越秀区城市更新改造补短板项目（二期）——老旧小区改造项目可行性研究报告

越秀区城市更新改造补短板项目（二期）——老旧小区改造项目 可行性研究报告 1 越秀区城市更新改造补短板项目（二期）——老旧小区基础设施升级改造工程项目可行性研究报告 目 录 第一章 概述 1 1.1 项目名称、地点及建设单位 1 1.2 项目可研申报单位 1 1.3 项目建设背景 2 1.4 编制依据 4 1.5 项目建设内容和规模 7 1.6 项目建设期 17 1.7 投资估算与资金筹措 17 1.8 主要结论 17 1.9 与近年来已经实施的相关内容的界面说明 17 1.10 主要建议 20 第二章 项目建设的背景与必要性 22 2.1 项目的建设背景 22 2.2 项目的建设必要性 25 第三章 研究区域规划情况及建设内容 33 3.1 研究区域情况及建设内容 33 3.2 研究区域相关规划 42 第四章 建设目标与建设内容 49 4.1 项目建设总体目标 49 4.2 项目具体工程建设目标 49 4.3 项目建设内容及规模 50 第五章 场址选择与建设条件 58 5.1 建设地点 58 5.2 建设条件 61 第六章 工程建设方案 65 6.1 建设原则及策略 65 6.2 改造思路 66 6.3 规划与建设标准 67 6.4 项目改造实施范围 78 6.5 房屋建筑本体方案 84 6.6 社区公共部分方案 92 第七章 海绵城市 102 7.1 海绵城市建设背景分析 102 7.2 设计原则 102 7.3 参考的规范及标准 103 7.4 设计参数 104 7.5 指标体系 105 7.6 海绵城市建设措施 107 第八章 节能节水措施 109 8.1 编制依据 109 8.2 能耗分析 109 8.3 项目所在地能源供应状况 110 8.4 节能措施 110 8.5 节水措施 112 第九章 环境影响评价 113 9.1 功能区划、影响对象及评价标准 113 9.2 施工期环境影响分析及保护措施 113 9.3 使用期环境影响分析及保护措施 117 9.4 结论 118 第十章 组织结构 119 10.1 项目建设管理模式 119 10.2 项目管理 119 10.3 组织架构及人力资源配置 125 10.4 人员培训 127 第十一章 项目实施进度计划与招投标 128 11.1 项目实施进度计划 128 11.2 项目招标方案 128 第十二章 投资估算 130 12.1 投资估算 130 12.2 取费标准 131 12.3 投资估算 133 12.4 资金来源 133 第十三章 社会效益评价 165 13.1 社会效益分析 165 13.2 风险分析 169 13.3 社会评价结论 171 第十四章 树木保护专章 173 14.1 项目概况 173 14.2 依据规范及条例 173 14.3 树木分类基本定义 175 14.4 绿化迁移原则 175 14.5 现状树种及分布 176 14.6 树木回迁方案 176 14.7 树木迁移施工方案 176 14.8大树迁移移植保活技术 177 14.9 绿化迁移施工其他注意事项 178 第十五章 结论与建议 179 15.1 结论 179 15.2 建议 181 附件 183 3 第一章 概述 1.1 项目名称、地点及建设单位 项目名称：越秀区城市更新改造补短板项目（二期）——老旧小区改造项目 项目地址： 可研申报单位： 项目性质：改造 1.2 项目可研申报单位 1.3 项目建设背景 越秀区是广州最古老的中心城区，越秀区作为广州行政、商贸、金融、文化中心，形成了以第三产业为主体，特色经济为带动，商贸服务业为支撑的产业格局。中山五路一带是广州最繁华商贸中心和古城文化旅游区，有北京路、海印地区、英雄广场、一德路等一批知名商贸区，有环市东国际中央商务、东风路现代服务、流花会展等商务区。随着越秀区经济建设的发展，人口规模的不断增加，城市基础设施存在一些问题，主要表现在：经济发展质量和效益还有待进一步提高；城区环境建设还存在不少短板；民生保障水平仍需提升。 《广州市越秀区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》指出越秀区十四五期间发展目标是“力优化提升中心城区功能，打造城市更新典范。树立全周期管理理念，聚焦产城融合、产业转型、职住平衡、智慧建设等关键领域，科学布局生产、生活、生态空间，着力推进以人为核心的新型城镇化，优化提升中心城区功能，提高城区能级，建设一流城区。” 为不断完善老城区基础设施、补强短板，越秀区在2020年开始建设实施城市更新改造补短板项目一期工程，针对越秀区基础设施中存在的问题，筹划实施了水环境治理、片区品质提升、公园基础设施升级改造、环卫基础设施品质4大类型，共计26个子项内容。 随着一期项目建设，对越秀区城市基础设施起到了提升作用，特别是针对雨污分流、人行系统完善改造等，极大地方便了人民的生活。因此，为进一步落实越秀区十四五规划的目标，提升人居环境，谋划新一轮微改造，打造城市更新典范，越秀区人民政府提出了越秀区城市更新改造补短板项目(二期）建设，项目以“三线”下地、“四网”融合为重点，推动老旧小区实现设施智能、服务便捷、管理精细。以重要节点、重要路段、重点片区为抓手，围绕建筑立面、市政设施、标识标匾等要素，加强城市公共空间基础设施建设管理，巩固提升旧楼加装电梯、厕所革命、垃圾分类成效，推动一批背街小巷整治提升、一批老旧设施升级改造，最终努力建设品质化的美丽越秀。 通过对越秀区城市更新改造补短板项目(二期）建设的建设，促进越秀区及广州市人口集中、产业集聚、要素集约，充分发挥城市在区域协调发展、促进经济社会发展及粤港澳大湾区核心城市的辐射带动作用，打造生态之城、宜居之城、人文之城，为越秀区在未来“十四五”的发展迎来新机遇。 因此，为了加快推进项目的前期工作，广州市越秀区建设和水务局牵头开展项目建设方案等前期程序。