上海某商业项目营销策划方案(powerpoint 122页)

长江新天地长江新天地 目标营销思路目标营销思路 上海合顺上海合顺 二二二二0000七年四月七年四月七年四月七年四月  提纲 1、目标 2、解读镇江 3、放眼长三角 4、炒作：国际山水美食江都 5、SWOT战略 6、营销：内守外攻 三管齐下 7、纵横捭合  开发一个纯商业项目开发一个纯商业项目 总建筑面积14.68万平方米 一期面积约一期面积约5 5万平方米万平方米 项目建成后预计年营业额可达数亿元项目建成后预计年营业额可达数亿元 总投资5亿余元 用恰当的投入和节奏用恰当的投入和节奏 收获恰当的利润和品牌收获恰当的利润和品牌   镇江 全市人口约270万，其中市区人口约市区人口约7070万万 2006年实现地区生产总值1025.31亿元 商品房现房销售23.90亿元，同比下降同比下降2.4% 其中：住宅销售21.23亿元，同比下降同比下降0.1%     镇江   项 目 规 划          解读产品                         规划特点 平面呈“q”字形 东西宽约340米 南北长约700米 占地246亩           开发要点 一期开发5万平方  以临街商铺为主 一期交工时水景难 以完美呈现 环湖商业街   商 铺 结 构          解读产品                         剖面特点 可分为外街、内街、内湖、水上景观餐厅四个区 沿外街商铺为四层结构，沿湖商铺为两层结构         商 铺 结 构          解读产品                         零层结构特点 零层主要由附属用房、餐 厅、自行车库和车库组成 由于出入口的限制，难以 将车库分别划分给某一商 铺，宜按公共配套考虑        商 铺 结 构          解读产品                         一层结构特点 开间大致可分为10米、17米 和23米三种； 每套商铺都配有电梯、步梯 和卫生间，这样就难以进行 自由分割。             商 铺 结 构          解读产品                         二层结构特点 开间大致可分为10米、17米 和23米三种； 每套商铺都配有电梯、步梯 和卫生间，这样就难以进行 自由分割。             商 铺 面 积          解读产品                         平均每套商铺的面积约平均每套商铺的面积约 为为1500平方米，利于经平方米，利于经 营餐饮娱乐等，但面积营餐饮娱乐等，但面积 偏大，不利销售。偏大，不利销售。 建议 尽可能分割商铺，减小面积 降低投资门槛，扩大客户面  　         总结 分 解  第一阶段第一阶段 第二阶段第二阶段 第三第三 阶段阶段 迅速打开知名度 一期顺利租售和理想经营 稳健提高美誉度 二三期顺利开发、租售和经营 广泛获得忠诚度 整体理想经营，在镇江直至 　长三角获得理想利润和品牌 长江新天地年营业额长江新天地年营业额>7亿元亿元                                   疑惑疑惑   如何在一个“偏僻”之地 支撑起大型商业项目？         2006年镇江的非住宅销售仅为2.5亿元 如何让投资者集2亿元投资于我一身 ？                                           USP：每个项目都有其与生俱 来的戏剧性，我们要充分挖掘， 找到项目独特的销售主张。                         挖掘与升华挖掘与升华            这就需要我们从项目和镇江            的地脉、史脉、文脉等方面            认真进行分析和纵横捭合。                                 挖掘项目、挖掘区域挖掘项目、挖掘区域 挖掘镇江、挖掘长三角挖掘镇江、挖掘长三角 揉合升华、服务项目揉合升华、服务项目              快速把生地炒成熟地快速把生地炒成熟地               提纲 1、目标 2、解读镇江 3、放眼长三角 4、炒作：国际山水美食江都 5、SWOT战略 6、营销：内守外攻 三管齐下 7、纵横捭合  我们要把这五首乐章合成一曲恢宏的交响乐 在长江新天地奏响                                                    我心中有五个镇江 每个镇江都是一首动人的乐章                地理的镇江 文化的镇江 美食的镇江 现代的镇江 未来的镇江               山山 语语 水水 香香        梦梦 的的 故故 乡乡        诗诗 的的 天天 堂堂                镇江    地理的镇江 听万里长江听万里长江 雪山唱给大海的长歌，流过华夏，荡漾两岸绿浪     读千年运河读千年运河 华夏写在大地的诗行，彪炳千秋，飞扬一国辉煌          万里大国梦   千年颂江河    地理的镇江 江河相汇处江河相汇处   ——江河神韵   镇江  一定能撞出惊心动魄的历史文化   文化的镇江 长江运河相汇处长江运河相汇处 南山北水佛光长南山北水佛光长  文化的镇江 ——天子也向往的镇江天子也向往的镇江 帝王帝王 才子才子 民间民间  文化的镇江 ——天子也向往的镇江天子也向往的镇江 帝王帝王 才子才子 民间民间 Ø唐宣宗，赐名金山和金山寺。