22世纪营销推广策略(PPT 76页)

C CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINA重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD.美全22世纪项目思考中原代理事业六部2012.09C CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINA重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD.营销诊断营销策略ACTION ONE 核心问题提出核心问题阐释C CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINA重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD.美全写字楼销售动态美全22世纪去化率明显低于市内写字楼平均去化率区域项目名称首次开盘时间写字楼剩余体量（万方）平均每月去化体量（）目前整体去化率渝中英利IFC2011.15.821544 32%威斯汀项目2011.651692 31%联合国际2010.13.51733 60%龙湖时代天街2011.32.052375 65%万科中心2012.12.072471 46%重庆总部城2011.125.323300 33%南部国汇中心2010.10 0.81286 77%融创玖玺国际2012.68.821000 32%北部通用时代2011.123.581088 20%动力国际A栋2012.60.86500 65%动力国际B栋2011.120.031688 98%美全22世纪A座2012.74.081200 3%融创金贸时代2012.38.216400 61%C CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINA重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD.经过中原内部反复探讨，我们认为项目现在面临三个方面的问题：1.项目无明显竞争优势2.推广精准度有待提高3.渠道面拓广力度不够，无法支撑上客量C CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINA重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD.经济经济目标目标2012年GDP1600亿，2015年3200亿，2020年再造重庆现有经济规模6400亿。1.当期区域价值无明显优势江北嘴中央商务区寸滩保税港区区域远期价值分析两江新区的强势规划，使重庆成为内陆优惠力度最大的产业发展区。项目处于江北嘴中央商务区和寸滩保税港区之间，本区域未来将成为西部一流的金融服务中心和物流中心。C CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINA重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD.内环高速大佛寺长江大桥海尔路本案本案渝鲁大道五里店立交朝天门长江大桥轻轨九号线轻轨四号线江北区政府本项目位于海尔路中段，紧邻江北新区府，从区位来看，本区域处于江北嘴中央商务区与寸滩保税港区的重要链接线上，将借力两区的发展优势，成为其重要拓展区和配套区，同时依托江北区府行政资源，成为江北区政务中心。寸滩保税港江北区府美全22世纪江北嘴CBD1.当期区域价值无明显优势区域远期发展趋势分析C CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINA重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD.本案红十字医院重庆十四中学鲁能巴蜀中学江北区政府塔子山公园体育公园烟囱及气罐鲁能新城金科廊桥水岸中亿阳明山水新世纪百货项目周边仅有少量商业及公建配套，周围知名小区较少，现相对商务氛围不成熟区域当期状况1.当期区域价值无明显优势C CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINA重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD.区域当期细部因素分析电厂烟囱、气罐对办公环境造成影响，降低项目品质周边港城工业园区内项目品质低，拉低区域整体商务档次现仅通过海尔路连接外部，交通不发达1.当期区域价值无明显优势C CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINA重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD.区域商务氛围现状分析本版块内现无写字楼项目，商务氛围较弱，难以吸引投资客户软性敏感点高敏感度区中敏感度区低敏感度区1.当期区域价值无明显优势C CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINA重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD.