中欧国际工业商城营销案例分析(powerpoint 69页)

CONTENTSCONTENTS我们拥有什么？我们拥有什么？我们想要什么？我们想要什么？我们如何实现？我们如何实现？A楼楼B楼楼C楼楼D楼楼夹层夹层综合楼（玻璃房）综合楼（玻璃房）我们所拥有的是我们所拥有的是一块：一块：位于普陀区真南路，占地面积达7.6万，总建筑面积约121432，容积率为1.59，建筑密度约25.2%，绿化率达30%（集中绿化率为20%）的定位于总部基地总部基地普陀区唯一试点。经济指标建筑密度容积率绿化率中欧国际约25.2%1.5930%（集中绿化率为20%）规范要求30%23050%指标分析与对比指标分析与对比“总部基地总部基地”是和城市中的“高密度办公”相对应的一办公方式，它和我们常提到的“工业园”、“软件园”、等办公方式同属于是“低密度办公低密度办公”的一种表现形式。低密度办公的表现形式低密度办公的表现形式总总总总部部部部基基基基地地地地的的的的演演演演进进进进史史史史起源起源进化进化改革改革发展发展城市边缘的小型工业聚集区仅具备仓储、零件组装功能的工业区形式形式功能功能代表代表BUSINESSBUSINESSPARKPARK商务商务商务商务花园花园花园花园城郊结合部兴建无污染的工业园劳动密集型转化为科技化，具体小型企业孵化功能形式形式功能功能代表代表OFFICEOFFICEPARKPARK花园式花园式花园式花园式办公办公办公办公注重景观设计与建筑布局，企业聚集发展的意识产生为高新技术企业提供立业发展空间形式形式功能功能代表代表EODEOD节能型节能型节能型节能型办公办公办公办公城市次中心，以区域发展形态出现，性质相近的企业办公群落形成产业链，是高新技术密集型产业区形式形式功能功能代表代表EIPEIP生态生态生态生态产业园产业园产业园产业园中关村环保科技示范园中关村环保科技示范园中关村软件园中关村软件园总占地面积139公顷，总建筑面积60余万平方米，容积率0.44，园区由商务区和自然形态的研发区组成。充分体现了让科技融入自然的宗旨。总部基地总部基地“发展阶段发展阶段”案例代表案例代表总用地面359.77公顷，定位于集科研、中试、生产、商贸、技术交易、科普于一体的综合性园区；具有完整绿色环保体系的可持续发展园区。产业型总部基地特征综述产业型总部基地特征综述产业型总部基地特征综述产业型总部基地特征综述建筑规划的基本要求政府提供良好的支持平台良好的建筑优势（交通、配套）产品定位形成产业链提供产业上、下的配套服务形成自给自足的共享空间本案主力特征一览本案主力特征一览大物流大物流上海四大物流园区之一“西北物流园”物流科技园区“未来岛科技园”中国最大的陆路交易中心10余家中外大型物流企业聚集城市次中心城市次中心大交通大交通真南路主干道、中环线、外环线、沪宁高速沪宁铁路、上海西站轨道交通11号线（祁连山路站）本案桃浦工业园西北物流园曹安路沿线专业市场集中区未来岛科技园区真如城市副中心一期用地商业定位办公定位高端生产型消费品专业市场高端生产型消费品专业市场高新企业总部集群高新企业总部集群一期整体定位一期整体定位工业类产品专业市场工业类产品专业市场本案主力特征一览本案主力特征一览高端技术企业集群高端技术企业集群三大贸易模式三大贸易模式实体交易模式、网络交易模式、中欧国际商道 四大实体功能区四大实体功能区综合展会区、专业交易区商务办公区、商业配套区 五大支持平台五大支持平台物流平台、技术平台金融平台、信息平台、服务平台 六大交易区域六大交易区域电力电工区、自动化区、数控机床区信息技术区、电子技术区、工业安全区 