公馆营销策划报告(PPT 63页)

Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。柏丽甜果公馆营销策划报告柏丽甜果公馆营销策划报告广州中原项目二部策划组 GuangZhou.11.2012Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010Part 1 Part 1 市场背景Part 2 Part 2 项目概况&价值点梳理Part 3 Part 3 客户分析Part 4 Part 4 营销举措Part 5 Part 5 中原优势Directory目录目录3 31515292937376464Code of this report|3 Copyright Centaline Group,20101.市场背景广州市场广州市场番禺市场番禺市场Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010广州市场特征：广州市场特征：2012年广州住宅市场投资投机去化明显，刚性需求爆发带动成交量暴增，总体量增价稳近1年广州市商品住宅成交面积和均价月度走势2011年9月-2012年9月（单位：平方，元/平方）数据来源：广州市国土房屋管理局市场特征市场特征广州住宅市场受2011年调控政策影响，由去年年底逐渐进入降价潮。随着刚性需求的爆发，楼市开始回暖,进入成交量升价稳阶段热销项目以外围中小户型、低单价项目居多，自住刚需依旧是楼市支撑市中心项目普遍定价较高，在限购限制下，普通改善型需求释放始中受到限制7、8月依旧延续了五一黄金月的良好态势，成交量分别达到79万、72万。Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010番禺市场特征：番禺市场特征：番禺市场一直倍受“刚需”买家的青睐,7-8月以来，随着市桥刚需大盘低价入市热销，番禺总体成交量迅速拉升，总体签约均价平稳近1年番禺区商品住宅成交面积和均价月度走势2011年9月-2012年9月（单位：平方，元/平方）数据来源：广州市国土房屋管理局市场特征市场特征番禺市场一直倍受“刚需”买家的青睐,历来是全市楼市的成交热点进入7-8月份，随着市桥版块刚需大盘“雅居乐城南源著”、“越秀可逸阳光”低价入市热销，番禺总体成交量迅速拉升，总体签约均价下跌但由于市场选择面广,区域存货量大，在售项目众多，在区域楼市热销形势大好情况下，限购限贷调控政策不放松，各大发展商对后市依然谨慎，没敢贸易大幅提高价格。Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010广州十区成交量对比：广州十区成交量对比：市桥板块刚需大盘低价入市热销，带动番禺赶超花都，成为全市成交量第一区域2012年以来广州市十区商品住宅成交面积月度走势（单位：平方）数据来源：广州市国土房屋管理局Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010物业类型物业类型普通住宅总总 户户 数数780户占地面积占地面积3万总建面积总建面积10万开盘时间开盘时间2012年5月交楼时间交楼时间2013年12月户型面积户型面积40一房9%9%，70-79两房30%30%，80-128三房61%61%番禺云山诗意番禺云山诗意_城南央首席东方生活人家签约信息签约信息(近近3030天天)累计已售累计已售累计未售累计未售历史记录历史记录套数套数面积面积均价均价套数套数面积面积套数套数面积面积最高价最高价最低价最低价28 2471 11009 32728036131074123939610优势：优势：社区低密度、高绿化率，中式园林舒适以中小户型为主，赠送面积多，实用率高总价比较实惠周边生活配套齐全劣势：劣势：距离地铁站较远，需公交接驳朝向街道的户型有噪音问题Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010物业类型物业类型普通住宅总总 户户 数数2380户占地面积占地面积24.4万总建面积总建面积32.68万开盘时间开盘时间2012年8月交楼时间交楼时间2014年12月户型面积户型面积82-86两房16%16%，107-163三房57%57%，146四房3%3%，177-197五房24%24%越秀可逸江畔越秀可逸江畔_可传承的首席中式世家大宅签约信息签约信息(近近3030天天)累计已售累计已售累计未售累计未售历史记录历史记录套数套数面积面积均价均价套数套数面积面积套数套数面积面积最高价最高价最低价最低价719506 12293 22629228514772471323911752优势：优势：社区低密度、高绿化率，中式园林舒适配套齐全，城建品牌户型80%南北对流，90%是南向劣势：劣势：距离地铁站较远，需公交接驳Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010物业类型物业类型普通住宅总总 户户 数数729户占地面积占地面积8.9万总建面积总建面积11万开盘时间开盘时间2012年8月交楼时间交楼时间2013年12月户型面积户型面积81-83两房31%31%，106-140三房54%54%，156-178四房15%15%越秀可逸阳光越秀可逸阳光_市桥阳光主流箐英城签约信息签约信息(近近3030天天)累计已售累计已售累计未售累计未售历史记录历史记录套数套数面积面积均价均价套数套数面积面积套数套数面积面积最高价最高价最低价最低价61 6003 11727 25524986474597811245810204优势：优势：市桥南区各项市政配套比较完善绿化率高达50%，户型方正实用，性价比较高，适合首次置业人群劣势：劣势：距离地铁站较远Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010物业类型物业类型普通住宅总总 