房地产代理业务培训教材(PPT 58页)

第六章第六章 房地产代理业务房地产代理业务 6.1 案例导入案例导入6.2 房地产代理业务实务操作房地产代理业务实务操作 6.3 房地产代理业务基本概况房地产代理业务基本概况 6.4 实训项目与练习实训项目与练习 6.1 案例导入案例导入n n案例案例1-1 n n一平米购房服务计划一平米购房服务计划一平米购房服务计划一平米购房服务计划 n n【思考与讨论】【思考与讨论】【思考与讨论】【思考与讨论】6.2 房地产代理业务基本概况房地产代理业务基本概况 n n6.2.1房地产代理业务内涵房地产代理业务内涵n n 6.2.1.1房地产代理的含义房地产代理的含义n n代理：指代理人在代理权限内，以被代理人的名代理：指代理人在代理权限内，以被代理人的名代理：指代理人在代理权限内，以被代理人的名代理：指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的行为义实施民事法律行为，被代理人对代理人的行为义实施民事法律行为，被代理人对代理人的行为义实施民事法律行为，被代理人对代理人的行为承担民事责任。承担民事责任。承担民事责任。承担民事责任。n n房地产代理是房地产经纪业务的一种主要形式房地产代理是房地产经纪业务的一种主要形式房地产代理是房地产经纪业务的一种主要形式房地产代理是房地产经纪业务的一种主要形式 6.2.1.2房地产代理业务的分类房地产代理业务的分类n n（1 1）根据服务对象的不同分为：）根据服务对象的不同分为：n n卖方代理卖方代理n n买方代理买方代理 n n（2 2）根据代理业务客体的交易形式不同分为：）根据代理业务客体的交易形式不同分为：n n销售代理销售代理n n租赁代理租赁代理n n抵押代理抵押代理n n置换代理置换代理n n房地产权属登记代理房地产权属登记代理n n其他代理业务其他代理业务6.2.1.3房地产销售代理房地产销售代理n n房地产销售代理：房地产销售代理：n n指房地产经纪机构（或经纪人）受房地产开发商及房地指房地产经纪机构（或经纪人）受房地产开发商及房地产所有权人的委托，以委托人的名义对所有房地产代行产所有权人的委托，以委托人的名义对所有房地产代行销售的经纪行为。销售的经纪行为。n n（1 1）商品房现售代理）商品房现售代理n n指房地产经纪机构受房地产开发企业委托，将已通过竣指房地产经纪机构受房地产开发企业委托，将已通过竣工验收的商品房进行出售的经纪行为。工验收的商品房进行出售的经纪行为。n n（2 2）商品房预售代理）商品房预售代理n n指房地产经纪机构受房地产开发企业委托，将正在建设指房地产经纪机构受房地产开发企业委托，将正在建设中的商品房进行预先出售的经纪行为。中的商品房进行预先出售的经纪行为。6.2.1.4房地产租赁代理房地产租赁代理n n房地产租赁代理：指房地产经纪机构（或经纪人）受房屋出房地产租赁代理：指房地产经纪机构（或经纪人）受房屋出租方（或承租方）委托，代理出租（或承租）房屋，最终促租方（或承租方）委托，代理出租（或承租）房屋，最终促成双方租赁成功，收取佣金的行为。成双方租赁成功，收取佣金的行为。n n（1 1）现房租赁代理）现房租赁代理n n指已依法办理登记获得房地产权证的房屋出租代理。如果委托人为出指已依法办理登记获得房地产权证的房屋出租代理。如果委托人为出租人，出租人应向代理人出具委托书，并提供房屋产权证及相关资料，租人，出租人应向代理人出具委托书，并提供房屋产权证及相关资料，并与房地产经纪人需签订委托代理合同。并与房地产经纪人需签订委托代理合同。n n（2 2）在建商品房预租代理）在建商品房预租代理n n指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产初始登记，取得房指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产初始登记，取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，并向承租人收取一地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，并向承租人收取一定数额的预收款行为。