唐宣宗，赐名金山和金山寺。 Ø宋天禧皇帝梦游金山，又给金山寺赐名龙游寺。宋天禧皇帝梦游金山，又给金山寺赐名龙游寺。 Ø………… Ø康熙六下江南，每下江南，必登临金山康熙六下江南，每下江南，必登临金山“观天观观天观 地地”，称这里是，称这里是“江山之奇，未有逾于此者江山之奇，未有逾于此者”。。 Ø乾隆更是在镇江修了五个行宫，留下许多传说。乾隆更是在镇江修了五个行宫，留下许多传说。  文化的镇江 ——天子也向往的镇江天子也向往的镇江 帝王帝王 才子才子 民间民间 苏东坡：明月几时有？把酒问青天              王昌龄：洛阳亲友如相问，一片冰心在玉壶   辛弃疾：何处望神州，满眼风光北固楼   李　白：仙人如爱我，举手来相招　　 王安石：春风又绿江南岸，明月何时照我还 范仲淹：山分江色破，潮带海声来　 …… …… …… …… ……  文化的镇江 ——天子也向往的镇江天子也向往的镇江 帝王帝王 才子才子 民间民间 沈　括：《梦溪笔谈》　　　 刘义庆：《世说新语》 臧荣绪：《晋书》 萧　统：《昭明文选》 刘　勰：《文心雕龙》 米　芾……  文化的镇江 ——天子也向往的镇江天子也向往的镇江 帝王帝王 才子才子 民间民间 白蛇发水漫金山白蛇发水漫金山 红玉擂鼓破金兵红玉擂鼓破金兵 刘备招亲甘露寺刘备招亲甘露寺 岳飞闻佛七峰亭岳飞闻佛七峰亭 文化遗迹处处有文化遗迹处处有 第一江山天下名第一江山天下名 　　　　　　    美食的镇江 ——让神仙也流口水的镇江让神仙也流口水的镇江 让张果老流口水的　肴　肉肴　肉 比茅台还早几年获巴拿马万国赛会金奖的　香　醋香　醋 乾隆爷啧啧称赞的　锅盖面锅盖面 1949年开国第一宴 淮扬菜系南起镇江 镇江三鱼——天下第一江鲜  美食的镇江 ——让神仙也流口水的镇江让神仙也流口水的镇江 镇江三鱼非常有名几年前在镇江 吃出了一条全国著名的江鲜街。 许多媒体争相报道，如2006年1 月9日上海的《新民晚报》——　　 镇江渔民靠江吃江镇江渔民靠江吃江 金山寺旁边建起金山寺旁边建起“江鲜街江鲜街” “一条全国少有的江鲜街”、“年销售额近8个亿” “刚开始几毛钱一斤的小杂鱼现在卖到十几元钱！”  ————这就是美食的力量这就是美食的力量  现代的镇江 ——在长三角后起直追在长三角后起直追 四年时间地区生产总值翻了一番 2006年镇江GDP达1025.31亿元 按可比价计算比上年增长15.2% 实现人均地区生产总值38229元 按现行汇率折算为4901美元     2 20 00 06 6  地 区 生 产 总 值       现代的镇江 ——在长三角后起直追在长三角后起直追 全年固定资产投资501.18亿元   比上年增长23.8%  外商、港澳台经济投资85.3亿元。  比上年增长23.6%     2 20 00 06 6    固 定 资 产 投 资        现代的镇江 ——在长三角后起直追在长三角后起直追 商品房竣工面积239.24万平方米    比上年增长12.2% 商品房现房销售23.90亿元，同比下降2.4% 其中：住宅销售21.23亿元，同比下降0.1%        2 20 00 06 6    房 地 产             现代的镇江 ——在长三角后起直追在长三角后起直追 全年接待国内旅游者人数1380万人 国内旅游收入124亿元 比上年增长20.0% 接待境外旅游者人数35.86万人 外汇收入2.1亿美元，增长16.7%       2 20 00 06 6 旅 游 业          现代的镇江 ——在长三角后起直追在长三角后起直追 增幅为15.3%，位居长三角16城市第二位 城市居民可支配收入平均为14291元，位 居长三角16城市第13位，所以有时被人戏 称为“江南的苏北”，但这也正说明镇江需镇江需 要急起直追。要急起直追。     2 20 00 06 6 居 民 家 庭 收 入     未来的镇江 ——南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛  未来的镇江 ——南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛  未来的镇江 ——南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛 镇江城市规划的画龙点睛之笔是在2006年。 