万科珠海金域蓝湾营销策划全案(PPT 120页)

万科在珠海向国际启航万科在珠海向国际启航珠海金域蓝湾项目策划方案珠海金域蓝湾项目策划方案 1目目 录录市场篇市场篇珠海市概况珠海市概况珠海房地产大市概况珠海房地产大市概况海景板块市场分析海景板块市场分析高端置业群体分析高端置业群体分析品牌篇品牌篇万科品牌珠海导入方案万科品牌珠海导入方案营销篇营销篇营销策略营销策略销售目标及营销推广部署销售目标及营销推广部署项目篇项目篇1.1.项目理解项目理解 板块及项目理解板块及项目理解项目项目SWOTSWOT分析分析2.2.项目定位项目定位项目形象定位项目形象定位项目客户定位项目客户定位 项目产品建议项目产品建议项目价格定位项目价格定位23市场篇市场篇34珠海市概况珠海市概况4珠海珠海南中国的一颗滨海明珠南中国的一颗滨海明珠 是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，海岸线长岛屿最多、海岸线最长的城市，海岸线长691691公里。珠海拥有公里。珠海拥有146146个岛屿，有个岛屿，有“百岛百岛之市之市”的美誉。的美誉。珠海生态环境优美，山水相间，陆岛珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，气候宜人，人居环境一流，相望，气候宜人，人居环境一流，“全国旅游胜地四十佳全国旅游胜地四十佳”“国际改善居住环境最佳范例奖国际改善居住环境最佳范例奖”。“2005“2005年欧洲人最喜爱的中国旅游城年欧洲人最喜爱的中国旅游城 市第一名市第一名”、“国家环保模范城市国家环保模范城市”、“国家优秀旅游城市国家优秀旅游城市”，“中国魅力城市中国魅力城市”、“20062006年中国最适宜人居城市第六名年中国最适宜人居城市第六名”珠海是南中国最适宜人居的城市之一珠海是南中国最适宜人居的城市之一5港珠澳大桥港珠澳大桥港珠澳大桥港珠澳大桥（规划中）（规划中）（规划中）（规划中）未来规划中的港珠澳大桥将珠海、香港及澳门更紧密的联系在一起，未来规划中的港珠澳大桥将珠海、香港及澳门更紧密的联系在一起，珠海可谓与国际大都市无缝接轨。珠海可谓与国际大都市无缝接轨。珠海可谓与国际大都市无缝接轨珠海可谓与国际大都市无缝接轨6 因为自由行的开放，以娱乐服务事业为主导的港澳，经济发展的同时也带动因为自由行的开放，以娱乐服务事业为主导的港澳，经济发展的同时也带动珠海旅游业的迅速发展。珠海旅游业的迅速发展。港澳经济发展带动珠海发展港澳经济发展带动珠海发展7 珠海通过旅游业的发展使得常住人口总量较少，经济规模不大的情珠海通过旅游业的发展使得常住人口总量较少，经济规模不大的情况下，人均可支配的收入为于珠三角城市的前列。况下，人均可支配的收入为于珠三角城市的前列。港澳经济发展带动珠海发展港澳经济发展带动珠海发展8综上所述：综上所述：珠海是南中国与国际无缝接轨的珠海是南中国与国际无缝接轨的最宜人居的旅游度假城市最宜人居的旅游度假城市910珠海房地产大市概况珠海房地产大市概况10珠海，房地产市场进入市场化快速发展阶段珠海，房地产市场进入市场化快速发展阶段20032003年年5 5月非城中村改月非城中村改造工程全面放开，造工程全面放开，7 7月，月，首次推出土地拍卖。商首次推出土地拍卖。商品房市场供应和需求上品房市场供应和需求上升，产品质素提升，房升，产品质素提升，房地产向市场化、规范化地产向市场化、规范化方向发展。方向发展。投机炒作盛，致使许多投机炒作盛，致使许多房地产项目陷入停顿，房地产项目陷入停顿，楼盘烂尾，房价下降。楼盘烂尾，房价下降。消费者住房主要依靠福消费者住房主要依靠福利分房导致内需不足，利分房导致内需不足，空置面积增加，房地产空置面积增加，房地产市场发展不成熟。市场发展不成熟。