住宅项目营销策划销售推广方案(PPT 109页)

Worken&D-Well Integrated Marketing Group华坤道威整合营销机构一样的全程 不一样的整合思考的路径华华坤坤道道威威Worken&D-Well深度剖析项目深度剖析项目策略实施策略实施 达成目标达成目标找到项目策略突破口找到项目策略突破口知己知彼 才能百战百胜（剖析项目）壹让我们从了解市场开始让我们从了解市场开始 关于供应关于供应三种属性三种属性的必然联系的必然联系关于需求关于需求关于项目关于项目板块的特点是什么样的？板块的特点是什么样的？核心竞争楼盘的特征？核心竞争楼盘的特征？本项目的核心特征是什么？本项目的核心特征是什么？市场需要什么样的项目？市场需要什么样的项目？关于供应关于供应本项目位于杭州江干区九堡镇，隶属江干科技经济园。本项目本项目九堡镇九堡镇城市东扩城市东扩”的排头兵的排头兵在杭州市提出的“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略中，九堡是“城市东扩”的排头兵，九堡定位为一个融合乡村自然和都市文化特征的新都市主义居住中心。杭州未来几大居住区中心杭州未来几大居住区中心未来包括九堡在内的杭城东北区域将形成近40万人口的居住区，而九堡正处于该区域中心。规划配套极具优势规划配套极具优势杭州长途客运中心将于年底建成使用，它能为九堡带来每天至少10万人次的人流量；中国四季青服装交易中心，是九堡“商贸物流区”的主要项目，也是省、市的重点项目。立体交通网络规划已初步成型立体交通网络规划已初步成型公交线路已多达8条，且全天24小时都有公交车经过，还有大量小巴中巴。年内将要建设的德胜快速路途经九堡；规划中的地铁1号线将在九堡分叉，分别向北和向东延伸；规划轻轨站点九堡东站，将从经济适用房居住区的北侧穿过；区块的东侧是规划的九堡大桥，将连上城市快速环线通道，在区内将与世纪大道对接。房产市场起步较晚房产市场起步较晚九堡整个房地产市场起步较晚，开发楼盘少、规模小等原因，到目前为止，九堡房产开发还未真正形成气候。周边环境现在脏、乱、差周边环境现在脏、乱、差周围以农田和农居点为主，处处可以看见两三层的农家小院，以及卖菜卖鸡的朴实农民。这也是导致该地区房价升值一直不大的主要原因。九堡是九堡是“从农村里来的名牌大学学生从农村里来的名牌大学学生”尽管现在仍有一定的“农村”气息，但良好的教育背景，会使他前途无量，不容小觑九堡住宅项目九堡住宅项目项目本项目竞争地图金海金海香滨湾香滨湾项目区位：九堡杭海路878号建筑风格：新古典主义建筑风格销售价格：6500元/平方米主力面积：90-13090-13090-13090-130平方米平方米平方米平方米核心主题：一湾香槟 一生钟情产品定位：花香水岸的新都市风情社区花香水岸的新都市风情社区花香水岸的新都市风情社区花香水岸的新都市风情社区产品卖点：位于九堡的镇中心，交通便捷，紧靠规划中的地铁站出口 5万平方米的商业会所，配套齐全 建筑采用杭州最佳居住朝向南偏东15度的人性化朝向设计 建筑采用短板结构，南北通透，全面保证自然采光通风 旅游旅游红苹果红苹果 项目区位：下沙九堡销售进度：下半年开盘产品类型：高层、小高层主力面积：105-130105-130105-130105-130平方米平方米平方米平方米核心主题：甜滋滋的健康生活甜滋滋的健康生活甜滋滋的健康生活甜滋滋的健康生活产品理念：运动、亲和、创新 产品卖点：下层式中心广场 运动配备（7人制足球场、露天篮球场、兵兵球场等）有创新 开发商有一定的实力美达美达九月庭院九月庭院 项目区位：九堡镇，北至九桥路销售进度：下半年开盘产品类型：高层、小高层主力面积：90-14090-14090-14090-140平方米平方米平方米平方米项目理念：高高品质、低总价、精致三房品质、低总价、精致三房品质、低总价、精致三房品质、低总价、精致三房绿 化 率 ：53.6%产品卖点：绿化率高 在九堡现有项目中属于品质较好的 