全国房地产市场回顾展望与经典营销案例分享(powerpoint 106页)

中国领先的房地产综合服务提供商主讲人：世联地产 华北区域总经理王正宇 先生20112011年全国房地产市场回顾年全国房地产市场回顾展望与经典营销案例分享展望与经典营销案例分享2011年前三季度房地产市场回顾1 1前三季度房地产市场特点今年中国经济不会出现滞涨，四季度货币政策有望转向房地产行业调控政策进入稳步消化期，重在执行房价快速上涨的势头得到明显遏制房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛房地产开发企业市场集中度明显提升房地产市场重心明显转移到二三线城市3 3 3 31 112011年前三季度政策回顾2 222011年前三季度量价走势4 4 4 42011年前三季度政策回顾5 5 5 520112011年前三季度货币政策回顾年前三季度货币政策回顾通胀形势严峻，回收流动性的货币政策延续通胀形势严峻，回收流动性的货币政策延续前三季度连续6次上调存款准备金率，已达21.5%的历史高位前三季度四次加息，CPI高企，负利率依旧数据来源：中国人民银行6 6 6 6货币政策是决定中国经济周期的核心力量货币政策是决定中国经济周期的核心力量GDP%CPI%3%CPI3%，GDP增速8%高增长、高通胀（过热）CPI3%，GDP增速8%低增长、高通胀（滞胀）CPI8%高增长、低通胀（最优）CPI3%，GDP增速8%低增长、低通胀（危险）中国经济周期变化08年：从紧的货币政策10年：适度宽松的货币政策09年：宽松的货币政策11年：稳健的货币政策8%数据来源：国家统计局，世联数据平台未来通胀是缓和还是严重？经济增长会不会再度下滑？中国经济会不会走向滞胀？7 7 7 7从目前国际、国内形势来看，通胀继续走高的压力在舒缓从目前国际、国内形势来看，通胀继续走高的压力在舒缓11M20M7M18MM1同比增速已经连续17个月明显回落，预示着货币供应推动因素减弱数据来源：http:/，中国人民银行，国家统计局，世联数据平台CRB指数依据世界市场上22种原材料性质的大宗物资商品价格编制的一种期货价格指数8 8 8 8PMIPMI持续走低显示中国经济增速将放缓，但未来不会出现滞胀持续走低显示中国经济增速将放缓，但未来不会出现滞胀机构GDPGDP同比增速CPICPI机构GDPGDP同比增速CPICPI中国人民大学9.63%4.7%交通银行9.5%5%以内国家信息中心宏观经济形势课题组9.3%4.9%中国农业银行战略规划部9.5%4.8%彭文生（中金公司首席经济学家）9.2%4.8%瑞银证券9.3%5.0%李迅雷（国泰君安总经济师）9%5.0%中国智库9.3%宋宇（高华证券宏观经济学家）9.4%4.8%世界银行9.0%屈宏斌（汇丰银行大中华区首席经济学家）8.9%4.8%均值9.3%9.3%4.9%4.9%曹远征（中国银行首席经济学家）9.3%政府目标8%8%4%4%国内各大机构对2011年全年GDP和CPI增速的预测PMI连续三个月回落，仍位于临界点50%以上的扩张区间，显示出中国制造业总体仍在增长，但增速逐月放缓的迹象。数据来源：国家统计局，各机构报告9 9 9 9中央决策层近期的明确表态，给市场注入一剂强心药中央决策层近期的明确表态，给市场注入一剂强心药中国已经将限制物价上涨作为宏观经济调控的首要任务，并且采取了一系列有针对性的政策。中国限制物价过快上涨的政策，已经使得总体价格水平进入了一个可控的区间，而且物价预计还会稳步下降。稳物价有信心10101010世联研究认为，尽管三季度通货膨胀的势头并未得到有效抑制，但考虑到进入四季度货币供应量推动因素、国际输入型因素都在减弱，我们认为未来通胀压力将趋于缓和。四季度在翘尾及以上因素的综合作用下，CPI将逐步回落，货币政策趋紧的态势有望扭转。