公馆项目商业销售策略报告(PPT 58页)

版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1天伦天伦107107公馆项目商业销售策略报告公馆项目商业销售策略报告谨呈：湖北天伦房地产开发有限公司 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2全国视野全国视野 本土智慧本土智慧 为青山楼市注入专业力量为青山楼市注入专业力量 铺佐生意是我们的志业铺佐生意是我们的志业2 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。3青山107公馆项目整体考虑，商业难度相对较大，且产品类型多样。受项目地块、容积率、商业指标等多种条件限制，本项目商业主要分为裙楼商铺和三层以上LOFT产品，商铺又分为临街商铺、内铺、二层商铺等多种产品。大家顾问站在市场与营销的角度，经过对本项目产品多次研究，在本次报告中对项目产品进行了系统梳理，针对性提出了营销多种解决思路。通过不同解决方案的比较，得出相对较为客观的结论。本次汇报，是前阶段营销策略报告的补充报告。同时，也是结合贵司的反馈意本次汇报，是前阶段营销策略报告的补充报告。同时，也是结合贵司的反馈意见，进行的针对性调整。见，进行的针对性调整。版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。4第二部分：产品分析与销售目标梳理第二部分：产品分析与销售目标梳理3 3 3 3 商铺与LOFT产品梳理4 4 4 4 项目营销研判第三部分：商业销售策略第三部分：商业销售策略5 5 5 5 商业总策略7 7 7 7 三层及以上LOFT营销策略6 6 6 6 一二层商铺营销策略目 录第一部分：区域案例成交分析第一部分：区域案例成交分析1 1 1 1 青城华府产品结构分析2 2 2 2 青城华府成交分析 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。5第一部分：区域案例成交分析第一部分：区域案例成交分析 青城华府产品结构分析 青城华府成交分析 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。6 青城华府产品结构分析青城华府产品结构分析青城华府商业重要研究目的：青城华府商业重要研究目的：商铺产品特征，目前销售情况等对本案的启示商铺产品特征，目前销售情况等对本案的启示项目位置：工业大道与友谊大道交汇处一期商铺面积：1.9万方项目商业开盘信息目前入市104套，实际销售85套，实收均价约15951元/平米；销售方式：大客户优先选房，散户集中开盘；产品特征：两层社区型商业底商街区形式项目商业信息 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。7临街商铺内街商铺保留商铺单套产品为独立两层结构，设计有独立楼梯与上下水管道；临街商铺38个，面积共计4899.81平米，平均面积129平米；内街商铺66个，面积共计8098.42平米，平均面积122.7平米；商业产品设计特点：上下两层独立设计，双层联售，内街商业占比较大S2首层标准层S2二层标准层 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。8商业产品设计特点：可售商铺面积段分布图可售商铺面积段分布图商铺面积100平米以下商铺占比26%；100-200平米商铺占比37%；200-300平米商铺占比22%；300平米以上商铺占比15%.产品主要面积段集中在100-200平米及100平米以下，单铺面积200平米以上占有一定比例S1S1S1S2S2S2G1G1G1G2G2G2G3G3G3 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。9产品号产品号已售已售未售未售S1320S2210G1200G2310G399合计8519商业销售情况分析：临街商铺销售完毕，内街商铺存在滞销临工业大道商铺与规划路商铺销售完毕；G1的内街小铺完全销售，G2与G3部分内街商铺共计19套未售；S1S1S1S2S2S2G1G1G1G2G2G2G3G3G3 青城华府成交分析青城华府成交分析 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。10高高高高低低低低高高高高低低低低商业单价表现：总价控制下商铺位置与面积的平衡，临街商铺价格较对较高S1临规划路与工业三路，实收单价在2万-2.5万之间；S2临街商铺单价1.5-2万元，内街1.5万元以上；G1临工业路部分实收单价基本上1.8万-2万元之间，内街部分小铺单价偏高；G2内街商铺单价全部为1.5万元以下；G3为小区入口内街，单价为1.5万元以下。内街考虑到返租，单价将再打7.9折，部分实收价则低于1万元S1S1S1S2S2S2G1G1G1G2G2G2G3G3G3临街商铺高价也能售完，内街商铺价低也难销售；G1的内街离工业路较近，铺面较小，单价在1.5万至2万元，但完全销售；G2与G3部分内街商铺如果考虑返租21%，则单价低于1万元，但仍有19套未售。版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。