2022年云南省房地产估价师之开发经营与管理高分题型题库a版

《房地产估价师之开发经营与管理》题库 一 , 单选题 (共100题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的（　　）资料。 A.一手 B.二手 C.原始 D.基础 【答案】 A 2、下列关于资产负债表不正确的是( )。 A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况 B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表 D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标 【答案】 B 3、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（　　）。 A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入 【答案】 C 4、当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。 A.50% B.60% C.80% D.90% 【答案】 B 5、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（ ）。 A.私人权益融资 B.私人债务融资 C.公开权益融资 D.公开债务融资 【答案】 C 6、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（　）。 A.时间类参数　　 B.融资相关参数　　 C.评价标准类参数　　 D.收益相关参数 【答案】 D 7、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（　　）。 A.认知价值定价法 B.成本加成定价法 C.挑战定价法 D.领导定价法 【答案】 B 8、企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，为（ ）。 A.资产 B.负债 C.所有者权益 D.收入 【答案】 C 9、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。 A.社会平均收益率 B.项目基准收益率 C.通货膨胀率 D.国家经济增长率 【答案】 B 10、根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每年的起止日期为（ ）止。 A.上年的6月1日起至5月31日 B.上年的8月1日起至7月31日 C.每年的1月1日起至12月31日 D.每年的6月1日起至下年的5月31日 【答案】 C 11、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（　）。 A.临界点分析 B.期望值分析 C.敏感性分析 D.概率分析 【答案】 A 12、某家庭以抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6％，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（　）元。 A.7019.53 B.7972.34 C.8524.15 D.8587.65 【答案】 B 13、如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其（　　），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。 A.投资周期 B.自然寿命 C.自然周期 D.经济寿命 【答案】 D 14、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（　）。 A.等额年值法 B.差额投资内部收益率法 C.净现值法 D.等额年费用法 【答案】 A 15、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（　　）。 A.发行可转换债券 B.发行普通股股票 C.发行优先股股票 D.发行公司债券 【答案】 D 16、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（　　）年内延续弥补。 A.2 B.3 C.4 D.5 【答案】 D 17、某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为28%，受阻损失为2%，运营费用为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（　　）万元。 A.86 B.26 C.126 D.70 【答案】 C 18、工程成本控制的主要对象是主要费用的（　　）。 A.变动费用 B.固定费用 C.材料费用 D.人工费用 【答案】 A 19、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即______；定位于最大的细分市场，即______；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即______。（　　） A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销 B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销 C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销 D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销 【答案】 B 20、关于融资成本，下列说法不正确的是( )。 A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用 B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费 D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费 【答案】 D 21、按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（　）划分。 A.城市内某个区域 B.省或自治区所辖地域 C.城市 D.中国房地产市场 【答案】 C 22、如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其（　　），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。 A.投资周期 B.自然寿命 C.自然周期 D.经济寿命 【答案】 D 23、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（　）。 A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入 【答案】 C 24、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（　　）。 A.成本利润率 B.资本金利润率 C.销售利润率 D.财务内部收益率 【答案】 D 25、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（　），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 A.越大 B.越小 C.没有关系 D.无法判断 【答案】 A 26、从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开的变形缝是（ ）。 A.伸缩缝 B.沉降缝 C.防震缝 D.施工缝 【答案】 B 27、下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（　）。 A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费 【答案】 D 28、（　）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。 A.判断竞争者反应模式 B.确定竞争者战略 C.确定竞争者目标 D.识别竞争者 【答案】 D 29、某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（　）万元。 A.8.75 B.11.25 C.13.25 D.15.75 【答案】 B 30、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（　　）万元。 A.11.41 B.11.49 C.12.41 D.12.49 【答案】 C 31、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（　）。 A.最低可接受收益率原则 B.不行动原则 C.备选方案差异原则 D.最高可接受收益率原则 【答案】 D 32、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（　　）万元。 A.11.41 B.11.49 C.12.41 D.12.49 【答案】 C 33、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（ ）。 A.养老保险费 B.失业保险费 C.医疗保险费 D.劳动保险费 【答案】 D 34、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（　），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。 A.数额 B.用途 C.发生时间 D.付款特点 【答案】 D 35、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。 A.投资机会选择与决策分析阶段 B.前期工作阶段 C.建设阶段 D.租售阶段 【答案】 B 36、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（　　）。 A.相关房地产类型的在建数量 B.吸纳率分析 C.相关房地产类型的存量 D.改变用途数量 【答案】 B 37、（　　）反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。 A.房地产价格指数 B.量价弹性 C.住房市场指数 D.消费者心理指数 【答案】 C 38、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（　　）。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.投资者各方现金流量表 D.财务计划现金流量表 【答案】 D 39、下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是（　）。 A.财务内部收益率 B.财务净现值 C.销售利润率 D.静态投资回收期 【答案】 D 40、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000 万元，预计项目的单位变动成本为4500 元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（　　）元/m2。 A.5377.78 B.6277.78 C.6722.22 D.7847.22 【答案】 D 41、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（ ）。 A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润 【答案】 A 42、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（　　）万元。 A.33.00 B.33.10 C.36.00 D.36.10 【答案】 C 43、高尔夫球场属于（　　）。 A.居住物业 B.酒店和休闲娱乐设施投资 C.工业物业 D.特殊物业 【答案】 B 44、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（　　）。 A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 【答案】 A 45、地基单位面积所能承受的最大压力，称为（ ）。 A.地基正常承载力 B.地基最大承载力 C.地基最小承载力 D.地基