2022年《房地产估价案例与分析》预测试题五

2022年《房地产估价案例与分析》预测试题五 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 1、(多项选择题)(每题 1.00 分) 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：10.乙方现在应出资（　）万元购买甲方的权益。 A. 689 B. 839.92 C. 1166.88 D. 1528.92 正确答案：B, 2、(多项选择题)(每题 1.00 分) 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：9.该办公楼整体年收益为（　）万元。 A. 159.12 B. 175.03 C. 187.24 D. 195.12 正确答案：A, 3、(多项选择题)(每题 1.00 分) 房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是（　） A. 句子应简洁 B. 句子搭配要得当 C. 句子逻辑性严密 D. 可运用非标准词汇 正确答案：D, 4、(多项选择题)(每题 1.00 分) 房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用（　）。 A. 假设开发法 B. 比较法 C. 收益法 D. 成本法 正确答案：C, 5、(多项选择题)(每题 1.00 分) 房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（　）。 A. 估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右 B. 该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语 C. 从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想 D. 这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引 正确答案：C, 6、(多项选择题)(每题 1.00 分) 房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是（　）。 A. 成本法 B. 收益法 C. 基准地价修正法 D. 假设开发法 正确答案：D, 7、(多项选择题)(每题 1.00 分) 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：　　8.该办公楼的收益年限为（　）年。 A. 30 B. 34 C. 36 D. 40 正确答案：B, 8、(多项选择题)(每题 1.00 分) 房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是（　）。 A. 句子简洁，概括性强 B. 搭配得当 C. 逻辑严密 D. 用词简练、标准 正确答案：D, 9、(多项选择题)(每题 1.00 分) 房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是（　）。 A. 从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前 B. 从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估 C. 从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估 D. 房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性 正确答案：A, 10、(多项选择题)(每题 1.00 分) 房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是（　）。 A. 假设开发法 B. 比较法 C. 收益法 D. 成本法 正确答案：B, 11、(解答题)(每题 1.00 分) 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面（略）致估价委托人函　　××有限公司：　　承蒙委托，我公司对贵司委托之房地产进行评估，价值时点为二0一九年三月二十日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据贵司提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：　　该房地产在价值时点的评估结果如下：　　评估总值：人民币38,146,100元　　大写金额：人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整　　预计应补地价：人民币3,688,152元　　大写金额：人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整　　评估净值：人民币34,457,948元 （单价略）　　大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整法定代表人：签字　　××市××资产评估土地房地产估价有限公司（盖章）　　二0一九年七月六日　　　　指错：1.致估价委托人函缺少估价方法和特别提示　　2.致估价委托人函缺少估价对象介绍目录（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件　　（一）一般事项假设　　1.本次估价的假设前提：　　（1）市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。　　（2）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。　　（3）洽谈交易期间房地产价值将保持相对稳定。　　（4）不考虑特殊买家的附加出价。　　2.委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠的。　　3.评估中所涉及的房地产的建筑面积以委托方提供的《××市房屋建筑面积查丈报告》记载的建筑面积分割而得，总建筑面积18,691.28m2，根据委托方介绍，总层数6层，每层的建筑面积相同，我们并未进行实地丈量。　　4.必须说明：我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。　　5.估价物业尚未办理房地产证，根据估价物业的国有土地使用权出让合同书的记载，估价物业的土地用途为工业，本次土地为自用，不得转让和参与房地产经营。本报告设定其在公开市场上能够转让，根据××市房地产估价中心2014年5月20日发布的《关于部分房地产地价核定及评估注意事项的说明》，对于非行政划拨性质的不完全产权房地产，将采用如下公式测算应补地价：应补地价=（市场公告地价-已缴地价）×年期修正系数，扣缴预计应补地价评估其价值。　　（二）未定事项假设　　估价结果明细表中的估价物业评估价值包含市场地价，已按××市有关规定扣缴预计应补地价，实际应补地价款应以相关主管部门的核定为准。　　（三）背离事实假设　　1.假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。　　2.本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。　　3.假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况。　　4.假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。　　（四）不相一致假设　　无　　（五）依据不足假设　　无　　（六）估价报告使用限制　　1.本房地产估价报告仅限于为委托方核定资产提供价值参考，不对其他用途负责，本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。　　2.本报告中房地产估价所必需的情况和资料由委托方提供，其真实性、合法性和完整性、准确性由委托方负责。　　3.如报告计算过程中出现数字的微小误差，是EXCEL计算取整位数不同引起，不影响评估结果使用。　　4.未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。　　5.本报告使用期限为一年（自价值时点之日起一年内有效），随着时间及市场情况的变化，估价结果需作相应的调整。超过此使用期限使用本报告书的，我公司对其后果不承担任何责任。　　指错：3.估价报告使用限制中自价值时点之日起一年内有效错误，应为自报告出具之日起。估价结果报告　　（一）估价委托人　　名称：××集团有限公司　　指错：4.估价委托人缺少住所、法人代表名称　　（二）房地产估价机构　　机构名称：××市××资产评估土地房地产估价有限公司　　法定代表人：××　　住所：××　　营业执照注册号：××××　　资质等级：一级　　行政许可决定书号：建住房许（2019）××　　证书编号：建房估证字[2019]××号　　有效期限：2016年7月27日至2019年7月26日　　发证机关：中华人民共和国建设部　　（三）估价对象概况　　1.房地产位置状况　　估价对象位于××市××科技园北区××路××号，东近××路，西近××路，北近××大道，南临××路。周边交通配套南北走向的××路、××路、××路，贯通××市东西走向的三条主干道，道路畅通，公交配套完善。公交车辆有××等8条线路。附近有××信息科技园、××新材料港、××科技园大厦、××外国语学校、××学里小区、××科技园、××酒店、××大学等，市政配套设施完善。