2022年《房地产估价理论与方法》考前押题2

2022年《房地产估价理论与方法》考前押题2 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 1、(单项选择题)(每题 1.00 分) 不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（　　）。 A. 掌握的有关信息不同 B. 做出的估价师声明不同 C. 估价对象状况不同 D. 委托人不同 正确答案：A, 2、(单项选择题)(每题 1.00 分) 房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（　　）的方法。 A. 实物分割 B. 拍卖分割 C. 折价分割 D. 变卖分割 正确答案：A, 3、(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是（　　）。 A. 出租的房地产 B. 自用的房地产 C. 餐饮的房地产 D. 营业的房地产 正确答案：C, 4、(单项选择题)(每题 1.00 分) 判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（　　）。 A. 目前是否有经济收入 B. 过去是否带来了经济收益 C. 是否具有产生经济收益的能力 D. 目前的收入是否大于运营费用 正确答案：C, 5、(单项选择题)(每题 1.00 分) 一种房地产的互补品的价格（　　）时，对该种房地产的需求会增加。 A. 高 B. 低 C. 不变 D. 无法确定 正确答案：B, 6、(单项选择题)(每题 1.00 分) 在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（　　）。 A. 市场价格 B. 评估价值 C. 成交价格 D. 理论价格 正确答案：D, 7、(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列关于比准价值、积算价值和收益价值关系的表述中，正确的是（　　）。 A. 在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价值低于收益价值 B. 在房地产市场存在泡沫时，收益价值大大高于积算价值 C. 在房地产市场不景气时，积算价值（未扣除经济折旧）大大高于比准价值或收益价值 D. 比准价值倾向于成交价格，积算价值倾向于最低买价，收益价值倾向于最高卖价 正确答案：C, 8、(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（　　）。 A. 原始价值高于账面价值 B. 投资价值高于市场价值 C. 谨慎价值低于市场价值 D. 快速变现价值低于市场价值 正确答案：B, 9、(单项选择题)(每题 1.00 分) 建筑物的（　　）等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。 A. 体积 B. 结构 C. 设施 D. 层高 正确答案：A, 10、(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列情况中会导致房地产价格上升的是（　　）。 A. 上调贷款利率 B. 收紧房地产开发贷款 C. 开征房地产持有环节的税收 D. 增加土地供应 正确答案：B, 11、(单项选择题)(每题 1.00 分) 以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（　　）。 A. 签订估价委托合同之日 B. 发放抵押贷款之日 C. 完成估价对象实地查看之日 D. 未来处置抵押房地产之日 正确答案：C, 12、(单项选择题)(每题 1.00 分) 寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（　　）方面依次筛选。 A. 法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化 B. 技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许 C. 经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能 D. 法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能 正确答案：A, 13、(单项选择题)(每题 1.00 分) 比较法估价需要具备的条件是价值时点的近期有较多的（　　）。 A. 完全相同的房地产 B. 相关的房地产交易 C. 类似房地产的交易 D. 房地产的交易 正确答案：C, 14、(单项选择题)(每题 1.00 分) 在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（　　）的买卖实例。 A. 协议方式 B. 招标方式 C. 拍卖方式 D. 政府定价 正确答案：A, 15、(单项选择题)(每题 1.00 分) 市场法估价的交易情况修正的方法不包括（　　）。 A. 经验法 B. 单价法 C. 百分率法 D. 差额法 正确答案：A, 16、(单项选择题)(每题 1.00 分) 某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（　　）元/m2。 A. 2427.18 B. 2500.00 C. 2575.00 D. 2659.57 正确答案：D, 17、(单项选择题)(每题 1.00 分) 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假如该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（　　）万元的贬值。 A. 548.19 B. 558.15 C. 567.39 D. 675.40 正确答案：C, 18、(单项选择题)(每题 1.00 分) 采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（　　）。 A. 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率－投资带来的优惠率 B. 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+投资带来的优惠率 C. 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿－投资带来的优惠率 D. 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率 正确答案：D, 19、(单项选择题)(每题 1.00 分) 已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为（　　）。 A. 7.78% B. 8.28% C. 13.21% D. 14.21% 正确答案：A, 20、(单项选择题)(每题 1.00 分) 某宗房地产的土地价值占总价值的30%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为10%和8%，该房地产的综合资本化率为（　　）。 A. 5.6% B. 6.2% C. 7.2% D. 8.6% 正确答案：D, 21、(单项选择题)(每题 1.00 分) 成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是（　　）。 A. 价格 B. 利润 C. 生产费用 D. 劳动价值 正确答案：A, 22、(单项选择题)(每题 1.00 分) 某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价格为1800元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（　　）元/m2。 A. 200 B. 300 C. 700 D. 1000 正确答案：B, 23、(单项选择题)(每题 1.00 分) 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（　　）。 A. 自然折旧 B. 物质折旧 C. 功能折旧 D. 经济折旧 正确答案：C, 24、(单项选择题)(每题 1.00 分) 某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（　　）年。 A. 37 B. 43 C. 60 D. 63 正确答案：A, 25、(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（　　）。 A. 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法 B. 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C. 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D. 假设开发通常是一次性的价格剩余 正确答案：C, 26、(单项选择题)(每题 1.00 分) 开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（　　）进行评估。 A. 市场法 B. 收益法 C. 成本法 D. 推测法 正确答案：A, 27、(单项选择题)(每题 1.00 分) 当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（　　）。 A. 通货膨胀影响 B. 投资利息因素 C. 资金时间价值 D. 投资风险补偿 正确答案：D, 28、(单项选择题)(每题 1.00 分) 下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（　　）。 A. 开发经营期可分为建设期和经营期 B. 建设期的起点与开发经营期的起点相同 C. 经营期可具体化为销售期和运营期 D. 经营期可以准确预测答案 正确答案：D, 29、(单项选择题)(每题 1.00 分) 长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（　　）和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。 A. 指数平滑分析 B. 趋势拟合分析 C. 时间序列分析 D. 相关分析 正确答案：C, 30、(单项选择题)(每题 1.00 分) 在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（　　）。 A. 过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B. 市场上能找到充分房地产历史价格资料 C. 房地产在过去无明显的季节变动 D. 政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 正确答案：A, 31、(单项选择题)(每题 1.00 分) 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（　　），就可以计算其平均发展速度。 A. 较大 B. 较小 C. 差距较大 D. 大致相同 正确答案：D, 32、(单项选择题)(每题 1.00 分) 某仓库房地产土地面积为1000m2。容积率为0.8，对应的土地单价为850