佛山房地产住宅项目工程管理及策划（实际案例分享）

工程管理策划（工程管理篇实际案例分享）工程管理策划（工程管理篇实际案例分享）2016年05月23日 项目部项目部11.项目基本信息及管理目标1.1 项目概况1.2 项目管理架构1.3 项目管理目标2.施工组织管理总平面2.1 场地现状分析2.2 配合营销管理 2.3 项目施工组织管理3.工程进度计划3.1 项目总控目标3.2 项目一级计划3.3 项目二级计划3.4 项目全景计划3.5 项目专项计划3.6 工程进度管理保障措施目目 录录4.工程质量管理4.1 质量管理目标和内容4.2 设计图纸管理4.3 工程进场交底4.4 重要技术方案评审4.5 样板引路规划4.6 材料设备验收管理4.7 关键点质量控制4.8 成品保护标准及管理要求4.9 标准单元及公共部位处交付标准4.10 设计变更管理4.11 现场签证管理4.12 本项目管理重点、难点及预防对策5.招标采购管理5.1 项目合约规划5.2 项目整体采购计划5.3 集采成果使用计划6.安全文明管理6.1 安全文明管理目标6.2 安全文明管理措施7.工程过程成本控制7.1 设计变更的管理7.2 工程签证管理8.项目风险管理8.1风险管理要点8.2本项目预估风险及管理21、本项目位于佛山市禅城区佛平路与市东路交汇处，地处东方广场商圈；2、地块周边市政配套基本齐全，东侧、北侧存在较多七八十年代旧民居。佛山涌佛山涌0.28km0.3km东方广场东方广场 1.4km 祖庙祖庙 地铁站地铁站0.8km1.1.项目基本信息及管理目标项目基本信息及管理目标-1.1-1.1 项目概况项目概况 1.1.1 位置及环境31.1.项目基本信息及管理目标项目基本信息及管理目标-1.1-1.1 项目概况项目概况 1.1.2 建设用地规划指标项目规划指标实际指标总用地面积（）33972.8733972.87容积率（综合）5.045.04总建筑面积（）/226567.39地上计容建筑面积（）171095.14 171095.14地上不计容建筑面积（）/4573.23地下建筑面积（个）/50899.50建筑密度(综合)32.15%31.58%限高（m）135m99.90m绿地率(综合)28.21%28.24%停车位（个）14371437地上停车位（个）/0地下停车位（个）/1437住宅面积（个）/113588.88公寓面积（）/35780.67商业面积（）/17872.45办公面积（）/6106.26其他配套面积（）/1676.0741.1.项目基本信息及管理目标项目基本信息及管理目标-1.1-1.1 项目概况项目概况 1.1.3 业态分布业态建筑面积（）建筑面积占比（）销售住宅7057841.25公寓3578120.91销售商业151438.85裙楼商业66183.87独栋商业85254.98回迁住宅3892822.75回迁商业27291.60回迁办公61063.57车位1437/51.1.项目基本信息及管理目标项目基本信息及管理目标-1.2-1.2 项目管理架构项目管理架构项目经理（张）公司领导成本合约组（沈、彭）技术协调组（刘、骆）工程实施组（刘建、何、*）内务资料组（*）公司各职能部门政府及行业主管部门资源合作单位项目营销组（曾、万）备注：人员已到位1.2.1 项目管理架构图61.1.项目基本信息及管理目标项目基本信息及管理目标-1.2-1.2 项目管理架构项目管理架构p项目经理：主要负责协调项目部跟公司领导及其它业务部门、当地政府等相关机构的沟通，同时全面负责项目的成本、技术、工程实施和项目营销管理等；p成本合约岗：主管项目成本、招标和合同方面所有事务，协助工程实施组对施工单位和材料供应单位进行管理；p技术协调岗：主管项目前期报建、设计方面所有事务，协调解决现场技术问题；p工程实施岗：主管项目工程实施方面所有事务，负责施工现场问题的协调解决；p项目营销组：主管项目营销方面所有事务，协调对接成本、设计与工程实施；p内务资料岗：主管项目组内部文件管理事务，负责收发文件和图纸、文件整理归档。