某楼盘某某年营销方案(powerpoint 59页)

龙湖华庭龙湖华庭20112011年营销方案年营销方案2011.03.1720102010年年1010月份，项目进场。月份，项目进场。1212月份，月份，3 3号楼基本清盘。号楼基本清盘。20112011年年2 2月月1212号，号，2 2号楼开盘，号楼开盘，截止截止20112011年年3 3月中旬，月中旬，7272套房源，成功销售套房源，成功销售5757套，销售率套，销售率80%80%！回顾回顾我们的成绩我们的成绩目标：目标：总总1.51.5亿元以上！住宅均价亿元以上！住宅均价 2500 2500 元以上！元以上！一期已经完成一期已经完成40004000万的销售指标，总体销售目标，高于万的销售指标，总体销售目标，高于50005000万！万！建筑面积建筑面积均价均价合计销售额合计销售额一期一期3 3号楼号楼9494套套1147211472平米平米224122412571000025710000一期一期2 2号楼号楼（1150711507平米）平米）已售已售5454套套250825081587905015879050剩余剩余4242套套258825881336960813369608我们的经验我们的经验多渠道高密集度的强势传播：多渠道高密集度的强势传播：短信，电视字幕，售楼部外场环境的积极营造（大围墙，大户外），短信，电视字幕，售楼部外场环境的积极营造（大围墙，大户外），汽车站对面墙体户外，出租车后背玻璃广告汽车站对面墙体户外，出租车后背玻璃广告有效的聚客手段：有效的聚客手段：日增值卡，日增值卡，VIP卡卡,升级后的升级后的VIP客户，使得每一次开盘都是客户，使得每一次开盘都是“供不应求供不应求”！每一次开盘，我们对结果都能提前掌控，每一次开盘，我们对结果都能提前掌控，“人为的稀缺，造就楼盘价值不断攀升人为的稀缺，造就楼盘价值不断攀升”！但是，我们的销售目前也遇到了瓶颈：但是，我们的销售目前也遇到了瓶颈：第一是货源第一是货源，我们的可销售货源，越来越少。，我们的可销售货源，越来越少。第二是市场第二是市场，政策趋紧，省调查组暗访，息县房产进入了一波观望期。，政策趋紧，省调查组暗访，息县房产进入了一波观望期。而且，经过两批推售，龙湖华庭的销售价格已经和息县其他现房小高层楼盘持平！而且，经过两批推售，龙湖华庭的销售价格已经和息县其他现房小高层楼盘持平！期房的价格优势，不复存在！期房的价格优势，不复存在！我们期房的价格和息县现房小高层的尾盘价格趋于一致！我们期房的价格和息县现房小高层的尾盘价格趋于一致！面对项目现状，我们应该如何前行？面对项目现状，我们应该如何前行？难点：价格更高，目标更大。难点：价格更高，目标更大。原则：在继续发扬一期成功经验的基础上，更上一层楼。原则：在继续发扬一期成功经验的基础上，更上一层楼。迎难而上，再创辉煌！迎难而上，再创辉煌！报告报告内容内容 第二部分第二部分 二期（二期（1 1号楼，号楼，4 4号楼）营销思路号楼）营销思路 第三部分第三部分 月度营销执行铺排月度营销执行铺排 第一部分第一部分 2 2号楼清盘思路号楼清盘思路一、一、2 2号楼清盘思路号楼清盘思路民翔苑，尾盘几乎清盘，民翔苑，尾盘几乎清盘，28002800元元/平米，电梯框架小高层，准现房平米，电梯框架小高层，准现房东湖秀景，好楼层基本预订完毕，近期不会有什么动作。东湖秀景，好楼层基本预订完毕，近期不会有什么动作。2000-27002000-2700元元/平米平米英伦小镇，尾盘几乎清盘，英伦小镇，尾盘几乎清盘，27502750元元/平米，多层现房。平米，多层现房。金立文博苑，尾盘几乎清盘，金立文博苑，尾盘几乎清盘，2700-28002700-2800元元/平米，电梯框架小高层，准现房平米，电梯框架小高层，准现房息州豪府，共规划息州豪府，共规划1515栋分二期开发：一期栋分二期开发：一期9 9栋，其中三栋（栋，其中三栋（3#7#8#3#7#8#）因拆迁未确定规）因拆迁未确定规划，二期规划未定。