区域项目名称位置区域项目名称位置区域项目名称位置渝中区重庆总部城高九路江北区珠江国际北滨路北部新区礼嘉总部基地礼嘉渝中区环球金融中心解放碑商圈江北区融景城五里店北部新区高科山顶总部基地大竹林渝中区解放碑协信中心解放碑商圈江北区信和北滨路项目北滨路北部新区高科人和地块人和渝中区龙湖时代天街大坪板块江北区寸滩总部基地寸滩北部新区中德茵莱国际项目 人和渝中区英利国际广场大坪板块江北区鼎升北滨路项目北滨路北部新区渝兴鸳鸯地块鸳鸯渝中区瑞安嘉陵帆影化龙桥板块江北区江北煌华国际商城北滨路北部新区线外金开大道渝中区万科中心大坪板块江北区隆鑫观音桥项目观音桥商圈北部新区重庆国际开发金融中心北部高新园渝中区万豪二期解放碑商圈江北区航舶地产观音桥项目观音桥商圈北部新区两江星界北部高新园渝中区康德大颂高九路江北区永德观音桥项目观音桥商圈北部新区涉外商务区北部高新园渝中区协和城解放碑商圈江北区融恒时代广场 观音桥商圈北部新区财富中心C/D/E北部高新园渝中区原解放碑街道办事处地块解放碑商圈江北区通用时代观音桥商圈北部新区双鱼座北部高新园渝中区渝开发两路口中山之冠两路口江北区江北嘴置业江北嘴CBD北部新区总部广场北部高新园渝中区凯德朝天门项目朝天门江北区俊豪实业江北嘴CBD北部新区高科软件园北部高新园渝中区英利味苑项目解放碑商圈江北区浙江成大江北嘴CBD北部新区渝兴广场北部高新园渝中区日月光中心解放碑商圈江北区中海、九龙仓江北嘴CBD北部新区渝兴产业基地北部高新园渝中区洪崖洞二期解放碑商圈江北区台湾越洋江北嘴CBD北部新区融创御景金童路渝中区美源美嘉大溪沟江北区中研科健江北嘴CBD北部新区聚信建材城金开大道渝中区兰家巷地块解放碑商圈江北区首创鸿恩寺公园鸿恩寺北部新区棕榈泉人和渝中区财信归元寺项目解放碑商圈江北区东原D7区鸿恩寺北部新区约克郡照母山渝北区贝蒙盘古人和江北区国兴北岸江山北滨路北部新区渝高鸳鸯项目鸳鸯渝北区国际家纺城渝北回兴江北区西南证券江北嘴CBD北部新区伟清两江国际金开大道渝北区北城国际中心加州电子校江北区国华人寿江北嘴CBD北部新区万科悦峰商业中心金开大道渝北区中渝重庆国际都会新牌坊江北区农业银行江北嘴CBD南岸区天福广场南坪商圈渝北区鲁能星城龙头寺江北区润山置业江北嘴CBD南岸区中维地产茶园项目茶园渝北区双远动力国际龙头寺江北区力帆置业江北嘴CBD南岸区北京金隅大成茶园渝北区兴茂盛世银座冉家坝江北区财信集团江北嘴CBD南岸区阳光100新城弹子石CBD渝北区华辰财富广场空港江北区春森彼岸北滨路南岸区中誉地产弹子石CBD渝北区天江鼎城2期龙头寺江北区重庆科技金融中心江北嘴CBD南岸区国际社区弹子石CBD渝北区美每家全球商业中心龙头寺江北区中鹏实业观音桥项目观音桥商圈南岸区中钢投资弹子石CBD渝北区力帆枫樾龙头寺江北区鱼复建设投资鱼嘴项目鱼嘴南岸区香港无极弹子石CBD渝北区华川空港项目空港江北区渝闽投资鱼嘴项目鱼嘴南岸区重庆出版传媒创意中心弹子石CBD渝北区名家汇国际广场黄泥磅江北区江北区国资公司石马河南岸区雷士公司用地弹子石CBD渝北区致恒置地人和项目人和江北区美全22世纪江北区府南岸区同景置业八公里渝北区泛亚总部联邦汽博江北区光华观府国际观音桥商圈南岸区皇冠国际南滨路渝北区东和冉家坝项目冉家坝江北区光华江北嘴项目江北嘴CBD南岸区茶园总部基地茶园渝北区空港总部基地空港江北区保利江上明珠观音桥商圈南岸区天海星茶园社区茶园渝北区两江天地渝北回兴沙坪坝协信城立方大学城九龙坡华润二十四城杨家坪商圈渝北区康田凯旋国际新牌坊沙坪坝富力城大学城九龙坡江夏重啤地块项目石桥铺渝北区美沃农业园区项目农业园区沙坪坝富洲新城大学城九龙坡千叶中央街区二郎渝北区报业中心空港沙坪坝协信沙坪坝火车站项目山峡广场九龙坡隆鑫国际奥体中心旁渝北区报业文化创意园农业园区沙坪坝融汇国际温泉城梨树湾大渡口天安数码城绿谷一期建桥工业园巴南区西部汽车城八公里沙坪坝德驰大学城项目大学城合计127个项目巴南区典雅天城龙州湾北碚区重庆亚太绿色智能总部项目蔡家1.当期区域价值无明显优势市内同等占位写字楼区域一览C CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINA重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司CHONGQING(HONGKONG)CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD.1.当期区域价值无明显优势江北区渝北区北部新区北部区域渝中区域南岸区北部区域两江新区，城市建设成熟，依托区域规划及完善的产业结构而形成，已成为写字楼供应的重点；渝中区域重庆CBD核心区，各类配套齐全，商务氛围浓厚，写字楼价格及配置为市场标杆；南部区域重庆发展较成熟区域，各类配套完善，多次级商业中心、城市副中心，写字楼处于中等水平，但总体品质和性价比较高。图：宏观竞争格局分布现有写字楼主要集中在北部新区、渝中区、及南岸区。市内写字楼分布及区域分析C CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINAC CENTALINE C CHINA重庆（香港