11高高高高低低低低高高高高低低低低S1S1S1S2S2S2G1G1G1G2G2G2G3G3G3商业总价表现：产品总价区间主要集中在100-200万之间S1临规划路与工业三路，实收总价在100万-200万之间；S2临街商铺主要在100-200万元，内街200-300万元；G1G3临工业路部分实收基本上300-500万元之间，部分商铺超过500万以上，G1内街部分小铺总价在200万以下；G2内街商铺总价全部为200-300万元区间；G3小区入口内街，总价在300-500万元之间；内街考虑到返租，总价将再打7.9折。临街G1G3商铺高于500万也较好销售，其它低于500万高于300万商铺开盘销售最快；S1S2内街低于200万也较好销售，G2G3内街商铺总价高于200万难销售；G1内街小铺总价低于100万，内部认购最先售完；滞销内街商铺价值偏低，但最大问题在于单套面积过大，总价过高。版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。12商业成交表现：临工业路商铺需求最大，小面积内铺销售较好S1S1S1S2S2S2G1G1G1G2G2G2G3G3G3商铺已售产品面积主要集中在200平米以下；G1内铺开盘前内部认购全部销售；临工业大道商铺面积在200-300平米左右，总价在300-500万，部分产品超过500万，开盘最先一批售完；S1规划路临街商铺与内铺第二批售完；G2G3内街商铺产生滞销已售商铺面积段产品数量统计图已售商铺面积段产品数量统计图 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。13青城华府商业分析小结1、商铺产品特点：主要为独立两层商铺，配独立上下水与楼梯，销售时两层联售；2、面积分布情况：主要面积段集中在100-200平米及100平米以下，单铺面积200平米以上占比较少，临街商铺平均面积129平米，内街商铺平均面积122平米；3、销售均价情况：1.6万元/平米，临街商铺价格为20000以上，内街商铺单价约15000以下；4、总价区间分析：临工业路商铺总价超过300万，部分高于500万，大部分内铺总价区间在300万以下；5、销售情况分析：临街商铺全部售完，剩下内街商铺单价低于一万元也较难销售。版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。14青城华府商业问题与启示1.问题一：内铺数量划分过多，价值偏低；2.问题二：内铺单铺面积过大，平均面积为123平米，造成单铺总价过高；1.启示一：尽可能减少二层销售难度，应该考虑一二层联售，设计独立上下水与楼梯；2.启示二：最大程度的减少内铺数量，内铺单套面积尽量要小，总价要低，降低销售难度；3.启示三：最大限度的考虑临街商辅数量，面积控制在300平米以下，控制总价尽量要低；版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。15第二部分：产品分析与销售目标梳理第二部分：产品分析与销售目标梳理商铺分析LOFT产品梳理营销目标核心问题 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。16商铺分析LOFT产品梳理营销目标核心问题 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。17三层以上LOFT产品二层以下以商辅为主根据现有设计，项目一二层为商铺、三层及根据现有设计，项目一二层为商铺、三层及B B栋四层五层为栋四层五层为LOFTLOFT产品产品项目一二层商铺数量为80套，面积为4619平米，占商业面积60%；三层以上LOFT产品数量为54套，面积为3065.83平米，占商业面积的40%；设计受诸多因素影响，考虑商业易售特征，首层有18套内街商铺，B栋裙楼LOFT设计功能性较差 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。18一层商铺临工业三路价值最大，随州路价值其次，二层商业价值略低一层商铺临工业三路价值最大，随州路价值其次，二层商业价值略低1.项目一二层商铺数量为52套；一二层商辅开间4米，临街商铺进深为13-16米，内街商铺5.2-12.3米；2.其中首层临街铺数量19个面积1463平米，内铺6个面积333平米，二层数量27个面积2106平米；3.临随州路商铺进深较大，人流量相对较少；4.临工业三路商铺设计开间略大，人流量相对较大；版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。19商铺分析LOFT产品梳理营销目标核心问题 版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。20项目项目LOFTLOFT产品共计产品共计5454套，整体结构较为复杂套，整体结构较为复杂本项目本项目LOFTLOFT产品是由产品是由5.45.4米层高的三层裙楼商米层高的三层裙楼商业，和业，和4.84.8米四层五层住宅底部商业组成。受建筑米四层五层住宅底部商业组成。受建筑柱网，核心筒结构、及整体布局限制较大。柱网，核心筒结构、及整体布局限制较大。产品易销售，可销售，实用性与功能性较强产品易销售，可销售，实用性与功能性较强是最终考虑。是最终考虑。LOFT产品共计54套，分布区域如上图所示其中B栋受核心筒结构限制区域共计三层，产品共计27套；三层非受限制产品共计27套，LOFT产品最大优势在于产品最大优势在于易销售，高空间使用，可变化，投资性强，能满足居住、商务和商业等多易销售，高空间使用，可变化，投资性强，能满足居住、商务和商