一期：划，二期规划未定。一期：2 2栋栋1111层小高层、层小高层、4 4栋多层共推出栋多层共推出700700余套；余套；多层多层26902690，小高层，小高层29002900，一次性，一次性3%3%最高优惠最高优惠3 3万。万。息县市场息县市场有效供应量偏少！有效供应量偏少！住宅市场住宅市场“供不应求供不应求”的局面不会改变！的局面不会改变！我们的货源我们的货源2 2号楼（号楼（1 1单元，单元，3 3单元，单元，4 4单元）剩余房源共计单元）剩余房源共计1717套，套，2 2单元单元2424套单位，目前销售前景不明朗。套单位，目前销售前景不明朗。17+24=4117+24=41套，套，41/96=42.7%41/96=42.7%剩余单位略多；剩余单位略多；17/96=17.7%17/96=17.7%，剩余单位略少。，剩余单位略少。我们的货源我们的货源2 2号楼（号楼（1 1单元，单元，3 3单元，单元，4 4单元）剩余房源共计单元）剩余房源共计1717套，套，1 1层层5 5套，套，8 8层层7 7套，套，3-63-6层共计层共计5 5套。套。2 2号楼中间层货源紧缺！一定要严控中间层货源销售！号楼中间层货源紧缺！一定要严控中间层货源销售！2 2号楼加上号楼加上2 2单元的剩余单位也不过单元的剩余单位也不过4141套，也不算多！套，也不算多！剩余单位中，剩余单位中，2-62-6层中间层单位过少层中间层单位过少，需要特别严控！，需要特别严控！2 2号楼的号楼的3-43-4月营销思路月营销思路3 3月月3131号之前，适度涨价的号之前，适度涨价的2 2号楼号楼1 1层和层和8 8层单位有成交！层单位有成交！4 4月月1010号左右，解决号左右，解决2 2单元问题，政协团购最后成交时间！单元问题，政协团购最后成交时间！4 4月月2424号之前，号之前，2 2号楼剩余单位保持在号楼剩余单位保持在2020套左右。套左右。用涨价成交推动团购成交！适度控制剩余单位数量。用涨价成交推动团购成交！适度控制剩余单位数量。4 4月中旬销售思路月中旬销售思路根据根据3 3月份销售情况，调整价格。（涨价是月份销售情况，调整价格。（涨价是2 2号楼的主旋律！）号楼的主旋律！）严格控制销售节奏，严格控制销售节奏，4 4月底之前，使得剩余单位保持在月底之前，使得剩余单位保持在15-2015-20套；套；如果政协团购成交不成功，剩余单位略多，就打出清盘特惠的宣传攻势。如果政协团购成交不成功，剩余单位略多，就打出清盘特惠的宣传攻势。面价加面价加50005000，对外宣传，对外宣传“50005000抵抵10000”10000”其实根本没动销售价格。其实根本没动销售价格。而且而且“清盘时期清盘时期”重点推售重点推售1 1层和层和8 8层单位，仍然保留中间层单位。层单位，仍然保留中间层单位。5000抵抵10000，龙湖华庭，龙湖华庭2号楼清盘特惠！号楼清盘特惠！2 2号楼清盘思路号楼清盘思路4 4月底，月底，2 2号楼剩余单位被控制在号楼剩余单位被控制在15-2015-20套，套，15-2015-20套的销售策略：套的销售策略：“严控节奏，小幅推售，批批涨价！严控节奏，小幅推售，批批涨价！”每次都对外宣称，是开发商亲戚的购买的每次都对外宣称，是开发商亲戚的购买的2 2套房源，稀缺，难得，错过就不再有。套房源，稀缺，难得，错过就不再有。“公馆楼王，错过就不再有！公馆楼王，错过就不再有！”2 2号楼的销售周期，一直拉到号楼的销售周期，一直拉到1 1号楼开盘。号楼开盘。2 2号楼部分单位，享受和号楼部分单位，享受和1 1号楼单位一样的成交价格！甚至还要高于号楼单位一样的成交价格！甚至还要高于1 1号楼单位成交价格！号楼单位成交价格！二、二期整体营销思路二、二期整体营销思路我们的货源我们的货源1 1号楼和号楼和4 4号楼，号楼，1 1号楼号楼1212层；层；4 4号楼号楼8 8层。层。