开发模式独创景观先行，现场氛围感受较好晨光晨光绿苑绿苑 项目区位：杭海路与九沙大道交叉处产品类型：多层销售价格：7500元/平方米主力面积：90-13090-130平方米平方米核心主题：产品定位：周边竞争项目情况列表周边竞争项目情况列表各项目形象矩阵图价格价格品品质质金海香槟湾晨光绿苑旅游红苹果美达九月庭院中产阶层物业资产阶层物业关于需求关于需求关于本项目关于本项目感受本项目感受本项目一个透露的现代气质的精致小区一个透露的现代气质的精致小区万科品牌的区别性优势：其一，该项目是基于万科多年成功开发经验之上的全新力作，具有品牌房产的高品质保证。其二，万科品牌高附加值。区域共性优势：九堡地块是大杭州战略棋局中的“棋筋”，是“城市东扩”的排头兵。九堡区块定位为一个融合乡村自然和都市文化特征的新都市主义居住中心。在规划地铁1号线、四季青服装市场和客运中心的迁入等利好消息之下，显示出无限发展潜力。适中户型 低总价：项目60%是95方以下的适中户型，有效地控制了单户总价。景观户型设计景观户型设计：无高差飘窗设计最大限度地拓展了室内空间，拉近与窗外美景的距离；一步阳台虽然空间不大却提供了良好的观景平台；入户花园让住户在家中感受到大自然的气息。空中花园丰富了建筑造型，同时也扩展了住户的视线，让视野如同心情一样开阔。关于供应关于供应三种属性三种属性的必然联系的必然联系关于需求关于需求关于项目关于项目板块的特点是什么样的？板块的特点是什么样的？核心竞争楼盘的特征？核心竞争楼盘的特征？本项目的核心特征是什么？本项目的核心特征是什么？市场需要什么样的项目？市场需要什么样的项目？寻找火力点（策略突破点）贰客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。万科价值观万科价值观所以我们认为所以我们认为所以我们认为所以我们认为消费者需求的洞察，是一切工作的前提；消费者需求的洞察，是一切工作的前提；适合消费者的路径，是项目推广的关键；适合消费者的路径，是项目推广的关键；锁定我们的目标消费者锁定我们的目标消费者都市白领都市白领都市白领都市白领他们是一群他们是一群25253535岁的中坚力量；岁的中坚力量；他们有着较好的教育背景，多数为有一技之长的专业人士；他们有着较好的教育背景，多数为有一技之长的专业人士；他们经过多年的奋斗，在事业上已经有了一定的成就，但还有继续上他们经过多年的奋斗，在事业上已经有了一定的成就，但还有继续上升的空间。升的空间。目标人群的核心目标人群的核心70年代生人这些生活，他们熟悉这些生活，他们熟悉他们的校园生活他们的校园生活他们在老师、家长“好好学习、天天向上”的耳提面命中度过中小学，“为革命，保护视力，眼保健操.”是再熟悉不过的旋律.他他们也早恋，但从来都像小偷似的躲躲藏藏.关键词：关键词：好好学习好好学习 天天向上天天向上 为革命，保护视力为革命，保护视力 手抄本与抄歌手抄本与抄歌 教师节与贺卡教师节与贺卡他们的追星历程他们的追星历程7070年代出生的人对俏黄蓉翁美玲的眷恋，对周星驰大话西游年代出生的人对俏黄蓉翁美玲的眷恋，对周星驰大话西游的痴迷，对小马哥周润发的抬爱，我们对张国荣的支持的痴迷，对小马哥周润发的抬爱，我们对张国荣的支持.应该可以算应该可以算是我们区别是我们区别6060年代出生的人及年代出生的人及8080年代出生的人之间的分水岭年代出生的人之间的分水岭.关键词：关键词：俏黄蓉翁美玲俏黄蓉翁美玲 周润发周润发 周星驰周星驰 崔健崔健 齐秦齐秦 罗大佑罗大佑 张国荣张国荣他们的休闲乐趣他们的休闲乐趣那时候看小人书是他们的一大乐趣；跑十里八里去看一场露天电那时候看小人书是他们的一大乐趣；跑十里八里去看一场露天电影比如闪闪的红星、地道战之类更是乐呵一宿，完全忘了第影比如闪闪的红星、地道战之类更是乐呵一宿，完全忘了第二天还要上学二天还要上学.关键词：关键词：小人书小人书 露天电影露天电影 交谊舞交谊舞 吉他吉他他们的游戏和卡通他们的游戏和卡通他们的物质匮乏，但那童年游戏和卡通片都是他们曾经美丽的回他们的物质匮乏，但那童年游戏和卡通片都是他们曾经美丽的回忆。