1990199019991999年年2000200020032003年年20032003年年5 5月月过热调整期过热调整期城中村改造期城中村改造期市场化快速发展期市场化快速发展期暂停城区土地出让，暂停暂停城区土地出让，暂停批准新开工住宅项目，全批准新开工住宅项目，全面停止机关、企事业单位面停止机关、企事业单位自建住宅，引导居民二次自建住宅，引导居民二次置业，保障城中村改造项置业，保障城中村改造项目商品房能顺利消化，价目商品房能顺利消化，价格开始回升。格开始回升。11土地实现招拍挂，外地开发商纷纷进驻土地实现招拍挂，外地开发商纷纷进驻 和黄、远大集团、新加坡仁恒、万科和黄、远大集团、新加坡仁恒、万科 、金地、中化方兴、新光集团等、金地、中化方兴、新光集团等纷纷进驻珠海，大幅提升珠海房地产的整体开发水平。纷纷进驻珠海，大幅提升珠海房地产的整体开发水平。年度成交宗数用地面积建筑面积楼面地价2003673765 183406113020049635045 12141351395200510277280 7017561445珠海近珠海近3 3年土地招拍挂情况年土地招拍挂情况12施工面积近年大幅增加，销售面积较为平稳施工面积近年大幅增加，销售面积较为平稳v随着非城中村项目的放开，珠海近年的商品房施工面积大幅增加，预计未随着非城中村项目的放开，珠海近年的商品房施工面积大幅增加，预计未来的供应相应增加；来的供应相应增加；v需求方面，销售走势较平稳，年成交量在需求方面，销售走势较平稳，年成交量在120120万平方米左右万平方米左右13近年住宅售价升幅明显近年住宅售价升幅明显2005200520052005年市区住宅成交均价同比上升年市区住宅成交均价同比上升年市区住宅成交均价同比上升年市区住宅成交均价同比上升17171717，2006200620062006年年年年1-41-41-41-4月成交均价同比更大幅上升月成交均价同比更大幅上升月成交均价同比更大幅上升月成交均价同比更大幅上升2626262614外来需求占重要地位，港澳客户快速增加外来需求占重要地位，港澳客户快速增加购房客户：购房客户：v外来需求所占比例超过外来需求所占比例超过4 4成成v近年港澳台需求快速上升近年港澳台需求快速上升15珠海房地产市场主要板块分布珠海房地产市场主要板块分布老香洲老香洲老香洲老香洲新香洲新香洲新香洲新香洲前山前山前山前山吉大吉大吉大吉大拱北拱北拱北拱北南屏南屏南屏南屏本案本案本案本案海景海景海景海景板块板块板块板块16珠海房地产各板块主要特征珠海房地产各板块主要特征板块板块区域特征区域特征售价（元售价（元/M M2 2）主力客户主力客户拱北板块拱北板块毗邻澳门，旅游商贸中心毗邻澳门，旅游商贸中心5000-65005000-6500澳门客户以及投资客澳门客户以及投资客为主为主吉大板块吉大板块珠海商务、金融、旅游中心，珠海商务、金融、旅游中心，自然环境优秀自然环境优秀5000-70005000-7000吉大二次置业者、高吉大二次置业者、高薪白领、外地人、港薪白领、外地人、港澳等澳等新香洲板块新香洲板块未来的行政、文化、体育中心未来的行政、文化、体育中心3200-42003200-4200以公务员、教师、外以公务员、教师、外地人为主地人为主老香洲板块老香洲板块珠海历史最悠久的老城区，是珠海历史最悠久的老城区，是珠海政治、文化、教育中心珠海政治、文化、教育中心4000-55004000-5500以老香洲原住民为主以老香洲原住民为主海景板块海景板块沿情侣路，拥有丰富海景资源，沿情侣路，拥有丰富海景资源，兼享市区成熟配套兼享市区成熟配套6000-130006000-13000港澳人士、外地人士港澳人士、外地人士以及本地高端客户以及本地高端客户唐家湾板块唐家湾板块郊区板块、大学园区科技创郊区板块、大学园区科技创新海岸、大型休闲旅游设施多新海岸、大型休闲旅游设施多洋房：洋房：4500-65004500-6500别墅：别墅：8000-130008000-13000以港澳人士、外地人以港澳人士、外地人士为主，近年本地居士为主，近年本地居民、科技园客户增加民、科技园客户增加17珠海房地产发展市场前景预测珠海房地产发展市场前景预测v城际交通的逐步改善，将进一步促进珠海房地产的开放性。