1.2.2 主要岗位职责7项目投资收益指标p项目IRR 17.53%；p项目毛利率 22.06%；p项目净利润 16,957万元 ；p投资回收期 2.2 年。项目经营性指标p规划可经营建筑面积：187,353 ；p项目开盘时间不晚于 2016年3月；竣工交付时间不晚于2017年6月；p项目房地产开发总成本：80,926万元；p项目总销售收入:201,368万元；项目管理目标p锻炼出能打硬仗的项目团队：项目建设过程中，培养出骨干员工不少于5人。1.1.项目基本信息及管理目标项目基本信息及管理目标-1.3 1.3 项目管理目标 1.3.1 项目启动会阶段目标8p进度管理目标 项目一级计划达成率 100%；二级计划达成率 96%;项目开盘时间不晚于：2016年3月15日；竣工交付时间不晚于：2017年6月30日。质量管理目标 定量指标：第三方评估得分80 分；工程巡检得分80 分；一次性交楼率90%；缺陷维修满意 100%。质量奖：佛山市建筑工程优质奖，争创广东省建筑工程优质奖。p安全文明管理目标定量指标：第三方评估（安全文明管理）的得分 80 分；定性目标：安全措施落实到位，不发重生大安全事故；奖项：佛山市安全文明施工样板工地，争创广东省安全文明施工样板工地。1.1.项目基本信息及管理目标项目基本信息及管理目标-1.3-1.3 项目管理目标 1.3.2 项目实施会阶段目标9公交车站3#2#4#1#安怀西街佛 平 路市 东 上路双向双向4车道车道双向双向6车道车道原有路口原有路口新开路口，计划新开路口，计划20152015年年7 7月开通月开通道路狭窄，施工道路狭窄，施工车辆无法通行车辆无法通行2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划-2.1 2.1 场地场地现状分析现状分析 2.1.1 项目区位及周边道路关系10地下管线场地移交概况图2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划-2.1 2.1 场地场地现状分析现状分析 2.1.2 场地移交及施工现状目前施工现状图*佛 平 路市 东 上路待拆建筑，计划待拆建筑，计划20152015年年7 7月份开始拆除月份开始拆除地块东面、北面存在较多七十年代左右旧建筑。施工前已安排周边房屋安全鉴定工作，施工过程存在扰民投诉和索赔风险旧建筑桩基础旧建筑砖基础备注：原建筑基础形式多为桩承台，清理难度大2.2.工程施工组织总平面策划工程施工组织总平面策划-2.1-2.1 场地现状分析场地现状分析 2.1.3 场地不利因素分析（一）12佛 平 路市 东 上路现有园林、绿地影现有园林、绿地影响销售示范区及商响销售示范区及商业运营，需改迁业运营，需改迁现有电力分支箱，影响商业氛围，待本项目通电后拆除现有通信箱，影响商业氛围，需改迁2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划-2.1-2.1 场地现状分析场地现状分析 2.1.3 场地不利因素分析（二）*佛 平 路供水移动联通电信军用电视合水污水燃气高压市 东 上路规划路规划路供水移动联通电信军用电视合水燃气高压说明：1、地块南侧、西侧为现状道路，市政管线齐全，比较成熟；2、地块东侧、北侧为规划路，管线需重新规划建设；3、市东上路市政污水管实际接入雨污合流管中，导致本项目污水接入标准存在不确定性，需协调解决。2.2.工程施工组织总平面策划工程施工组织总平面策划-2.1-2.1 场地现状分析场地现状分析 2.1.4 场地周边现状管线分析*临时变压器：临时变压器：2X630KVA+1X800KVA临时用水接入点临时用水接入点（DN50）施工排水接入施工排水接入点（点（DN250）施工排水接入施工排水接入点（点（DN250）施工排水接入施工排水接入点（点（DN250）临时用电接入点临时用电接入点（10KV)原有分支箱原有分支箱2.2.工程施工组织总平面策划工程施工组织总平面策划-2.1-2.1 场地现状分析场地现状分析 2.1.5 临时水电接入情况 备注：施工临时水电已经接通，临时排水手续正在申报施工临时水电已经接通，临时排水手续正在申报中。