我们想要打造我们想要打造城市次中心大物流衍生产业平台提供符合符合产业链动大交通一期整体定位一期整体定位国际国际上海上海作为欧中发展协议成员之一，立足上海，面向国际作为欧中发展协议成员之一，立足上海，面向国际高端型、高科型、高技型高端型、高科型、高技型,、新渠道模式的工业类商、新渠道模式的工业类商业、办公集群业、办公集群工业工业集商务办公、贸易进出、物流配送、生产研发、教育集商务办公、贸易进出、物流配送、生产研发、教育培训、金融理财，多种功能于一体的交流展示培训、金融理财，多种功能于一体的交流展示空间，是专业技术交流的核能站空间，是专业技术交流的核能站交流中心交流中心放眼自身优势放眼自身优势挖掘客户需求挖掘客户需求重新定义一个全新的世界重新定义一个全新的世界我们如何实现我们如何实现PUSHPUSH本案区域项目分布及本案区域项目分布及SWOTSWOT分析分析12345 本案 包装印刷城1 华盛商务花园2 李子园商务区3 真新商务楼4 上海电子商城5上海国际包装印刷城上海国际包装印刷城发展商：上海金鳌房地产开发有限公司项目性质：工业消费品专业市场项目规模：总占地600亩；一期总建8.5万M2产业主题：包装类机械设备和原辅材料功能组合：规划有展销中心、教育培训中心、会议展览中心、包装测试中心等价格：办公6500/M2；商铺1600020000/M2物业类型经营范围或入住客户单元面积备注底层展示商铺 包装机械、包装原辅材料20302030 m2框架结构的展示厅商铺，面积可自由分隔25层商住楼各类印刷包装生产企业、经销商或商户150260150260 m2商住两用，可以注册综合商务楼印刷包装类生产企业、知名经销商120300120300 m2为12层的小高层办公楼配套商铺银行、便利店、办证服务机构等200200 m2包装城商业配套上海电子商城上海电子商城发展商：上海电子商城有限公司项目性质：工业消费品交易市场项目规模：占地600亩，总建面积50万M2产业主题：电子产品（电子元件和配件）功能组合：电子产品交易中心，集批零交易、品展示推广、仓储物流、电子商务等功能于一体价格：商铺1100013000元/M2物业类型经营范围单元面积备注一期13#楼商铺半导体元器件、电器元器件、电脑通信和数码产品10401040 m2小面积分割，总价控制在1050万元，投资门槛较低酒店办公酒店6060 m2四星级酒店，设有300余套客房中心商业街商铺餐饮娱乐、商业配套简装修华盛国际商务花园华盛国际商务花园发展商：上海华盛投资有限公司项目性质：综合商务花园项目规模：总建面积45万M2物业组合：标准厂房、商务办公楼、酒店、公寓、配套商业等价格：办公65007000元/M2项目介绍项目分为东区和西区，东区占地167亩；以十六层高的综合商务办公楼和十四层高的星级宾馆楼作为标志性建筑，还建有一幢集大型展示采购、配送中心为一体的工业“Shopping Mall”;西区占地面积193亩，建有十四层高的“再就业培训中心”、都市型标准厂房、60栋独立商务别墅，5幢“白领公寓“、8幢蓝领公寓项目在售部分属于“华盛国际商务花园”西区三期两幢7层楼宇中，东幢为办公楼，西幢为酒店式公寓；单元分割面积整层起售为主，办公主力单元面积1400平方米。项目档次偏低，每栋配有一部电梯。目前产证尚在办理 项目产品项目产品SWOT分析之优势（分析之优势（S）发挥优势发挥优势共享优势共享优势独享优势独享优势1、充分利用“大物流、大交通”的区位条件，打造“大批发”的工业产品交易平台。2、整合自身个方面的资源，打造涵盖政府、金融、技术、服务、咨询等全方位的支持平台，从整体上提升项目的形象和对投资者、商户的吸引力。大交通大交通项目紧临交通干道真南路，靠近中环线、外环线、沪宁、沪嘉等多条高速公路；建设中的M11线在距离项目50米处设有站点；项目靠近铁路上海西站，沪宁铁路从旁经过。大物流大物流地处上海三大物流园区的西北物流园区，靠近“未来岛物流科技园”，周边多家大型物流公司入住，仓储设施充足完备，配载优势明显，每天有超过5000辆的专车可为项目提供物流配送服务。项目形象项目形象科技大厦和创业大厦主楼楼层较高，从主要交通干道看，项目可视性较强，在区域内形象较突出。丰富资源丰富资源项目与欧中国际国际合作协会、联合国华东事务协调局等国际组织广泛合作，能获得大量可以利用的国际资源；“马可波罗国际广场”具有丰富的文化内涵，可供项目推广利用开发，提升项目形象。