定数额的预收款行为。n n（3 3）商品房先租后售代理）商品房先租后售代理n n指房屋所有权人（含已经初始登记取得房地产权证的商品房开发经营指房屋所有权人（含已经初始登记取得房地产权证的商品房开发经营企业）将房屋采取先出租给承租人使用，再根据合同约定出售给承租企业）将房屋采取先出租给承租人使用，再根据合同约定出售给承租人的一种促销行为。人的一种促销行为。6.2.1.5房地产抵押代理房地产抵押代理n n房地产抵押代理：房地产抵押代理：n n指房地产经纪机构（或经纪人）受抵押人的委托，将委托指房地产经纪机构（或经纪人）受抵押人的委托，将委托人合法拥有的房地产以不转移占有权的方式，以委托人的人合法拥有的房地产以不转移占有权的方式，以委托人的名义向抵押权人提供债务履行担保的行为。名义向抵押权人提供债务履行担保的行为。n n（1 1）房地产抵押的种类）房地产抵押的种类n n预售商品房贷款抵押预售商品房贷款抵押n n在建工程抵押在建工程抵押n n现有产权房贷款抵押现有产权房贷款抵押n n以出让方式取得国有土地使用权的贷款抵押以出让方式取得国有土地使用权的贷款抵押（2）房地产作为抵押物的条件）房地产作为抵押物的条件 n n两种情况：n n1 1、以合法取得的房屋所有权为抵押物的，其房、以合法取得的房屋所有权为抵押物的，其房屋所占用范围内的土地使用权无论是以出让方式屋所占用范围内的土地使用权无论是以出让方式取得还是通过划拨取得，都可以与房屋一起设定取得还是通过划拨取得，都可以与房屋一起设定抵押权；抵押权；n n2 2、以单纯土地使用权抵押的，其取得的途径必、以单纯土地使用权抵押的，其取得的途径必须是以出让方式取得。须是以出让方式取得。（3）不得作为抵押物的房地产）不得作为抵押物的房地产n n权属有争议的房地产权属有争议的房地产n n用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产n n列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物建筑物n n已依法公告、列入拆迁范围的房地产已依法公告、列入拆迁范围的房地产n n被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制权被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制权利的房地产利的房地产n n依法不得抵押的其他房地产依法不得抵押的其他房地产（4）房地产抵押登记n n申请抵押登记的时间n n办理抵押登记所需材料n n抵押登记的效力n n抵押变更登记和注销登记6.2.1.6房屋置换代理房屋置换代理n n房屋置换代理：房屋置换代理：n n指房地产经纪机构（或经纪人）受房屋所有人或公有房屋购指房地产经纪机构（或经纪人）受房屋所有人或公有房屋购置人的委托，将其依法拥有的住房进行置换的行为。置人的委托，将其依法拥有的住房进行置换的行为。分为两类：分为两类：n n（1 1）房屋交换代理）房屋交换代理n n指委托人因工作单位变动、子女上学、需改善居住环境等原指委托人因工作单位变动、子女上学、需改善居住环境等原因，委托房地产经纪机构（或经纪人）代为其交换住房，包因，委托房地产经纪机构（或经纪人）代为其交换住房，包括产权房和产权房交换、公有住房承租权和公有住房承租权括产权房和产权房交换、公有住房承租权和公有住房承租权交换。交换。n n（2 2）房屋换购代理）房屋换购代理n n指房地产经纪机构（或经纪人）所代理的是以公有住房承租指房地产经纪机构（或经纪人）所代理的是以公有住房承租权交换商品房或者其他住房所有权。权交换商品房或者其他住房所有权。6.2.1.7房地产权属登记代理房地产权属登记代理n n房地产权属登记代理房地产权属登记代理n n指房地产经纪机构（或经纪人）受委托人的委托，以委托指房地产经纪机构（或经纪人）受委托人的委托，以委托人的名义到房地产行政主管部门对委托人所拥有的房屋所人的名义到房地产行政主管部门对委托人所拥有的房屋所有权以及房屋所有权所产生的抵押权、典权等他项权利进有权以及房屋所有权所产生的抵押权、典权等他项权利进行登记的行为。