郭艾和呼吁了二十多年的梦想终于有机会 实现了。                                                                   2006年1月钱永波、李壮云、郭艾和等58 名人大代表以空前庞大的阵容联名提出议 案，议案内容从建设“北湖 ”升级为加强北 部滨水区建设，这一议案也被大会定为该 年的一号议案。                                                    同时，市委、市政府在“十一五”发展规划 中明确提出“南山北水”的城市发展战略构 想， 今年的城建重点放在了北部滨水区、 南徐新城区、 世业洲旅游度假区“三区”建                设上。    未来的镇江 ——南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛 2006年8月金山湖整治工程开工         它是北部滨水区建设中的 “先锋工程”， 总 投资估算 8.4亿元。工程主要由三大 部分组成： 退渔还湖及防 洪工程， 总投资5.6亿元 ； 金山湖景观及配套设施工 程，投资估算1.5亿元；环 湖道路工程，投资1.3亿元。 整个工程已正式开工，08 年8月完工。          ——重现“水漫金山”  未来的镇江 ——南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛 2006年8月金山湖整治工程开工         金山湖景区将建设成为 国家级的旅游休闲胜地， 并最终形成新的城市中 心和未来城市发展的龙 头，带动整个城市的全 面、和谐发展。   未来的镇江 ——南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛 2006年年10月月30日，北部滨水区长江引航道水日，北部滨水区长江引航道水 利枢纽工程正式启动，该工程总投资利枢纽工程正式启动，该工程总投资2亿元，亿元， 预计工程将于预计工程将于2008年年10月全面峻工。月全面峻工。 它的开工标志着北部滨水区建设全面启动它的开工标志着北部滨水区建设全面启动  未来的镇江 ——南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛  未来的镇江 ——南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛  未来的镇江 ——南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛  未来的镇江 ——南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛  未来的镇江 ——南山北水，镇江点睛南山北水，镇江点睛      长江新天地    地理的镇江 文化的镇江 美食的镇江 现代的镇江 未来的镇江        金金 山山 寺寺 江江 鲜鲜 街街 北北 固固 山山 焦焦 山山 古古 运运 河河 口口 西西 津津 古古 渡渡  宏宏 伟伟 蓝蓝 图图       天下第一江山天下第一江山天下第一江湖天下第一江湖天下第一江河天下第一江河天下第一江鲜天下第一江鲜 长江新天地长江新天地 “金山湖金山湖”给我们送来金山，给我们送来金山，“北湖北湖”给我们注入澎湃动力给我们注入澎湃动力 北部滨水区就是我们把生地炒成熟地的北部滨水区就是我们把生地炒成熟地的 金锅金锅  该怎么个炒法该怎么个炒法 金锅      趁热打铁，三思而知意      长江南岸的天问  长江南岸的天问 金金 山山 寺寺 古古 运运 河河 口口 北北 固固 山山 焦焦 山山 江江 鲜鲜 街街 第第1问问 能把西湖能把西湖““搬到搬到””长江南岸么？长江南岸么？ 北湖的面积是西湖的1.5倍，北湖的山、江、河、寺、 诗、事、食等不比西湖逊色，远景价值>1000亿？ 既不能吃祖宗饭断子孙路 也不能慢待祖宗贻误子孙  长江南岸的天问 金金 山山 寺寺 古古 运运 河河 口口 北北 固固 山山 焦焦 山山 江江 鲜鲜 街街 第第2问问 金山和金山寺能金山和金山寺能““申遗申遗””么？么？ 炒作是一回事，运作是另一回事  长江南岸的天问 金金 山山 寺寺 古古 运运 河河 口口 北北 固固 山山 焦焦 山山 江江 鲜鲜 街街 第第3问问 国家级非物质文化遗产国家级非物质文化遗产 白蛇传能白蛇传能““申遗申遗””么？么？ 有多少版本的白蛇传？有多少人知道白蛇传的发源地是镇江的金山？ 白娘子美丽善良勤劳能干 ，能不能请某名星代言镇江？  长江南岸的天问 金金 山山 寺寺 古古 运运 河河 口口 北北 固固 山山 焦焦 山山 江江 鲜鲜 街街 第第4问问 运河运河““申遗申遗””什么时候能成功？什么时候能成功？ 千年文化千年河，如果运河不能成为“世遗”，那“世遗”会少了许多光彩。 