1 1号楼号楼1 1梯梯4 4户，户，160160套，套，1900019000平米左右；平米左右；4 4号楼号楼1 1梯梯3 3户，户，4545套，套，54005400平米。平米。共计共计205205套，套，2440024400平米左右。平米左右。我们的目标我们的目标总总1.621.62亿元！住宅总销售目标亿元！住宅总销售目标1.21.2亿元左右！住宅均价亿元左右！住宅均价 2500 2500 元！元！二期（二期（1 1号楼，号楼，4 4号楼）的均价号楼）的均价26002600元！元！建筑面积建筑面积均价均价合计销售额合计销售额一期一期3 3号楼号楼9494套套1147211472平米平米224122412571000025710000一期一期2 2号楼号楼（1150711507平米）平米）已售已售5454套套250825081587905015879050剩余剩余4242套套258825881336960813369608二期二期（1 1号楼，号楼，4 4号楼）号楼）246002460026002600636900636900商业商业6364.86364.8600060003818880038188800地下室地下室6223622380080049784004978400合计合计56471.856471.8162085858162085858我们要达到的目标是我们要达到的目标是我们要达到的目标是我们要达到的目标是 品牌：品牌：互动发展，互动发展，实现项目品牌与信大实现项目品牌与信大 品牌的双重突破品牌的双重突破周期：周期：快速消化，压快速消化，压 缩时间成本缩时间成本利润：利润：突破价格天花板突破价格天花板 实现利润最大化实现利润最大化在单位时间内利润、品牌良好互动，名、利双收！在单位时间内利润、品牌良好互动，名、利双收！我们的难点我们的难点价格越来越高，和其他项目比期房的价格优势逐渐消除。价格越来越高，和其他项目比期房的价格优势逐渐消除。现有的包装和推广，已经为项目期房销售带来了现有的包装和推广，已经为项目期房销售带来了“高溢价高溢价”，但依照现有的包装定位，要实现更高的售价，需要更多的资源支撑。但依照现有的包装定位，要实现更高的售价，需要更多的资源支撑。我们需要在楼盘原有推广包装的基础上，我们需要在楼盘原有推广包装的基础上，更上一层楼！更上一层楼！精、细、特、品项目产品力提升项目产品力提升精：精工精：精工 体现在工程材料，电梯品牌等质量的可靠性。售房部放置局部真实立面展示售房部放置局部真实立面展示细：细致。社区内标示牌、路灯杆、步道地砖、栅栏、长椅、垃圾箱等造型和选材的细致。停车位垃圾桶垃圾桶原则：原则：品牌建材实物展示，品牌建材实物展示，尽量缩短现房和期房之间的差距。尽量缩短现房和期房之间的差距。2 2期市场定位期市场定位城中央城中央.电梯洋房电梯洋房.特首公馆特首公馆形象再包装形象再包装项目自身资源与外界资源如何有效联动项目自身资源与外界资源如何有效联动（挖掘更多的亮点和形象力）（挖掘更多的亮点和形象力）竞争中取胜，项目操作更大程度需要后天的竞争中取胜，项目操作更大程度需要后天的运作支撑！运作支撑！如何翘动全城置业如何翘动全城置业（项目需要最宽泛的客群来源）（项目需要最宽泛的客群来源）可信度如何迅速打造可信度如何迅速打造（开发商品牌在现实条件下如何突破）（开发商品牌在现实条件下如何突破）123如何抢夺竞争楼盘客户？如何抢夺竞争楼盘客户？（不争，天下莫与能争之）（不争，天下莫与能争之）4推广四大难点推广四大难点针对宽泛客群针对宽泛客群我们需要达到我们需要达到针对项目可信度针对项目可信度我们需要达到我们需要达到针对内外资源联动针对内外资源联动我们需要达到我们需要达到买房买房 一定要一定要来看看我们项来看看我们项目的效果目的效果高档楼盘的口高档楼盘的口碑碑多个形象第一多个形象第一产品、物业、产品、物业、品牌形象、品牌形象、社会形象社会形象针对激烈的竞争针对激烈的竞争我们需要达到我们需要达到“住到我们项