行登记的行为。n n分为六种：分为六种：n n（1 1）总登记）总登记n n（2 2）初始登记）初始登记n n（3 3）转移登记）转移登记n n（4 4）变更登记）变更登记n n（5 5）他项权利登记）他项权利登记n n（6 6）注销登记）注销登记6.2.2房地产代理业务操作流程房地产代理业务操作流程n n6.2.2.1房地产代理业务的基本流程房地产代理业务的基本流程n n（1 1）房地产代理业务开拓）房地产代理业务开拓n n（2 2）房地产代理业务洽谈）房地产代理业务洽谈 n n（3 3）签订房地产代理合同）签订房地产代理合同n n（4 4）与客户谈判、提供技术服务、促成交易）与客户谈判、提供技术服务、促成交易n n（5 5）收取佣金）收取佣金n n（6 6）售后服务）售后服务6.2.2.2房地产销售代理业务的流程房地产销售代理业务的流程n n（1 1）代理项目相关信息收集）代理项目相关信息收集n n（2 2）方案设计，完成销售准备工作）方案设计，完成销售准备工作n n（3 3）销售方案执行）销售方案执行n n（4 4）客户接待、洽谈、签约）客户接待、洽谈、签约n n（5 5）房地产交易价款收取与管理）房地产交易价款收取与管理n n（6 6）房地产权属登记）房地产权属登记n n（7 7）房地产交验入住及客户回访）房地产交验入住及客户回访n n（8 8）佣金结算）佣金结算n n（9 9）售后服务）售后服务6.2.2.3房地产租赁代理业务的流程房地产租赁代理业务的流程n n（1）接受委托n n（2）为委托方寻找匹配的房源（或承租方）n n（3）签订合同n n（4）办理房屋租赁登记n n（5）交易完成，收取佣金6.2.2.4房地产抵押代理业务的流程房地产抵押代理业务的流程n n（1）抵押当事人签订书面抵押合同或贷款银行出具按揭公证书。n n（2）收集抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押登记申请书、国有土地使用证、房屋所有权证或房地产权证、抵押人有权设定抵押权的证明资料等。n n（3）办理抵押登记n n（4）抵押权人获得房屋他项权证6.2.2.5房屋置换代理业务的流程房屋置换代理业务的流程n n（1）置换登记n n（2）价格评估n n（3）置换委托n n（4）签订合同n n（5）办理手续n n（6）物业交割6.2.2.6房地产权属登记代理业务的流程房地产权属登记代理业务的流程n n（1 1）接受委托）接受委托n n（2 2）签订房地产权属登记代理委托书、代理合同）签订房地产权属登记代理委托书、代理合同n n（3 3）提出房地产权属登记的申请）提出房地产权属登记的申请n n（4 4）受理申请）受理申请n n（5 5）权属审核）权属审核n n（6 6）公告）公告n n（7 7）核准登记，颁发权属证书）核准登记，颁发权属证书n n（8 8）将权属证书交至委托人，并获取相关酬劳）将权属证书交至委托人，并获取相关酬劳6.2.3房地产代理合同房地产代理合同n n6.2.3房地产代理合同房地产代理合同n n指房地产经纪机构（或房地产经纪人）与委托人指房地产经纪机构（或房地产经纪人）与委托人约定，房地产经纪机构（或房地产经纪人）可以约定，房地产经纪机构（或房地产经纪人）可以在授权范围内，以委托人名义与第三者进行房地在授权范围内，以委托人名义与第三者进行房地产交易，处理相关事务，并由委托人支付酬劳的产交易，处理相关事务，并由委托人支付酬劳的合同。合同。6.2.3.2房地产代理合同的特征房地产代理合同的特征n n房地产代理合同具有以下特征：n n（1）房地产代理合同签订的目的是使房地产经纪机构（或经纪人）合法为委托人代理处理委托事务n n（2）房地产代理合同的订立以委托人和代理人之间的相互信任为前提n n（3）房地产代理合同是诺成合同和不要式合同6.2.3.3房地产代理合同的主要条款房地产代理合同的主要条款n n（1）合同双方当事人的基本情况n n（2）代理房地产标的物的状况n n（3）代理服务事