镇江的特点在于“江河交汇处”，可惜这个天赋地设了。  长江南岸的天问 金金 山山 寺寺 古古 运运 河河 口口 北北 固固 山山 焦焦 山山 江江 鲜鲜 街街 第第5问问 能请张艺谋拍摄印像能请张艺谋拍摄印像··白娘子么白娘子么？？ 全国上马兴建的首个“白蛇传”主题公园，以金山寺真景 为依托，加上国内领先的音乐喷泉水景和水幕影视技术， 虚实结合，来共同展现“水漫金山”等传说盛景。                                                                                                    请“老谋子”可以算是纯属炒作，但也可以真实运作。    长江南岸的天问 金金 山山 寺寺 古古 运运 河河 口口 北北 固固 山山 焦焦 山山 江江 鲜鲜 街街 第第N问问 能请政府去大规模炒作么？能请政府去大规模炒作么？ 投资数十亿是只做成一个工程还是做成一个开放的旅游精 品？如果你投资30亿的项目，愿意拿出6000万来宣传么？ 年旅游收入多增加半个点就可以收回炒作成本!  镇江好比一条龙镇江好比一条龙 金山湖和北湖就是龙的两角金山湖和北湖就是龙的两角 而开发好长江新天地就好比是而开发好长江新天地就好比是 画龙点睛画龙点睛 总总 之之  文化大于天文化大于天 江南忆，最忆是镇江江南忆，最忆是镇江 长江运河交汇处长江运河交汇处 南山北水佛光长南山北水佛光长 能不忆镇江能不忆镇江  提纲 1、目标 2、解读镇江 3、放眼长三角 4、炒作：国际山水美食江都 5、SWOT战略 6、营销：内守外攻 三管齐下 7、纵横捭合                                   长三角：中国的财富之号 当今中国，“长三角”远远超过城市群的概念， 被初步定位为中国综合实力最强的经济中心、 亚太地区重要国际门户、全球重要的先进制 造业基地、中国率先跻身世界级城市群的地 区。                                                                                       长三角的前景     长三角是经济最具活力和潜力的区域，镇江 位于长江三角洲的顶点，长三角的发展将给 镇江带来无穷财富。                                                                                   镇江 镇江：长三角的小弟弟 低 谷 之 处 正 好 可 起 大 波 浪 ! 几个典型长三角城市的GDP和旅游          镇江 长三角：镇江的升值空间 低 谷 之 处 正 好 可 起 大 波 浪 ! 亚洲将成为世界经济中心，而亚洲 地区的中心又将转移至上海。 上海带动长三角迅速发展，并且构 成了江河海相连、海陆空相通的立 体交通网络。  因此，和长三角融为一体就是镇江 和长江新天地的必然选择。                                     镇江 长三角：你知道镇江么？ http://www.zjrj.cn/forum/t-0-33647-1.html 我现在在昆山,昆山有很多外来人口(我也是其中之一), 每当别人问起我是哪人,我回答是镇江人,有百分之80 多的人会再补一句:“镇江在哪?”“镇江是江苏的吗?”  ……镇江的城市品牌却不如醋的宣传的多!!     昆山                                   镇江：你会被挤出长三角么？ 16→ 16+1→16+7                                   现在是“眼球经济”时代，企业在争“眼 球”，城市也在拼命争，而能正眼球的 一个常规形式是城市节庆活动。 中国的城市都在拼命宣传自己，中国 的城市节庆活动数以万计，许多小城 正在被大哥哥们的喧嚣所淹没。 镇江也有自己的节庆，但多不被人所 乐道，因为长三角的节庆实在是太多 了!!                                  长三角：你会关注镇江么？  再看看南京的主要节庆活动05年、06年、07年分别是32、41、49个                                  长三角：你会关注镇江么？  再考虑到上海、杭州、苏州等城市的节庆活动 长三角 是 逢“天”过节                                  长三角：你会关注镇江么？  怎么办 镇江小闹，下自成蹊？ 是在小打小闹中自甘沉沦 还是冲天香透长三角 甚至是举“球”瞩 目？                                  长三角：你会关注镇江么？  提纲 1、目标 2、解读镇江 3、放眼长三角 4、炒作：国际山水美食江都 5、SWOT战略 6、营销：内守外攻 三管齐下 7、纵横捭合  炒作呀炒作， 不在炒作中新生 就在别人的炒作中灭亡 镇江所面临的形势是严峻的 必须认真操作方能化蛹为蝶!  