11111111n新国十条：北京新国十条：北京n国五条：国五条：2323个城市出台限购令个城市出台限购令n国八条：国八条：4242个城市出台新版限购令个城市出台新版限购令n新新国国十十条条：首首套套9090平平以以上上首首付付三三成成，二二套五成，利率套五成，利率1.11.1倍，三套大幅提高倍，三套大幅提高n国国五五条条：首首套套三三成成，二二套套五五成成，利利率率1.11.1倍，三套停贷倍，三套停贷n国国八八条条：二二套套首首付付六六成成以以上上，利利率率1.11.1倍倍，部部分分银银行行首首套套首首付付提提至至四四成成，利利率率优优惠惠逐步取消甚至上浮逐步取消甚至上浮n十十几几个个城城市市银银行行上上浮浮首首套套房房贷贷利利率率至至1.051.05倍倍n新国十条：无新国十条：无n国五条：无国五条：无n国国八八条条：608608城城市市出出台台房房价价控控制制目目标标，发改委督促销售过程明码标价发改委督促销售过程明码标价20112011年前三季度行业政策回顾年前三季度行业政策回顾严格执行、力度加强、范围扩大、新政策出台严格执行、力度加强、范围扩大、新政策出台限贷限购限价保障房n新国十条：新国十条：580580万套万套n国五条：年末基本建成国五条：年末基本建成60%60%n国八条：国八条：10001000万套，万套，1111月底全部开工月底全部开工12121212影响购房者预期的政策影响购房者预期的政策直接影响政策限购政策（自上而下）限贷政策（自下而上）间接影响政策保障房政策房价控制目标从两头堵需求效果立竿见影行政干预市场改变买方预期13131313信贷政策对购房者的影响限购政策对购房者的影响数据来源：世联-搜狐焦点联合调查直接影响政策三季度限购政策和限贷政策继续发挥其影响效三季度限购政策和限贷政策继续发挥其影响效力，略有下滑力，略有下滑14141414限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市银行信贷政策与一次性付清比例关系2011年上半年购房者投资比例走势数据来源：世联数据平台，世联-搜狐焦点联合调查一次性付清比例创今年新高投资比例明显下降信贷政策对不同首付能力购房者的影响限购政策对不同置业目的购房者的影响15151515政策对项目的影响：限贷和限购政策对不同城市的户型影响不同政策对项目的影响：限贷和限购政策对不同城市的户型影响不同大限贷政策影响小小限购政策影响大大限贷政策影响小小限购政策影响大大限贷政策影响小小限购政策影响大大限贷政策影响小小限购政策影响大全国二线城市一线城市三线城市数据来源：世联-搜狐焦点联合调查90平以下受限贷影响较大90平以上受限购影响较大60-90平受限贷影响较大60平以下受限购和限贷双重影响90平以上受限购影响较大60-90平受限贷影响较大90-140平受限购和限贷双重影响60平以下和140平以上受限购影响较大60平以下受政策影响较小60-90平受限贷影响较大90-140平受限购和限贷双重影响140平以上受限购影响较大16161616间接影响政策购房者对购房者对保障房和限价政策的保障房和限价政策的信心略有回升，信心略有回升，但但多数仍不看好多数仍不看好保障房平抑房价的作用房价控制目标平抑房价的作用数据来源：世联-搜狐焦点联合调查，住建部，世联数据平台2011年前三季度部分省市保障房建设进度前三季度，全国保障房已开工986万套，15省市开工率超100%，各省市保障房开工率提升，加之三季度政府关于保障房资金层面的一些执行政策出台，使得购房者对政策的信心略有回升。由于各地房价控制目标均参考GDP或人均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致52%的购房者认为该政策不能够起到平抑房价的作用。17171717世联研究认为，与二季度相比，各项调控政策效力有所改善。购房者对保障房和房价控制目标的信心略有提升，且限购政策和限贷政策的影响效力并未出现实质性的下降。尽管多数购房者认为当前政策执行仍有极大的提升空间，但其对民众预期的影响已经不可小觑。18181818世联研究认为，与二季度相比，各项调控政策效力有所改善。购房者对保障房和房价控制目标的信心略有提升，且限购政策和限贷政策的影响效力并未出现实质性的下降。