港珠澳大桥、城际交通的逐步改善，将进一步促进珠海房地产的开放性。港珠澳大桥、广珠轻轨、江珠高速等大型交通设施的计划和启动进一步拓宽珠海房地广珠轻轨、江珠高速等大型交通设施的计划和启动进一步拓宽珠海房地产的辐射面。产的辐射面。v澳门、香港经济增长强劲，房价大幅度上升，拉动珠海房地产发展及溢澳门、香港经济增长强劲，房价大幅度上升，拉动珠海房地产发展及溢出效应。（特别是澳门房地产从出效应。（特别是澳门房地产从20032003年开始出现了回升，年开始出现了回升，20042004年第四季年第四季度房价飚升度房价飚升70%70%，20052005年第三季度同比继续上升年第三季度同比继续上升3939）。）。v受土地制约，城区房地产未来开发热点向新香洲、南屏、唐家湾发展，受土地制约，城区房地产未来开发热点向新香洲、南屏、唐家湾发展，老城区的物业更显珍贵。老城区的物业更显珍贵。v土地市场的规范化，外地发展商进入加快。土地市场的规范化，外地发展商进入加快。1819珠海海景板块市场分析珠海海景板块市场分析发展现状发展现状楼盘概况楼盘概况在售项目分析在售项目分析未来供应量的趋势未来供应量的趋势高端置业人群分析高端置业人群分析1920珠海海景板块市场分析珠海海景板块市场分析发展现状发展现状楼盘概况楼盘概况在售项目分析在售项目分析未来供应量的趋势未来供应量的趋势高端置业人群分析高端置业人群分析20海景地产发展迅速海景地产发展迅速v珠海海景资源丰富，海岸线漫长，海珠海海景资源丰富，海岸线漫长，海景盘沿着闻名全国的情侣路密布；景盘沿着闻名全国的情侣路密布；v情侣路沿线房地产自情侣路沿线房地产自8080年代末进入开年代末进入开发，成为珠海最早开发的区域之一，发，成为珠海最早开发的区域之一，而且发展迅速；而且发展迅速；v凭借优美的人居环境和毗邻港澳的地凭借优美的人居环境和毗邻港澳的地缘优势，海景盘吸引了大量的港澳客、缘优势，海景盘吸引了大量的港澳客、外地度假客及生意人。外地度假客及生意人。唐家湾唐家湾21主要海景板块描述主要海景板块描述唐家湾唐家湾新兴海景板块，离市中心较远，以规模社区新兴海景板块，离市中心较远，以规模社区新兴海景板块，离市中心较远，以规模社区新兴海景板块，离市中心较远，以规模社区盘为主，密度低，一线海景单位并不多，近盘为主，密度低，一线海景单位并不多，近盘为主，密度低，一线海景单位并不多，近盘为主，密度低，一线海景单位并不多，近郊环境及较低价格吸引了众多港澳、外地度郊环境及较低价格吸引了众多港澳、外地度郊环境及较低价格吸引了众多港澳、外地度郊环境及较低价格吸引了众多港澳、外地度假客及大学城、科技园人士、市区有车客。假客及大学城、科技园人士、市区有车客。假客及大学城、科技园人士、市区有车客。假客及大学城、科技园人士、市区有车客。海岸线长，环境清幽，景点丰富，拥有海滨泳海岸线长，环境清幽，景点丰富，拥有海滨泳海岸线长，环境清幽，景点丰富，拥有海滨泳海岸线长，环境清幽，景点丰富，拥有海滨泳场及众星级酒店，商务及休闲度假气氛浓厚。场及众星级酒店，商务及休闲度假气氛浓厚。场及众星级酒店，商务及休闲度假气氛浓厚。场及众星级酒店，商务及休闲度假气氛浓厚。海景盘规模较大，项目众多，普遍档次定位较海景盘规模较大，项目众多，普遍档次定位较海景盘规模较大，项目众多，普遍档次定位较海景盘规模较大，项目众多，普遍档次定位较高，商家聚集，配套成熟，生活便利。海景盘高，商家聚集，配套成熟，生活便利。海景盘高，商家聚集，配套成熟，生活便利。海景盘高，商家聚集，配套成熟，生活便利。海景盘开发时间较早，以单体楼为主，档次较高。可开发时间较早，以单体楼为主，档次较高。可开发时间较早，以单体楼为主，档次较高。可开发时间较早，以单体楼为主，档次较高。可望澳门景是一大卖点，毗邻澳门使其吸纳了大望澳门景是一大卖点，毗邻澳门使其吸纳了大望澳门景是一大卖点，毗邻澳门使其吸纳了大望澳门景是一大卖点，毗邻澳门使其吸纳了大批港澳买家，板块升值潜力看好