打弹珠、跳房子、丢沙包等等是他们那时最经典的游戏，路边、忆。打弹珠、跳房子、丢沙包等等是他们那时最经典的游戏，路边、田野都是我们的田野都是我们的“领地领地”；木头手枪、缝制的沙包都是我们最自豪的玩；木头手枪、缝制的沙包都是我们最自豪的玩具。而说到卡通，虽然当时没有迪斯尼大片，但大闹天宫、黑具。而说到卡通，虽然当时没有迪斯尼大片，但大闹天宫、黑帽警长等带给我们的欢乐是不言而喻的。帽警长等带给我们的欢乐是不言而喻的。关键词：关键词：铁臂阿童木铁臂阿童木 打弹珠打弹珠 7070年代生人是最难以被定性的一群，他们正好遇见了一年代生人是最难以被定性的一群，他们正好遇见了一个没有共同价值取向、共同的教育背景和思想背景的时代个没有共同价值取向、共同的教育背景和思想背景的时代他们生于计划经济时代，却奋斗在市场经济的浪潮中；他们生于计划经济时代，却奋斗在市场经济的浪潮中；他们受的是五讲四美的教育，时代却是提倡着人性解放；他们受的是五讲四美的教育，时代却是提倡着人性解放；他们有着远大的理想，却又矛盾着是否及时行乐；他们有着远大的理想，却又矛盾着是否及时行乐；他们需要尽情的享受生活，却又往往有着沉重的生活与工他们需要尽情的享受生活，却又往往有着沉重的生活与工作的负担；作的负担；他们坚信自己有着美好的未来，却过着诸多无奈的现在。他们坚信自己有着美好的未来，却过着诸多无奈的现在。7070年代是矛盾的一代；年代是矛盾的一代；7070年代是分歧的一代；年代是分歧的一代；7070年代也是最完整的一代。年代也是最完整的一代。我们需要相信，我们需要相信，不久的未来，属于不久的未来，属于7070年代年代7070年代生人，对过去的生活片断有着清晰的回忆和烙印年代生人，对过去的生活片断有着清晰的回忆和烙印7070年代生人在经历时光变迁的今天仍然渴望找回曾经的纯真年代生人在经历时光变迁的今天仍然渴望找回曾经的纯真曾经的光阴对他们具有巨大的感染力，是生活的真实体现曾经的光阴对他们具有巨大的感染力，是生活的真实体现曾经的光阴对他们具有巨大的感染力，是生活的真实体现曾经的光阴对他们具有巨大的感染力，是生活的真实体现在回味生活，记载时光的同时，憧憬未来在回味生活，记载时光的同时，憧憬未来光阴的故事光阴的故事光阴的故事光阴的故事项目案名项目案名万科万科光阴的故事光阴的故事Time story1.案名选自目标客群喜爱的歌曲，易于传播；2.勾起目标客群记忆资源，引起心理共鸣；3.光阴的故事是一种过程纪录，符合人生的成长过程；4.光阴的故事贴合万科的品牌成长轨迹。解读解读7070年代生人年代生人他们的少年时代他们的少年时代曾和小伙伴们搬着凳子去邻居家看电视曾是戴着鲜艳的红领巾做广播体操的那个迎风少年吃着5分钱一根的冰棍儿，看着2毛钱一场也嫌奢侈的电影，曾径最盼望的就是春节的联欢晚会，最高兴的是做个三好学生，领回一张张奖状和大红花他们的青涩青春他们的青涩青春他们赶上了恢复高考和改革开放的天时地利，从懂事记事开始就已经闻到了充满诱惑的商业味道好不容易考上大学，国家却不包分配了，只好拿着“曾荣获优秀学生干部称号”的简历四处乱窜；从五讲四美三热爱、英模报告会到十大杰出青年和福布斯排行榜，这些贯穿了70年代生人的学生时代。他们的今天他们的今天他们有着太多的双重,在时尚和传统、进取和保守、张扬和稳重之间徘徊,在工作和生活中既勇于尝试新鲜的东西,又始终恪守着一些规矩70年代初的人，赶上了出国潮，搭上了互联网热浪；或者跟着民营企业的兴起，混个经理人，甚至做医生当教师卖保险也能发财。最让70年代生人得意的代表人物是首富丁磊。不仅仅是丁首富，盛大网络陈天桥，易趣网创始人邵亦波，国美老总黄光裕等，都生于70年代。70年代生人 经历是特殊的，经历是特殊的，际遇是幸运的，际遇是幸运的，生活是艰辛的。生活是艰辛的。在不断的追求生活，改变生活所以对于这类人群而言：所以对于这类人群而言：所以对于这类人群而言：所以对于这类人