第一江山 第一江河 第一江鲜 第一江湖 第第 一一 江江 城城 跳出长三角 叫响全中国  再分析再分析 第第 一一 江江 城城 江浙沪拥有近30个中国优秀旅游城市 拥有约50个国家ＡＡＡＡ级旅游区                   客观客观 随着长三角城市化进程加快，人们更 加注重心灵感受与精神休憩。               主观主观 休闲化、大众化、国际化、政府与企 业联手化，地产与旅游融合化………               趋势趋势 镇江的定位  国际山水美食江都国际山水美食江都 定位镇江定位镇江  国际山水美食江都国际山水美食江都 金金 山山 寺寺 江江 鲜鲜 街街 北北 固固 山山 焦焦 山山 古古 运运 河河 口口 西西 津津 古古 渡渡 卖点支撑卖点支撑  对对 我我 们们 的的 意意 义义 水涨船高，打开项目知名度 炒热地段，树立客户的信心  活力营销 美丽炒作 把握节奏 控制投入 炒作   炒作城市的八字宪法 有理、有力有理、有力 有节、有利有节、有利  蛙眼原理与炒作节奏的十字方针 月月有新题月月有新题 年年有高潮年年有高潮  炒作战术的十二字原则 不拘泥于时空不拘泥于时空 不拘泥于形式不拘泥于形式  2006年6月—2007年4月城市炒作活动构想 主主 要要 活活 动动备备 注注 有奖征集镇江城市有奖征集镇江城市CISCIS系统系统在镇江、上海、南京等地报纸炒作在镇江、上海、南京等地报纸炒作 要打镇江过，先看广告来要打镇江过，先看广告来在镇江主要路段树立大型城市形象广告牌在镇江主要路段树立大型城市形象广告牌 给镇江赋入系统的内涵 ——“国际山水美食江都” 体现一种乐观与休闲的 现代“城市山林”精神 在各种镇江媒体上广为 宣传,“城里宣传城外香”  2006年6月—2007年4月城市炒作活动构想 主主 要要 活活 动动备备 注注 有奖征集镇江城市有奖征集镇江城市CISCIS系统系统在镇江、上海、南京等地报纸炒作在镇江、上海、南京等地报纸炒作 要打镇江过，先看广告来要打镇江过，先看广告来在镇江主要路段树立大型城市形象广告牌在镇江主要路段树立大型城市形象广告牌 在长三角纲举目张： 南京、上海的主要高 速路和飞机场入口处 在各种镇江媒体上广为 宣传,“城里宣传城外香” 使人们都知道长三角有个 “国际山水美食江都”  2006年6月—2007年4月城市炒作活动构想 务必使长三角都知道 “水漫金山”的蓝图 务必使更多的人知道 动人的白蛇传传说起 源于镇江。 主主 要要 活活 动动备备 注注 请张艺谋拍摄请张艺谋拍摄““印象印象··白娘子白娘子””在镇江报纸、各大网站上炒作在镇江报纸、各大网站上炒作 谁来代言镇江？谁来代言镇江？( (考虑请著名考虑请著名““白蛇白蛇””演员演员) )在南京、上海、台湾等报纸及各网站炒作在南京、上海、台湾等报纸及各网站炒作 与杭州、成都联合促进白蛇传与杭州、成都联合促进白蛇传““申遗申遗””在南京、上海、杭州等报纸及各网站炒作在南京、上海、杭州等报纸及各网站炒作 金山大讨论：金山大讨论：““申遗申遗””还是休闲？还是休闲？在镇江主要媒体炒作在镇江主要媒体炒作 同时凸现镇江的个性 国际山水美食江都  2006年6月—2007年4月城市炒作活动构想 进一步使人们知道镇江 位于无比珍贵的“江河相 汇处”，更使们知道镇江 北部滨水区的可贵。 主主 要要 活活 动动备备 注注 与苏杭联合促进运河与苏杭联合促进运河““申遗申遗””在镇江、苏州等媒体炒作在镇江、苏州等媒体炒作 北湖之春：长江下了个大金蛋北湖之春：长江下了个大金蛋在镇江、无锡、扬州等媒体炒作在镇江、无锡、扬州等媒体炒作 西湖与北湖文化研讨会西湖与北湖文化研讨会在镇江、上海、南京等媒体炒作在镇江、上海、南京等媒体炒作  2006年6月—2007年4月城市炒作活动构想 逐步扩大宣传范围，并为 “中国首届国际山水美食节” 开始提前大范围造势 主主 要要 活活 动动备备 注注 环湖路改名为白娘子街环湖路改名为白娘子街 ( (请台港等地高僧为路开光请台港等地高僧为路开光) ) 在镇江、上海、台湾等媒体炒作在镇江、上海、台湾等媒体炒作 中国首届国际山水美食节活动公告中国首届国际山水美食节活动公告在镇江、上海、台湾等媒体炒作在镇江、上海、台湾等媒体炒作  2006年6月—2007年4月城市炒作活动构想 就这样围绕”“国际山水美食江都” “月月有新题”，经过一系列铺垫 后终于可以引爆第一个高潮，同 时也把城市炒作和项目营销深刻 地扭到一起。  