户户 数数1813户占地面积占地面积10万总建面积总建面积25万开盘时间开盘时间2011年9月交楼时间交楼时间2013年9月户型面积户型面积93-98三房70%70%，128-142四房30%30%雅居乐锦官城雅居乐锦官城_市桥南智慧豪宅签约信息签约信息(近近3030天天)累计已售累计已售累计未售累计未售历史记录历史记录套数套数面积面积均价均价套数套数面积面积套数套数面积面积最高价最高价最低价最低价15151366136611005110054055585214061946371530311543优势：优势：项目位于市桥南区中心腹地，居住氛围成熟，配套齐全户型多样，可以满足不同需求雅居乐品牌劣势：劣势：出入公交不方便大部分户型为合并户型，限购限贷政策下客户资格受限Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010物业类型物业类型普通住宅总总 户户 数数1398户占地面积占地面积10万总建面积总建面积17万开盘时间开盘时间2012年7月交楼时间交楼时间2013年12月户型面积户型面积47套间6%6%、63-69一房14%14%、84-88两房6%6%，90-101三房74%74%雅居乐城南源著雅居乐城南源著_生活总会有新的故事签约信息签约信息(近近3030天天)累计已售累计已售累计未售累计未售历史记录历史记录套数套数面积面积均价均价套数套数面积面积套数套数面积面积最高价最高价最低价最低价20017221112521125212661266112420128110421235610598劣势：劣势：交通方面仍有待改善，公交线路比较少，距离地铁站远优势：优势：市桥南区各项市政配套比较完善小户型方正实用，性价比较高，适合首次置业人群Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010物业类型物业类型普通住宅总总 户户 数数900户占地面积占地面积4.2万总建面积总建面积13万开盘时间开盘时间2012年9月交楼时间交楼时间2014年6月户型面积户型面积81-84两房33%33%，75-120的三房67%67%敏建锦绣世家敏建锦绣世家_从来秉承一种实在的生活态度签约信息签约信息(近近3030天天)累计已售累计已售累计未售累计未售历史记录历史记录套数套数面积面积均价均价套数套数面积面积套数套数面积面积最高价最高价最低价最低价292990104591045929299017317214115649819优势：优势：以中小户型为主，户型方正，使用率高达85%以上周边生活配套齐全劣势：劣势：距离地铁站较远，需公交接驳Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010市桥板块现状小结：市桥板块现状小结：大型发展商云集、在售项目众多；市桥板块随着保利、雅居乐项目低价入市，已重新树立了市桥南的价格指标，目前主流价格为主流价格为10000-1200010000-12000元元/平平方，尽管目前版块去货情况还好，但版块存货大版块存货大，后市去货压力大项目信息项目信息签约信息签约信息(近近3030天天)累计已售累计已售累计未售累计未售项目项目开发商开发商套数套数面积面积均价均价套数套数面积面积套数套数面积面积番禺云山诗意方圆地产2929901045932728036131074越秀可逸江畔城建719506 12293 2262922851477247越秀可逸阳光城建61 6003 11727 2552498647459781雅居乐锦官城雅居乐15136611005405558521406194637城南源著雅居乐2001722111252126611242012811042敏建锦绣世家敏捷地产2929901045929299017317214基盛水韵蓝湾晟誉地产35410795485865714013222889昊龙花园番禺地产 111138122168158373117419886星晨时代豪庭泰隆房产 71022164121151775347577091金沙丽水沙湾地产102227126882932555314226415海伦堡流金岁月海伦堡5393174247585911151687773合合 计计473473489634896311511115115075507549680049680041474147595049595049另：在售项目后继未开发货量推算：另：在售项目后继未开发货量推算：约约24002400316244316244Code of this report|14 Copyright Centaline Group,20102.项目概况&价值点梳理项目概况项目概况价值点梳理价值点梳理Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010项目概况项目概况总占地总占地8668平米总建面总建面14327平米容积率容积率1.64绿化率绿化率30.7%总户数总户数211户产产 权权40年物业费物业费3.6元/*月车车 位位117个地上车位户户 型型5757两房两房82%82%，8383三房三房18%18%周边周边配套配套西丽幼儿园、西丽小学、大润发购物中心、番禺区中医院、中国银行、工商银行，休闲“LOHAS”园林，生活配套齐全n项目由商业公寓、商业街区、园林景观三大部分组成，公寓提供业主居住、SOHO、收藏、投资、办公经营、产业展示等多样化功能，属于该地段稀缺产品。柏丽甜果公馆柏丽甜果公馆_城央 稀缺 酒店式公寓Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010项目优劣势：项目优劣势：不限购、不限贷，小户型，低总价；但不适合居家自住，亦难以形成有规模的写字楼办公区域劣势（劣势（Weaknesses