尽管多数购房者认为当前政策执行仍有极大的提升空间，但其对民众预期的影响已经不可小觑。191919192011年前三季度量价走势20202020多数城市房价快速上涨的势头得到明显遏制，多数城市房价快速上涨的势头得到明显遏制，逼近停涨逼近停涨全国70个大中城市商品住宅销售价格指数环比变化情况数据来源：国家统计局，世联数据平台，高于100表示环比上涨，低于100表示环比下跌2121212120112011年前三季度全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长年前三季度全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长全国商品住宅销售面积和销售金额同比增速全国商品住宅施工、竣工和新开工面积同比增速数据来源：国家统计局，世联数据平台22222222在调高今年业绩和政策趋紧的背景下，龙头地产商上半年销售目标在调高今年业绩和政策趋紧的背景下，龙头地产商上半年销售目标多数没有达到全年的多数没有达到全年的75%75%，下半年销售压力较大，下半年销售压力较大部分主要开发商2011年前三季度销售情况数据来源：上市公司公告，世联数据平台，一些开发商的推盘量主要集中在下半年，故上半年目标完成率较低开发商前三季度销售金额（亿元）同比前三季度销售面积（万平）同比全年销售金额目标（亿元）2011年前三季度完成率万科地产970.835.90%841.239.90%140069.3%中海地产585.20254.70%43922.10%90065.0%恒大地产69485.00%104726.00%70099.1%保利地产572.7538.36%499.283.41%100057.3%绿城中国26755048.5%碧桂园32549.00%51428.00%43075.6%雅居乐40079%世茂房地产24524.80%36068.1%华润置地237300富力地产214.591%140.1819%40053.6%金地集团197.328.40%145.99.60%40049.3%保利香港12262.00%15752.00%18067.8%恒盛地产103.378.00%1174107.00%15068.9%融创中国1351.2284.6718373.8%合景泰富9315062.0%瑞安房地产100佳兆业10348.00%160174.00%15068.7%23232323房地产开发企业市场集中度明显提升，房地产开发企业市场集中度明显提升，TOP10TOP10房企销售金额占比已房企销售金额占比已达达12.6%12.6%，TOP20TOP20房企销售金额占比已达房企销售金额占比已达17.1%17.1%全国10大房企和20大房企占全国销售金额比例情况数据来源：各上市公司公告，世联数据平台24242424中国房地产市场的重心明显转移到二三线城市中国房地产市场的重心明显转移到二三线城市数据来源：国家统计局，世联数据平台近几年各类城市房地产销售面积市场份额25252525一线城市：北京、上海和深圳北京、上海和深圳9 9月份市场明显回落，广州表现较为月份市场明显回落，广州表现较为平稳平稳数据来源：世联数据平台9月份销售面积环月份销售面积环比比下降下降20.4%9月份销售面积环月份销售面积环比比增长增长2.8%广州市商品房销售情况深圳市商品房销售情况9月份销售面积环月份销售面积环比比下降下降4.4%9月份销售面积环比月份销售面积环比下降下降17.9%上海市商品房销售情况北京市商品房销售情况26262626二线城市：东莞、重庆销售面积出现上浮，价格有一定程度松动东莞、重庆销售面积出现上浮，价格有一定程度松动数据来源：世联数据平台9月份销售面积环月份销售面积环比比增长增长24.6%东莞市商品房销售情况9月份销售面积环月份销售面积环比比下降下降13.7%沈阳市商品房销售情况9月份销售面积环月份销售面积环比比增长增长19.5%重庆市商品房销售情况9月份销售面积环比月份销售面积环比下降下降3.2%济南市商品房销售情况27272727三线限购城市：市场表现较