2006年6月—2007年4月城市炒作活动构想 金山脚下 花语江南 吃的是江鲜 品的是文化 游的是山水 感的是休闲 千年神韵 一天收尽 主主 要要 活活 动动备备 注注 ““首届国际山水美食节首届国际山水美食节”” 在镇江、上海、南京、央视等媒体炒作，适当炒作白蛇传在镇江、上海、南京、央视等媒体炒作，适当炒作白蛇传 和江鲜；争取在项目附近举行，同时进行项目招商及二期和江鲜；争取在项目附近举行，同时进行项目招商及二期 公开公开 金山脚下金山脚下 花语江南花语江南 白娘子回家白娘子回家 同一首歌走进国际山水美食江都同一首歌走进国际山水美食江都————镇江镇江 请来长三角的各位“大哥” 请来全国的“眼球” 请来港台的高僧 请来“佛教”国家的前领导人 把全世界的著名江鲜聚在一起PK—— 一天吃遍世界级极品江鲜 一天感受华夏山水五千年  2006年6月—2007年4月城市炒作活动构想 三月正是江南最美的时候 三月正是江鲜最美的时候 三月正是一期刚开始营业的时候 所有的活动都以项目为核心展开 首届国际山水美食节开幕 长江新天地一期正式营业 二期三期鲜美公开和租售 美丽欢乐时刻怎能不记住—— 中国 有个 长江新天地 主主 要要 活活 动动备备 注注 ““首届国际山水美食节首届国际山水美食节”” 在镇江、上海、南京、央视等媒体炒作，适当炒作白蛇传在镇江、上海、南京、央视等媒体炒作，适当炒作白蛇传 和江鲜；争取在项目附近举行，同时进行项目招商及二期和江鲜；争取在项目附近举行，同时进行项目招商及二期 公开公开 金山脚下金山脚下 花语江南花语江南 白娘子回家白娘子回家 同一首歌走进国际山水美食江都同一首歌走进国际山水美食江都————镇江镇江  费 用 ？ 以小博大 政府为主 适当赞助 2006年6月—2007年4月城市炒作活动构想  提纲 1、目标 2、解读镇江 3、放眼长三角 4、炒作：国际山水美食江都 5、SWOT战略 6、营销：内守外攻 三管齐下 7、纵横捭合  Strengths优势：优势： n规模规模——近15万平米，最大，一站式 n商铺类型商铺类型——街铺，铺铺临街，独立性强 n主题主题——江鲜主题（独此一处），特色无法替代 n功能功能——体验餐饮、休闲娱乐、旅游度假（业态规划、功能规划、主题规划 之间的关系） n商气商气——以前有8亿商机基础，政府授名，知名度高 n规划规划——经营型规划，领先20年，外里面、特色、交通动线。 n配套配套——大型半地下停车场地上停车场、立体交通电梯、广场、大湖 n景观景观——风景区，环湖，自然文化资源无法复制（滨河公园、入口广场、鱼 鳞广场、亲水平台、临水木栈台、水上景观餐厅、跌水、游船码头、街角广 场、九曲桥、音乐喷泉、垂钓岛、水巷等） n开发实力开发实力——上市集团，15年开发经验 n理念理念——五赢商业地产实践者，责任筑商 n团队团队——国际级大师手笔，精英团队联袂作品（招商、管理、施工） n策略：最大化放大每一个优势卖点！策略：最大化放大每一个优势卖点！  Weaknesses劣势：劣势： n容量容量——总建筑面积太大，市场容量小 n商铺大商铺大——每套商铺600——2000平米 n总价高总价高——每套商铺都在500万—1000万之间 n招商招商——当地商家都有现成的场地，他们进驻难度大 n时机时机——工程先，推广后，停滞时间较长，商铺投资高潮已过 n对策：对策： n分期开发，功能区分规模分化 n商铺分割，引导——定制开发，经营型商铺 n加大宣传增值潜力，商铺大是为了更好的经营，领先20年 n重点宣传商铺的低单价，高增值潜力 n灵活的付款方式，给予保障性措施 n招商先行，暗地招商，明则推铺 n资源整合全亮相，给人一种强强联合的感觉，让人产生信心。  Opportunities机会：机会： n城市规划城市规划——北部滨水区金山片区的启动，金山板块新经济崛起 n大桥通行大桥通行——连接镇扬的润扬长江大桥启动 n长三角一体化趋势长三角一体化趋势——交通一体化，经济一体化，生活一体化，消费 一体化；长三角深度融合，城市界限逐渐消失，初步形成“1小时生活 圈”交通网。 n政府支持政府支持——市、区各级政府大力支持，各级部门保驾护航 n大商圈辐射大商圈辐射——覆盖三重商圈：形成经常性商圈（核心商圈）、基本 性商圈（次级商圈）、旅游性商圈（边缘商圈），覆盖长三角整个区 域的所有经济强市，网状消费链直撒长三角。 n镇江城市地位镇江城市地位——苏南区域性中心城市，交通四通八达，享南京都市 圈和上海经济圈双重保障。 n策略：全方位的利用每一个机会！策略：全方位的利用每一个机会！  Threats威胁：威胁： n直接竞争对手直接竞争对手——金山宝地、银座的宣传销售启动 n潜在竞争对手潜在竞争对手——第一楼街、龙吟彷、望京天地等的返租及经营现状 n国家政策国家政策——增值税的清算，使得返租不能够再长期利用，如何保障 n客户抗性客户抗性——投资者抗性（总价）、经营者抗性（政策） n对策：对策： n谨慎采用返租策略，可以采用促销型返租，最多不能超过5年 n招商率要达到200%，做到带租约销售，以次来教育客户面积适中， 总价也就不是问题了 n制定好的招商政策，给予商家保护政策，吸引全国知名商家进驻 n选择最好的招商机构进行全国范围招商，选择最好的商业管理机构进 驻 n制定好的销售政策，给与投资者灵活的付款方式和退出机制 n不再同一层次上与其他在手楼盘竞争，以绝对的竞争优势进行强势推 广，避免夹生饭  战略矩阵 优势优势 （（strength）） 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会 减小劣势，避免威胁 机会机会 （（opportunity）） 威胁威胁 （（weakness）） 劣势劣势 （（threat））  提纲 1、目标 2、解读镇江 3、放眼长三角 4、炒作：国际山水美食江都 5、SWOT战略 6、营销：内守外攻 三管齐下 7、纵横捭合  第一阶段第一阶段 . 