项目产品项目产品SWOT分析之劣势（分析之劣势（W）补强劣势补强劣势不可克服劣势不可克服劣势可克服劣势可克服劣势1.对于环境劣势，项目可以通过加强自身形象建设以及导引系统设置进行规避；对于指标既定的问题，可在硬件限制下通过系统定位和产品策划最大化项目价值。2.由于项目二期用地可扩展空间较大，待一期市场经营局面打开后，二期可以顺势扩大商城规模；前期市场论证缺乏不足的情况建议通过后期策划来进行一定弥补。环境差环境差项目周边位于老工业园区，旧有工业厂房、仓库建筑较多；而且，周边货运车辆通行密集，交通混乱拥堵，区域整体现状环境较差，改善尚需时日。空间小空间小项目主体已经建设完成，部分硬件指标如承重、层高既定，可以修改的空间较小，但上述指标不能符合部分工业产品进驻的要求，会给项目功能定位、产品策划以及后期招商带来一定限制。规模小规模小一期商场部分仅有3.6万平方米，与周边部分大型工业消费品专业市场的规模相比（如电子商贸城50万平方米），难以实现规模经济效应。定位晚定位晚项目立项前期缺乏对产业市场以及房地产市场的深入调查研究，前期产品定位方案科学性较低，会给后期经营定位以及项目销售工作带来较大压力。项目产品项目产品SWOT分析之机会（分析之机会（O）利用机会利用机会共享机遇共享机遇独享机遇独享机遇1.在大环境看好的情况下，项目应该设计完善的功能定位、客户定位、国际推广渠道以及营销推广模式，以充分利用外部的共享机遇。2.针对作为在中国出现较早综合性工业商城以及普陀区重点扶持的项目带来的机遇，发展商应该多争取政府优惠政策，以吸引更多商户入住。产业机会产业机会项目所选取的主导产业如电力电工、数控机床、工业自动化等均是国家重点扶持的产业，前景广泛看好。国际机会国际机会中国逐渐成为国际上的工业采购中心，大量国际组织、跨国企业在长三角地区尤其是上海地区的采购活动越发频繁。前瞻定位前瞻定位项目是国内较早定位为综合性的中高端工业品商城的项目，先行入市可给项目带来较多的市场机会；普陀唯一普陀唯一项目是普陀区唯一一家入选上海市16家重点扶持的总部基地的项目，政府扶持力度较大。项目产品项目产品SWOT分析之威胁（分析之威胁（T）规避威胁规避威胁竞争威胁竞争威胁风险威胁风险威胁1.本案通过中高端的定位以及专业经营管理公司统一经营来规避由周边项目带来的竞争威胁，举例说，一支专业的经营管理团队是本案超越与“华盛国际商务花园工业Shopping Mall”的至关重要的因素；2.项目销售和经营均需要对政策法规进行深入研究，统一各方权益，以规避政策风险；对于市场风险，不可控性较强，商城应建立多套预案，以应对招商风险。直接竞争直接竞争区域内分布有多个具有一定规模的工业消费品专业市场，经营产品与本案具有一定重叠，可能会分流本案一定数量的客户。未来竞争未来竞争周边部分项目如“华盛国际商务花园”即规划有经营工业产品的“工业Shopping Mall”，且与本案定位类似，经营后将与本案形成竞争。政策风险政策风险国家对房地产宏观调控力度逐渐加大，而项目又是工业用地性质，产权分割销售、商铺使用权销售面临的政策风险更大。市场风险市场风险本案项目定位和经营模式较为新颖，入市初期面临的市场抗性较大，如商户可能因为楼层、人流量等问题而拒绝入住；另外，客户需求发生变化亦会给项目带来较大的风险。投资价值分析投资价值分析本案投资模式与其他投资模式比较本案投资模式与其他投资模式比较住宅住宅随着国家宏观调控力度不断加大，政府对住宅市场投资限制越来越多。住宅类房产投资难度越来越大，收益率亦越低。住宅已不再成为良好的投资产品。银行银行所有投资方式中最为普通百姓认可的一种最普遍的方式。但在目前情况下，银行存款年利率仅为2.25%，扣除2%的利息税，实际回报率仅为1.8%。安全性较高，收益率低。股票股票06年中国股市在经过多年调整后，开始进入又一轮的快速成长期，投资收益又有大幅提升。但“股市有风险，入市须谨慎”的