市的龙华大深圳北城市时代，多元化城年）：城市的龙华大深圳北城市时代，多元化城市置业市置业典型楼盘：中央原著、曼海宁、水榭春天典型楼盘：中央原著、曼海宁、水榭春天32形象形象世联地产吸引这种客户，龙华表示压力不大吸引这种客户，龙华表示压力不大如果是这种，龙华表示很希望，但是压力山大如果是这种，龙华表示很希望，但是压力山大龙华缺实力客户。形象形象世联地产从项目属性看，星河盛世符合一切白领需求。从项目属性看，星河盛世符合一切白领需求。便捷第一便捷第一离市区不远，离上班的地方不远，有商业，有地铁舒适第舒适第N密度高不怕，噪音不怕，没景观不怕但是，我们想卖给金领！形象形象世联地产如何打动那些“金领们”形象该买形象该买得买得买努力去买努力去买号召人来买号召人来买那些有点钱的，让你觉得成功路上就该有这样的居所作为象征那些不怎么有钱的，让盛世震撼他们，跳着蹦着也要真买不起的，也要成为盛世的传播者，在人群中发出声音那些真有钱的，让你觉得星河盛世是匹配身家的那些有点钱的，让你觉得成功路上就该有这样的居所作为象征那些不怎么有钱的，让盛世震撼他们，跳着蹦着也要真买不起的，也要成为盛世的传播者，在人群中发出声音那些真有钱的，让你觉得星河盛世是匹配身家的世联地产即使他们真的不是金领也要让他们觉得自己真的是金领即便，客户是他也要让他觉得自己是：只要他买了星河盛世即便，客户是他也要让他觉得自己是：只要他买了星河盛世世联地产星河盛世强者的盛世星河盛世强者的盛世不谈家庭、不谈爱情、不谈品调谈事业、谈成功的欲望不谈家庭、不谈爱情、不谈品调谈事业、谈成功的欲望世联地产所以所以：星河盛世星河盛世，必须豪宅必须豪宅。形象导出：形象导出：中心区前中心区前8作品：作品：1、1998年“星河明局”年“星河明局”2、1999年“星河雅居”年“星河雅居”3、2001年“星河华居”年“星河华居”4、2002年“星河国际”年“星河国际”5、2005年“星河年“星河COCO Park”6、2005年“星河世纪”年“星河世纪”7、2008年“星河中心”年“星河中心”8、2006年“星河丹堤”年“星河丹堤”2012 星河盛世再造！星河盛世再造！世联地产形象配合“软硬兼施”形象形象一张“硬邦邦”折页一张“硬邦邦”折页一本“黄金”楼书一本“黄金”楼书一副“高傲”的样子一副“高傲”的样子世联地产前面这一切，前面这一切，其实，都还只能算其实，都还只能算“自娱自乐”前面这一切，前面这一切，最重要的，是要最重要的，是要让目标客户认知。世联地产突破与应对突破与应对Part2:蓄 势 待 发1/高调形象突破高调形象突破2/先前置后集中式的推广突破先前置后集中式的推广突破3/海量客户的应对海量客户的应对4/价格释放策略的应对价格释放策略的应对世联地产节点回顾节点回顾留给我们的时间，确实很少2012年年4月月1日开放售楼处，日开放售楼处，29日开盘，储客时间：日开盘，储客时间：28天天4月1日售楼处开放4月29日开盘4月15日开样板房世联地产出路出路1：推广必须前置推广推广世联地产4月月1日日售楼处开放售楼处开放4月月29日日开盘开盘3月月3日日巡展开始巡展开始2月月14日日Coco park分展场分展场出路出路2：客户，必须提前积累推广推广世联地产山姆山姆沃尔玛沃尔玛岁宝百货岁宝百货梅林一村梅林一村人人乐人人乐人人乐人人乐新一佳新一佳东方时代广场东方时代广场高发城驰高发城驰沃尔玛沃尔玛海岸城天虹海岸城天虹财富广场财富广场金润大厦金润大厦创维大厦创维大厦新华保险大厦新华保险大厦上步大厦上步大厦福侨大厦福侨大厦凤凰大厦凤凰大厦曙光大厦曙光大厦南方大厦南方大厦赛格科技赛格科技中海大厦中海大厦万商友谊百货万商友谊百货莲花二村莲花二村梅林新世界梅林新世界巡展巡展下沙岁宝下沙岁宝看楼车看楼车65班，班，商场巡展商场巡展96次，次，写字楼巡展写字楼巡展55次，次，星河世纪巡展星河世纪巡展6次，次，中心区社区巡展中心区社区巡展10次，次，COCO Park分展场分展场67天