第二阶段第二阶段 . 第三第三 阶段阶段 . 稳健提高美誉度 二三期顺利开发、租售和经营 广泛获得忠诚度 整体理想经营，在镇江直至 　长三角获得理想利润和品牌 长江新天地年营业额长江新天地年营业额>7亿元亿元 迅速打开知名度 一期顺利租售和理想经营  20082008年年4 4月月 ↑ 2007 2007年年4 4月月 时间 第一阶段第一阶段  内守外攻内守外攻 强力的组织保证强力的组织保证 网状地推进销售网状地推进销售      内守              售房部的包装典雅休闲 销售氛围调控因人而动 一本沉甸甸的楼书全景展示项目文而化之 一张简洁的海报简要拎出项目的核心卖点 一个大气势的区域沙盘形象展示区域特色 一个精致的项目沙盘和几个楼宇模型细微展示产品特色  主动出击主动出击 在镇江地毯式搜巡餐饮娱乐店家在镇江地毯式搜巡餐饮娱乐店家 根据时机根据时机 必要时可开拔到外市招引重要客户必要时可开拔到外市招引重要客户                         外攻    长江新天地营销长江新天地营销   三管齐下     以内守外攻的销售组织为核心 以大手笔的城市炒作为声势 以适宜的招商为加强手段 三管激荡、叠加增强                           销 售 城 市 炒 作 招 商  所谓齐下并非一哄而下所谓齐下并非一哄而下 . 网式波浪推进网式波浪推进 . ～～08-4 公开销售公开销售 . 07-6～～ 亮相认购亮相认购 . 07-5～～07-6 项目定位项目定位 . ～～07-4  销售未动 定位先行 项目定位 营销推广原则 营销推广主线 营销推广主题 营销推广亮相  项目定位 城市定位 区域定位 项目定位  项目定位 天下第一江鲜&环湖美食街 长江新天地 天下第一江鲜&环湖美食街 长江新天地  项目定位 天下第一江鲜&环湖美食街 长江新天地 长三角的美食休闲圣地长三角的美食休闲圣地  这是一个充满希望的奢华之城  她位于镇江  一个美丽的国际山水美食江都  一个天子也向往的江南名城  锦绣长江南岸  一条鲜香兴起的江鲜街即将荣耀升级  天下第一江鲜&环湖美食街                                                       咬紧城市规划咬紧城市规划 突出地段前景突出地段前景 宣传项目特征宣传项目特征 原 则 营销推广  城市线城市线 项目线项目线 招商线招商线 主 线 营销推广  城城 市市 线线 趋势篇趋势篇 长长 三三 角角 大大 发发 展展 区位篇区位篇 镇镇 江江 独独 特特 的的 山山 水水 美美 食食 文文 化化 价值篇价值篇 新新 规规 划划 的的 无无 限限 前前 景景 城城 市市 助助 我我 造造 势势 营销推广营销推广  项项 目目 线线 功能篇功能篇 独独 特特 的的 环环 湖湖 商商 业业 价价 值值 商业篇商业篇 一一 站站 式式 江江 鲜鲜 娱娱 乐乐 公公 园园 前景篇前景篇 新新 规规 划划 的的 无无 限限 前前 景景 项项 目目 与与 镇镇 江江 相相 呼呼 应应 营销推广营销推广  招招 商商 线线 江鲜篇江鲜篇 以以 江江 鲜鲜 为为 骨骨 娱乐篇娱乐篇 以以 其其 它它 餐餐 饮饮 和和 娱娱 乐乐 为为 肉肉 文化篇文化篇 文文 化化 休休 闲闲 的的 价价 值值 升升 级级 项项 目目 的的 商商 业业 价价 值值 营销推广营销推广  营销推广 江鲜篇江鲜篇 功能篇功能篇 趋势篇趋势篇 娱乐篇娱乐篇 商业篇商业篇 区位篇区位篇 文化篇文化篇 前景篇前景篇 价值篇价值篇 首首 届届 国国 际际 山山 水水 美美 食食 节节 城市线城市线 项目线项目线 招商线招商线 三线网状推进三线网状推进 相互激荡引爆高潮相互激荡引爆高潮 .  营销推广 镇江向北镇江向北 一切向上一切向上  长三角一站式江鲜休闲公园一站式江鲜休闲公园风云入世   开创五赢地产新模式 打造江鲜美食新天地 主 题 第第 一一 攻攻 击击 波波    营销推广 亮 相 力争在五一前逐步开始亮相力争在五一前逐步开始亮相 在售房部装修完毕在售房部装修完毕 和其它相关手续到位后和其它相关手续到位后 开始大规模推广开始大规模推广 时间：2007年4月27日-2007年5月底 内容：展示项目形象，宣传镇江规划 目的：激发客户关注，测试市场反应            营销推广 亮 相  售房部竣工前部分营销工作计划售房部竣工前部分营销工作计划    提纲 1、目标 2、解读镇江 3、放眼长三角 4、炒作：国际山水美食江都 5、SWOT战略 6、营销：内守外攻 三管齐下 7、纵横捭合  建议        项目规划与镇江新规划深度呼应          “宋城”  过街牌坊过街牌坊  长江新天地新定位：长江新天地新定位： 集旅游、餐饮、娱乐、集旅游、餐饮、娱乐、 休闲、文化、酒店多休闲、文化、酒店多 位一体的位一体的“镇江之睛镇江之睛”。。 