2021年11月，越秀区建水局委托广州市国际工程咨询有限公司编制《越秀区城市更新改造补短板项目（二期）建设方案》。 按照越秀区工程建设项目建设方案联审决策程序，2021年12月27日，《越秀区城市更新改造补短板项目（二期）建设方案》经广州市越秀区政府投资工程建设项目建设方案联审决策委员会市政建设专业委员会和房屋建设专业委员会联合评审以及联审决策审议通过（越市政联审〔2021〕1号、越联决〔2022〕1号）。随后，项目《建设方案》根据联合评审会议意见及建议进行修改完善。2021年12月31日，本项目《决策风险分析报告》取得《广州市越秀区发展和改革局关于越秀区城市更新改造补短板项目（二期）决策风险评估论证的意见》（越发改〔2021〕71号）。 2022年1月下旬，根据越秀区政府最新的指示精神，在“越秀区城市更新改造补短板项目（二期）”已完成决策风险分析与评估、建设方案联审决策的基础上，选定《建设方案》中部分老旧小区改造项目，单独编制《项目可行性研究报告》。越秀区建设和水务局委托广州市国际工程咨询有限公司沿用《越秀区城市更新改造补短板项目（二期）建设方案》的决策成果，编制《越秀区城市更新改造补短板项目（二期）——老旧小区改造项目可行性研究报告》。 1.4 编制依据 1.《国家计委办公厅关于出版〈投资项目可行性研究指南（试用版）〉的通知》（计办投资〔2002〕15号）； 2.《国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（发改投资〔2006〕1325号）； 3.《市政工程投资估算编制办法》（建设部建标〔2007〕164号）； 4.《市政工程投资估算指标》（建设部建标〔2007〕240号）； 5.《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》； 6.《广州市城市污水治理总体规划修编》（广州市水务局，2009）； 7.《广州市雨水系统总体规划》（广州市水务局，2009）； 8.《广州市城市供水水源规划》（广州市水利局，2007）； 9.《广州市中心城区河涌水系规划》（广州市水利局，2007）； 10.《广州市防洪（潮）排涝规划（2008～2030年）》（广州市水务局，2013）； 11.《广州市水资源综合规划》（广州市水务局，2008）； 12.《市政公用工程设计文件编制深度规定（2013年版）》； 13.《室外排水设计标准》GB50014-2021； 14.《城镇给水排水技术规范》GB50788-2012； 15.《泵站设计规范》GB 50265-2010； 16.《城市排水工程规划规范》GB50318-2017； 17.《城镇排水与污水处理条例》； 18.《地表水环境质量标准》GB3838-2002； 19.《建筑结构荷载规范》GB50009-2012； 20.《给水排水工程构筑物结构设计规范》GB50069-2002； 21.《砌体结构设计规范》GB50003-2011； 22.《城市污水处理工程项目建设标准属》（修订本）2001年； 23.《污水排入城镇下水道水质标准》GB/T 31962-2015； 24.《恶臭污染物排放标准》（GB14554－93号）； 25.《声环境质量标准》GB3096-2008； 26.《城市道路工程设计规范》CJJ 37-2012[2016年版]； 27.《城市道路路线设计规范》CJJ 193-2012； 28.《城市道路交叉口设计规程》CJJ 152 2010； 29.《无障碍设计规范》GB50763-2012； 30.《广东省住房和城乡建设厅广东省环境保护厅转发住房城乡建设部环境保护部关于印发城市黑臭水体整治工作指南的通知》（城建〔2015〕943号）； 31.《广州市第4号总河长令》； 32《.广州市排水单元达标攻坚行动任务书（2019-2024）》； 33.《广州市水务管理条例》（2018年修改，于2018年12月21日起实施）； 34.《广州市建设项目雨水径流控制办法》（2019）； 35.广州市生活饮用水品质提升技术指引要点（试行） 36.《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号） 37.《广东省住房和城乡建设厅关于明确近期国家有关文件约束要求的函》（粤建节函〔2021〕804号）； 38.《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市社区建设补短板行动计划的通知》； 39.《中共中央办公厅国务院办公厅印〈关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见〉的通知》（厅字〔2021〕36号）； 40.《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）； 41.《广东省人民政府办公厅关于科学绿化的实施意见粤府办》（〔2021〕48号）； 42.《广州市历史文化名城保护规划》； 43.《五仙观-怀圣寺-六榕寺历史文化街区保护利用规划》； 44.《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》； 45.《城市道路交通工程项目规范》（GB 55011-2021）； 46.《建筑与市政工程无障碍通用规范》（GB 55019-2021） 47.建设单位提供的其他有关资料。 1.5 项目建设内容和规模 本项目拟通过老旧小区升级改造，完善越秀区城市基础设施，优化区域功能，打造品质城市，从而促进越秀区的城市管理水平提质增效。 越秀区城市更新改造补短板项目（二期）——老旧小区改造主要分为：18个子项目，具体如下： 1.北京街老旧小区改造补短板项目（广大二巷、广卫路、华宁里、吉祥路、越华路、正南路、广福巷、社仁坊社区）。 2.六榕街老旧小区改造补短板项目（文园巷社区及周边（原将军东社区）、光孝寺周边彭家巷社区、盘福路2