2022年安徽省房地产估价师高分通关预测题

2022年《房地产估价师》试题 一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1. 【问题】 2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（　）。 A.9% B.12% C.12.5% D.15% 【答案】 D 2. 【问题】 下列关于一般房屋登记程序，正确的是（）。 A.受理→申请→登簿 B.受理→登簿→审核 C.申请→受理→登簿 D.受理→申请→登簿→审核 【答案】 C 3. 【问题】 某城市主管部门，调查该城市各区房地产空置量，得到A区空置量是B区空置量的120%，该指标为（　）。 A.结构相对指标 B.强度相对指标 C.比较相对指标 D.比例相对指标 【答案】 C 4. 【问题】 下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（　　）。 A.资产负债表 B.资本金现金流量表 C.项目投资现金流量表 D.财务计划现金流量表 【答案】 D 5. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下： A.该开发公司测算的开发成本 B.现时的客观开发成本 C.各期销售时的客观开发成本 D.各期开发时的客观开发成本 【答案】 A 6. 【问题】 在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（　　）。 A.估价主体资格需依法取得 B.估价对象状况需依法判定 C.估价对象收益需依法确定 D.估价方法需依法选用 【答案】 B 7. 【问题】 某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。 A.55.6万元 B.66.6万元 C.77.6万元 D.88.6万元 【答案】 B 8. 【问题】 某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%，经营期为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为（　　）万元。 A.14.00 B.34.67 C.35.91 D.88.93 【答案】 C 9. 【问题】 已抵押的房屋（）。 A.不能转让 B.可以转让但只能转给抵押权人 C.可以转让但必须告知抵押权人 D.可以转让但转让的价格必须由抵押人确定 【答案】 C 10. 【问题】 （2016年真题）合伙制房地产估价机构中，专职注册房地产估价师的出资额合计应不低于（ ）。 A.50% B.60% C.70% D.80% 【答案】 B 11. 【问题】 通过市场调研，获得某类房地产2012年至2016年的价格分别为13405元／m2、13565元／m2、13730元／m2、13905 元／m2、14075元／m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2018年的价格为（　）元／m2。 A.4075.0 B.4242.5 C.4410.0 D.4577.5 【答案】 C 12. 【问题】 甲方（开发公司）于2014年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座、B座）8层共5000㎡的商品住房。至2014年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再支付80万元。双方争执不下，至2016年7月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。 A.估价对象状况及房地产市场状况均为2016年7月的状态 B.估价对象状况及房地产市场状况均为2019年6月的状态 C.估价对象状况为2019年6月的状态，房地产市场状况为2016年7月的状态 D.估价对象状况为2016年7月的状态，房地产市场状况为2019年6月的状态 【答案】 B 13. 【问题】 某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（经有关部门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。 A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价 B.只能对两个厂区的土地进行估价 C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价 D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价 【答案】 B 14. 【问题】 产品生产经营活动中的成本包括生产成本和( )两部分。 A.广告费 B.销售费用 C.促销费用 D.不可预见费用 【答案】 B 15. 【问题】 工程成本控制的主要对象是主要费用中的（　）。 A.变动费用 B.固定费用 C.材料费用 D.人工费用 【答案】 A 16. 【问题】 若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，应采用（ ）。 A.划线更正法 B.红字更正法 C.补充登记法 D.划线注销，注明“此行空白” 【答案】 C 17. 【问题】 在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于（　　）。 A.法律 B.行政法规 C.部门规章 D.地方性法规 【答案】 B 18. 【问题】 某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8 000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。 A.建筑物市场价值 B.建筑物市场价值一清理费用 C.拆除后的旧建筑材料价值 D.拆除后的旧建筑材料价值一清理费用 【答案】 D 19. 【问题】 甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。 A.抵押估价时无需考虑装修价值 B.抵押估价时应采用乙公司实际支付的装修费用 C.征收估价时装修价值由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托评估 D.征收时由征收部门根据乙公司提供的发票、完税凭证等确定 【答案】 C 20. 【问题】 某市规定自 2013 年 4 月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1％计征，调整为按照转让所得的 20％计征，张某于 2013 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于 2009 年 8 月 27 日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。 A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求 B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场 C.二手房地产交易量增加，房价上涨势头将趋缓 D.将在一定程度上催热该市场房地产租赁市场 【答案】 C 二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意) 1. 【问题】 通过资产负债表，可以了解企业的（　　）。 A.偿债能力 B.经营能力 C.经济实力 D.现金流量情况 E.经营成果 【答案】 ABC 2. 【问题】 下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（　）。 A.交通便捷程度 B.朝向、楼层 C.周围环境和景观 D.建筑规模 E.外部配套设施 【答案】 ABC 3. 【问题】 下列各项中，不属于直接资本化法优点的有（　）。 A.计算过程较为简单 B.通常只需要测算未来第一年的收益 C.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 D.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 E.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系 【答案】 CD 4. 【问题】 关于拍卖保留价的说法，正确的有( )。 A.保留价可以低于起拍价 B.保留价可以高于起拍价 C.保留价可以等于起拍价 D.保留价完全等同于目前市场价 E.保留价一般低于目前市场上的交易价 【答案】 ABC 5. 【问题】 选择写字楼租户时需要考虑的因素包括（　）。 A.商业信誉和财务状况 B.可出租面积或可使用面积 C.出租单元的面积规划和室内装修 D.所需面积大小 E.需要提供的物业管理服务 【答案】 AD 6. 【问题】 建筑排水系统的组成部分通常包括( )。 A.卫生器具 B.排水管道 C.消防设施 D.分区分压设施 E.中水道设施 【答案】 AB 7. 【问题】 下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的有（　）。 A.拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人也只可委托代理机构招标 B.招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作 C.拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金 D.招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳 E.是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志 【答案】 BC 8. 【问题】 下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（　）。 A.房地产抵押估价 B.房屋征收评估 C.房地产司法拍卖估价 D.房地产转让估价 E.房地产投资信托基金估价 【答案】 BC 9. 【问题】 下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。 A.税收政策 B.城市规划调整 C.环境状况 D.城市基础设施状况 E.汇率 【答案】 CD 10. 【问题】 在控制性详细规划中，通常用下限控制的规定性指标包括（　）。 A.建筑密度 B.车泊位 C.容积率 D.绿地率 E.建筑红线后退距离 【答案】 BD 11. 【问题】 收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（　　）。 A.电梯折旧费 B.租赁保证金利息 C.房地产税 D.企业（个人）所得税 E.房屋保险费 【答案】 BD 12. 【问题】 根据房地产市场自然周期理论，商品房租金上升是处于自然周期的（　）。 A.第一阶段后期 B.第二阶段初期