大型灯光 东有北湖和东有北湖和“宋城宋城”，西有金，西有金 山和金山湖，中有诱人的大山和金山湖，中有诱人的大 型灯光设计，南北通达，人型灯光设计，南北通达，人 气澎湃，集长三角万千宠气澎湃，集长三角万千宠 爱于爱于“长江新天地长江新天地” 上海新天地的赢利模式上海新天地的赢利模式 . 经营、储备、升值、良好品牌，稳获厚利经营、储备、升值、良好品牌，稳获厚利  销售、招商、城市炒作销售、招商、城市炒作 品牌营销之道品牌营销之道  谢谢  •1、了解面对逆境，远比如何接受顺境重要得多 2022/9/112022/9/115:12:40 PM。2022/9/112022/9/11Sunday, September 11, 2022 •2、一般的伟人总是让身边的人感到渺小Sunday, September 11, 20225:12:40 PM9/11/2022 5:12:40 PM17:12Sep-22。2022/9/112022/9/112022/9/119/11/2022 5:12:40 PM •3、2022/9/11Sep-2211-Sep-22 •4、昨天是张退票的支票11-Sep-225:12:40 PM17:122022/9/112022/9/112022/9/11Sunday, September 11, 2022 •5、积极人格的完善是本，财富的确立是末11-9月-22。2022/9/112022/9/112022/9/112022/9/119/11/2022 •6、昨晚多几分钟的准备9/11/2022 5:12:40 PM11 九月 20222022/9/112022/9/112022/9/11 •7、每一发奋努力的背，必有加倍的赏赐2022/9/11九月 222022/9/112022/9/112022/9/119/11/2022 •8、业余生活要有意义，不要越轨。2022/9/112022/9/1111 September 2022 •9、要及时把握梦想，因为梦想一死9/11/2022 5:12:40 PM。2022/9/112022/9/112022/9/112022/9/11 •10、一个人的梦想也许不值钱，但一个人的努力很值 钱。9/11/2022 5:12:40 PM2022/9/1111-9月-22 •11、在真实的生命里，每桩伟业都由信心开始，并由 信心跨出第一步。9/11/2022 5:12 PM9/11/2022 5:12 PM2022/9/112022/9/11 谢谢大家谢谢大家  •1、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成 功的路2022/9/1117:12 •2、成功源于不懈的努力，人生最大的敌人是自己怯懦。2022/9/112022/9/112022/9/119/11/2022 5:12:41 PM •3、每天只看目标，别老想障碍Sunday, September 11, 2022。 2022/9/112022/9/112022/9/11Monday, July 19, 202111-Sep-22 •4、宁愿辛苦一阵子，不要辛苦一辈子2022/9/11。2022/9/112022/9/112022/9/11Sunday, September 11, 2022 •5、积极向上的心态，是成功者的最基本要素2022/9/11。2022/9/112022/9/112022/9/112022/9/119/11/2022 •6、生活总会给你另一个机会，2022/9/115:12:41 PM2022/9/112022/9/112022/9/11 •7、人生就像骑单车，想保持平衡就得往前走21:19:482022/9/112022/9/119/11/2022 •8、业余生活要有意义，不要越轨。2022/9/112022/9/1111 September 2022 •9、我们必须在失败中寻找胜利Sunday, September 11, 20222022/9/11 •10、一个人的梦想也许不值钱，但一个人的努力很值 钱。9/11/2022 5:12:41 PM2022/9/1111-9月-22 •11、在真实的生命里，每桩伟业都由信心开始，并由 信心跨出第一步。9/11/2022 5:12 PM9/11/2022 5:12 PM2022/9/112022/9/11 谢谢大家谢谢大家