梅州经济开发区标准厂房和配套基础设施建设项目（二期）可行性研究报告

梅州经济开发区标准厂房和配套基础设施建设项目（二期）可行性研究报告梅州经济开发区标准厂房和配套基础设施建设项目（二期）可行性研究报告目录目录第一章概述.第一章概述.1.1项目基本情况.1.2编制依据及研究范围.1.3主要工程技术经济指标.1.4简要结论和建议.第二章项目建设背景及必要性.第二章项目建设背景及必要性.2.1项目建设背景.2.2项目建设必要性.2.3 项目建设的重要意义.第三章项目选址及建设条件.第三章项目选址及建设条件.3.1项目建设地址.3.2自然条件.3.3公用工程现状及建设条件.3.4选址合理性分析.第四章建设方案.第四章建设方案.4.1 总体设计方案.4.2 建筑工程建设方案.4.3 园区增效建设项目工程建设方案.4.3.1、规划总体设计.4.3.2、市政工程规划.第五章环境保护、劳动安全及水土保持.第五章环境保护、劳动安全及水土保持.5.1项目对环境的影响.5.2环境保护措施.5.3劳动安全.5.4环境影响评价.5.5水土保持.5.5.1水土流失分析.5.5.2环境影响的减免措施.第六章节能节水措施.第六章节能节水措施.6.1 耗能分析.6.2 节能技术措施综述.6.2.1 节能技术措施综述.6.3 节能管理方案评估.6.5 节能评估结论.第七章 绿色建筑.第七章 绿色建筑.7.1 节地与室外环境.7.2节能设计.7.3节水与水资源利用.7.4节材与材料资源利用.7.5室内环境质量设计方案.7.6运营管理设计方案.第八章 海绵城市.第八章 海绵城市.8.1 背景.8.2 海绵城市概念.8.3 低影响开发雨水系统.8.4 低影响开发雨水系统构建途径.8.5 设计目标.8.6 设施比选.8.7 设计方案.8.8 维护与管理.第九章 劳动安全与卫生.第十章 项目实施进度计划及招投标.第九章 劳动安全与卫生.第十章 项目实施进度计划及招投标.10.1项目进度计划.10.2项目招投标.第十一章 投资估算和资金筹措.第十一章 投资估算和资金筹措.11.1投资估算.11.2资金筹措与运用.11.3财务分析.项目盈利及偿债能力分析.第十二章 社会风险评价.第十二章 社会风险评价.12.1社会评价的目的.12.2社会评价的原则.12.3社会评价的方法.12.4社会影响分析.12.5互适性分析.12.6社会风险分析.12.7社会评价结论.第十三章 经济效益分析.第十三章 经济效益分析.13.1经济效益分析.13.2社会效益分析.第十四章 结论与建议.第十四章 结论与建议.14.1结论.14.2建议.第一章概述第一章概述1.1项目基本情况项目基本情况项目名称：项目名称：梅州经济开发区标准厂房和配套基础设施建设项目（二期）建设地点：建设地点：图 1-1 项目选址地（东升工业园后更名为广东梅州经济开发区）建设单位：建设单位：可行性研究报告编制单位：建设规模及内容：可行性研究报告编制单位：建设规模及内容：总规划用地面积6941600平方米，新建360000平方米标准厂房及275196平方米园区生活服务综合体，新建及升级改造35576平方米园区配套基础设施；园区基础设施建设内容包括：新建路网基础配套工程、垃圾转运站及收集站、全民健身广场、集中供热及管网配套工程、公共公交站系统、公厕、文化长廊，文化站美化升级改造、园区综合服务中心升级改造等。建设模式：建设模式：项目建议采用EPC模式。估算投资：估算投资：项目建设总投资为 356888.77 万元，其中工程建设费用为 268945.21万元，工程建设其它费用 72862.33 万元（含土地购置费），预备费 15081.23万元。建设资金来源：建设资金来源：除争取上级资金外，其余由建设单位自筹及融资、区财政统筹解决。建设进度计划：建设进度计划：项目拟总建设周期为 120 个月，本项目建设进度总体计划分三个阶段进行，具体安排如下：（1）第一个阶段为项目的筹备阶段；（2）第二个阶段为项目的具体实施阶段；（3）第三个阶段为项目的检查验收阶段。详见项目实施进度计划表1.2编制依据及研究范围编制依据及研究范围1.2.1编制依据编制依据1、中华人民共和国城乡规划法（2008）；2、中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016）；3、广东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016）；4、广东省城乡规划条例（2013）；5、广东省城市控制性详细规划管理条例（2005）；6、广东省委、省政府出台促进粤东西北地区产业园区扩能增效工作方案（粤办发201322 号）；7、梅州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016）；8、梅州市控制性详细规划编制技术规定（2013）；9、梅州市城乡规划局业务管理制度汇编（2014）；10、梅州市城市总体规划（2015-2030）（2015）；11、梅州工业新城总体规划（2008-2020）；12、城市规划编制办法（2006）；13、城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）；14、城市、镇控制性详细规划编制审批办法（2011）；15、投资项目可行性研究指南（计办投资200215 号）；16、建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发展改革委、建设部）；17、其它相关法规、规范和地方规程。1.2.2研究范围研究范围本项目的可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、规划方案、环境保护、建筑节能、建设进度及建设投资。本可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。