2022年福建省房地产估价师之开发经营与管理自测题型题库完整答案

《房地产估价师之开发经营与管理》题库 一 , 单选题 (共100题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1、( )是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。 A.廉租房 B.经济适用房 C.市场价商品住宅 D.商品房 【答案】 B 2、开发商应当自工程竣工验收合格之日起（　）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A.14 B.15 C.28 D.30 【答案】 B 3、工程量清单计价中，“招标控制价”是由招标人根据有关计价规定计算的工程造价，其作用是招标人用于对招标工程发包的（ ）。 A.成交价 B.保留价 C.最高限价 D.最低限价 【答案】 C 4、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（　）。 A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的 B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率 D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 【答案】 A 5、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（　　）。 A.社会平均收益率 B.通货膨胀率 C.国民经济增长率 D.项目基准收益率 【答案】 D 6、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（　　）。 A.资本金现金流量表 B.财务计划现金流量表 C.利润表 D.借款还本付息表 【答案】 D 7、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（　　）。 A.建筑安装工程费 B.公共配套设施建设费 C.土地费用 D.基础设施建设费 【答案】 C 8、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（ ）。 A.竞争多于垄断 B.垄断多于竞争 C.竞争与垄断持平 D.不存在竞争和垄断 【答案】 A 9、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（　）。 A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法 【答案】 C 10、住房市场中消费者的购买对象是住宅，其购买的目的是（　　）。 A.满足自住需求 B.投资保值增值 C.满足自住需求或投资保值增值 D.满足自住需求或投资保值增值，或是两者都有 【答案】 D 11、以下属于房地产资产管理范围的是（　　）。 A.制定物业策略计划 B.设备更新财务预测 C.室内布局与空间规划 D.建筑设计与工程规划 【答案】 A 12、会计的基本职能有会计核算和（ ）。 A.资源配置 B.会计监督 C.会计决策 D.会计控制 【答案】 B 13、、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（　）。 A.设计寿命 B.经济寿命 C.法定寿命 D.自然寿命 【答案】 B 14、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（　　）万元。 A.16 B.18 C.20 D.22 【答案】 B 15、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的( )弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。 A.所得税前利润 B.所得税后利润 C.应分配利润 D.未分配利润 【答案】 A 16、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（　）。 A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系 B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落 C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了 D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出 【答案】 B 17、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（　）。 A.20% B.15% C.10% D.25% 【答案】 B 18、下列风险中属于系统风险的是（　　）。 A.比较风险 B.市场供求风险 C.未来运营费用风险 D.持有期风险 【答案】 B 19、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（　　）。 A.建筑安装工程费 B.土地费用 C.空置率 D.容积率 【答案】 C 20、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（　　）。 A.12.00% B.14.00% C.14.80% D.17.20% 【答案】 C 21、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。 A.是否考虑计算公式的影响 B.是否的考虑设备寿命影响 C.是否考虑资金时间价值的影响 D.是否考虑设备磨损的影响 【答案】 C 22、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（　）左右。 A.5% B.8% C.10% D.15% 【答案】 C 23、某企业2011年12月底，负债总额为400万元，利润总额为200万元，资产总额为1000万元。则该企业的资产负债率是（ ）。 A.20% B.40% C.80% D.100% 【答案】 B 24、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（　　）。 A.150% B.200% C.75% D.400% 【答案】 C 25、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（　　）。 A.成本利润率 B.资本金利润率 C.销售利润率 D.财务内部收益率 【答案】 D 26、在（　）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。 A.银行 B.经销商 C.业主 D.政府 【答案】 D 27、单利计息与复利计息的区别在于（　　）。 A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 【答案】 C 28、居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用属于（　　）。 A.基础设施建设费 B.公共配套设施建设费 C.建筑安装工程费 D.其他工程费 【答案】 B 29、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40㎡，外墙面积8㎡，单元间分隔墙面积10㎡，公摊面积5㎡，那么，可出租面积应为（　）㎡。 A.44 B.48 C.54 D.64 【答案】 C 30、（ ）要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。 A.可靠性 B.重要性 C.可比性 D.谨慎性 【答案】 B 31、按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为（　　）。 A.生产性投资和非生产性投资 B.直接投资和间接投资 C.长期投资和短期投资 D.金融投资和实物投资 【答案】 B 32、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是( )。 A.无差异性营销 B.差异性营销 C.定制性营销 D.集中性营销 【答案】 B 33、开发项目的内部收益率表明了（　）。 A.项目投资所能支付的最高贷款利率 B.将未来收益或收入转换成现值的收益率 C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比 【答案】 A 34、下列不属于房地产置业投资项目盈利能力经济评价中静态指标的是（　　）。 A.投资利润率 B.资本金利润率 C.财务内部收益率 D.投资回报率 【答案】 C 35、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其( )的风险因素。 A.变动可能性 B.影响重要性 C.发生经常性 D.类型归属性 【答案】 A 36、会计的基本职能有会计核算和（ ）。 A.资源配置 B.会计监督 C.会计决策 D.会计控制 【答案】 B 37、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（　）。 A.收益现金流风险 B.未来运营费用风险 C.汇率风险 D.时间风险 【答案】 C 38、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（　　）。 A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费 【答案】 D 39、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（　　）。 A.全部投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.投资者各方现金流量表 D.资金来源与运用表 【答案】 B 40、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（　）。 A.甲>乙 B.甲 C.甲=乙 D.无法判断 【答案】 A 41、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与( )。 A.意愿 B.途径 C.能力 D.动机 【答案】 B 42、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（　　）。 A.满足购买者使用要求 B.购买者支付能力 C.物业预期收益 D.物业用途 【答案】 C 43、阴疽，治疗常用 A.四妙勇安汤 B.阳和汤 C.吴茱萸汤 D.当归四逆汤 【答案】 B 44、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产建筑物部分的总价为（　　）万元。 A.100 B.149 C.232.3 D.180 【答案】 C 45、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为( )万元。 A.3.41 B.4.05 C.4.59 D.12.59 【答案】 A 46、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于（　　）研究阶段。 A.投资机会 B.初步可行性 C.详细可行性 D.项目的评估和决策 【答案】