中。*永久用水接入点永久用水接入点燃气接入点燃气接入点雨水排水点雨水排水点永久用电接入点永久用电接入点10KV电缆接入电缆接入2.5公里远变电站公里远变电站移动接入点移动接入点雨水排水点雨水排水点联通接入点联通接入点污水排水点污水排水点电视接入点电视接入点电信接入点电信接入点2.2.工程施工组织总平面策划工程施工组织总平面策划-2.1-2.1 场地现状分析场地现状分析 2.1.6 永久市政接入条件说明：1、地块南侧、西侧市政管线基本齐全，可就近接入；2、地块东侧、北侧为待建规划路，管线建设存在不确定性，因此本案不打算利用。2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划2.2 2.2 配合营销管理配合营销管理2.2.1 配合营销第一阶段平面（2016年2月6日至2016年6月30日）第一批独栋商业完成外立面展示，园林绿化完成施工售楼部完成内部装修和外立面展示8#楼完成6层样板房，7层以下外立面。2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划2.2 2.2 配合营销管理配合营销管理2.2.2 配合营销第二阶段平面（2016年6月30日至2016年12月12日）9#楼公寓完成8层样板间装修、10层以下外立面4#楼8层样板间装修完成，3#和4#楼10层以下外立面完成第二批独栋商铺完成外立面展示，园林绿化完成施工1#楼33层样板房（销售）装修完成售售楼楼部部通往售楼部下方停车场地上、地下共规划看楼车位50个公寓样板房可直接从售楼部进入2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划2.2 2.2 配合营销管理配合营销管理2.2.2 体验区动线19开工时间：2015年3月1日开盘时间：见左图竣工验收时间：2017年5月交付时间：2017年6月备注：1.独栋商铺到达预售条件时间为结构封顶时间；2.独栋商铺开盘时间均为其外立面和相应区域园林完成施工时间。9#4#3#2#1#7#8#预售条件时间：2015年10月；开盘时间：2016年2月 预售条件时间：2016年4月；开盘时间：2016年4月预售条件时间：预售条件时间：2016年年3月；月；开盘开盘时间：时间：2016年6月预售条件时间：预售条件时间：2016年年3月；月；开盘时间：2016年3月 预售条件时间：2016年3月；开盘时间：2016年3月2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划2.2 2.2 配合营销管理配合营销管理2.2.3 工程计划与销售进度匹配情况20设置位置套数样板间标准风格价格（元/）软装硬装8#楼6层3交标升级（带软装)现代简约200011009#楼8层7交标升级（带软装)现代简约200011004#楼8层3交标升级（带软装)现代简约200011001#楼33层2交标现代简约950备注备注：样板间均为实体2.2.施工组织管理总平面策划施工组织管理总平面策划2.2 2.2 配合营销管理配合营销管理2.2.4 样板房设置21内容 任务开始时间完成时间景观确定设计分供方2015.6.12015.6.30确定方案及成本测算2015.7.12015.8.30确定施工图及成本测算2015.9.12015.9.30施工单位招投标 2015.10.12015.11.15装修装饰确定设计分供方2015.6.12015.6.30确定方案及成本测算2015.7.12015.8.15确定施工图及成本测算2015.8.162015.10.30施工单位招投标2015.11.12015.11.30幕墙确定设计分供方2015.6.12015.6.30确定方案及成本测算2015.7.12015.8.1确定施工图及成本测算2015.8.12015.9.15施工单位招投标 2015.9.162015.10.16看楼电梯技术参数确定2015.5.12015.5.15供货单位招标2015.5.152015.7.302.2.施工组织