1.3主要工程技术经济指标主要工程技术经济指标详细内容见下表标准化厂房技术经济指标序号项目单位数值1总规划用地面积平方米1260002总规划建设用地面积平方米1200003计容建筑面积平方米3600004新建厂房平方米3400005综合楼平方米200006建筑基底面积平方米630007绿地总面积平方米240008建筑密度50%9容积率3.010绿地率20%11周边配套基础设施平方米39000园区生活服务综合体技术经济指标（18.7 亩）序号项目单位数值1总规划建设用地面积平方米124662计容建筑面积平方米436312.1园区生活服务综合体平方米436313地下室平方米5609.74建筑基底面积平方米5609.75绿地总面积平方米31176建筑密度45%7容积率3.58绿地率25%9周边配套基础设施平方米3740园区生活服务综合体技术经济指标（8.83 亩）序号项目单位数值1总规划建设用地面积平方米59072计容建筑面积平方米147392.1园区生活服务综合体平方米147393地下室平方米23584建筑基底面积平方米23585绿地总面积平方米14746建筑密度40%7容积率2.58绿地率25%9周边配套基础设施平方米2063园区生活服务综合体技术经济指标（76.27 亩）序号项目单位数值1总规划建设用地面积平方米508462计容建筑面积平方米1784972.1园区生活服务综合体平方米1784973地下室平方米303624建筑基底面积平方米204005绿地总面积平方米127506建筑密度40%7容积率3.58绿地率25%9周边配套基础设施平方米17850园区配套基础设施建设项目建设内容与规模表序号项目建设内容单位 规模备 注（一）新建基础配套工程1新建路网基础配套工程6616.131.1开发区三路m254规划 16m 道路1.2开发区五路（远东达西侧以北）m344规划 18m 道路1.3开发区六路m589.19规划 18m 道路1.4开发区七路m443.95规划 18m 道路1.5东升三路（开发区中路 右侧）m944规划 24m 道路1.6东升四路m528.99规划 16m 道路1.7纵一路m504规划 18m 道路1.8纵二路m412规划 18m 道路1.9纵三路m350规划 18m 道路1.10纵四路m509规划 18m 道路1.11横一路m1300规划 18m 道路1.12罗乐大道（东瑞）m437规划 30m 道路2公共场所工程2.1辅导中心46002.2应急处置站17002.3垃圾转运站及收集站117992.4公厕座7公厕建设应尽量以结建式为主。2.5全民健身广场6400根据园区控规布局2.6污水提升泵站10003文化亮点工程3.1文化长廊180045*20*23.2文化站30004集中供热及管网配套工程项1含工业园区供热管网工程5公共公交站系统建设点3含始末点、停保场及公共停车场升级改造（二）升级改造基础配套工程1路网升级改造工程41841.1开发区二路（南接金宝金属、北至开发区一路m881采用规划 16m 道路1.2开发区四路（南接东升 一路、北至东升三路）m594采用规划 16m 道路1.3开发区五路（为 T 字形 路）m379采用规划 16m 道路1.4东升一路（西至东升自来水厂、东至鼎泰电子m820采用规划 16m 道路1.5东升二路（西接开发区一路、东至开发区中路m1135采用规划 24m 道路1.6东升三路（西至宝得电子、东至东升三路改造 段）m375采用规划 24m 道路2绿化、美化、亮化升级改造工程m370990含边坡防护、人行道升级改造等3罗乐大道至 S333 线市政配套设施建设m2800市政配套设施4荣声广场配套设施提升改造100005园区综合服务中心升级改造5276.86占地面积 1861，建筑面积 5276.86（三）园区生活服务综合体及地下室1园区生活服务综合体236866红线范围 103.8 亩2地下室383301.4简要结论和建议简要结论和建议1.4.1结论结论项目的建设改善了广东梅州经济开发区的投资环境，有利于提高产业发展环境，有利于土地资源节约集约利用。项目建设总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。建设地点交通便利，具有较好的建设条件，该项目设计方案在技术上可行。1.4.2建议建议1、本项目的建设用地已经安排落实，建议建设单位抓紧做好项目的建设立项、上报审批和各项相关工作；2、抓紧落实项目的投资资金，争取投资资金按时到位；3、严格按照基本建设程序办事，认真实行项目法人责任制、招投标制和建设监理制，对工程的投资、进度和质量予以有效控制；4、切实加强项目建设的监督、检查和管理，专项资金必须做到专款专用，确保工程质量和资金效益；5、在建设过程中，需要做好施工现场的隔离措施，确保项目建设安全、有序进行。第二章项目建设背景及必要性第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景项目建设背景2.1.1工业园简介工业园简介梅州市东升工业园前身是梅州经济开发试验区，创建于 1992 年 10 月，2006 年经国务院重新审核更名为“广东梅州经济开发区”，国土资源部核定面积为 7.06 平方公里。2011 年经省政府同意，开发区内 3.23 平方公里区域纳入广州（梅州）产业转移工业园扩园范围，由广州和梅州两市政府合作共建。按照市委、市政府决策部署。作为全市扩大对外开放、促进山区经济发展的重要载体，经过多年发展，园区已较具规模，产业特色明显、集聚度较高，已形成以国威电子、志浩电子、博敏电子、威利邦电子等产值过亿元企业为龙头，从铜箔、覆铜板、电路板生产到电子电器产品生产、互联网及电子商务等较完整的电子信息产业链，是 2011 年省市共建战略性新兴产业基地（梅州高端电路板产业基地）的主要平台。目前，园区共有企业 121 家，其中投产企业 105家，用工总人数 2 万多人；电子信息类企业 55 家，占入园企业总数的45.45%，其中电路板生产企业 31 家，占全市电路板生产企业总数的一半以上；规模以上企业 30 家，上市企业 9 家，其中威华股份、博敏电子、嘉应制药 4 家企业在主板上市，国威电子集团总公司在香港上市；风华环保、冠锋电子、华力电气、恒晖科技、恒祥医药 5 家企业在“新三板”挂牌。广东梅州经济开发区按照高起点规划、高标准设计、高水平建设的原则和思路进行规划建设，努力把广东梅州经济开发区建设成为以高新技术产业为主体的经济园区，形成