2022年安徽省房地产估价师高分模拟题57

2022年《房地产估价师》试题 一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意) 1. 【问题】 某宗工业用地的合同出让年限比法定最高出让年限少6 年，建设期半年，运营4 年后将房屋抵押贷款，房地产估价师按收益法估算抵押价值时，收益年限应取（　）年 A.39.5 B.40.5 C.44.5 D.65.5 【答案】 A 2. 【问题】 以下不是房地产投资信托特征的是( )。 A.流动性好 B.高现金汇报 C.市场价值不稳定 D.抵御通货膨胀 【答案】 C 3. 【问题】 某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（　）。 A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法 【答案】 B 4. 【问题】 分支机构应当以（ ）名义承揽估价业务。 A.承接业务的房地产估价师 B.分支机构负责人 C.分支机构 D.设立该分支机构的估价机构 【答案】 D 5. 【问题】 关于收益性物业的说法，正确的是（　　）。 A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定 B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金 C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中 D.在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高 【答案】 C 6. 【问题】 （2011年真题）商品房现房广告不得涉及的内容是（ ）。 A.销售价格 B.装饰装修 C.小区环境 D.升值承诺 【答案】 D 7. 【问题】 房地产开发投资活动可以从物质形态和（　）两个方面进行考察。 A.经营形态 B.货币形态 C.投资资金量 D.资金流通方式 【答案】 B 8. 【问题】 某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80％；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元／m2，空置率为10％；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元／m2，空置率为15％，运营费用率为30％。报酬率为10％，折现率为12％，该商城开发完成后的现值为（　　）万元。 A.22253 B.23352 C.26488 D.27796 【答案】 B 9. 【问题】 关于明确估价时点，下列说法错误的是（ ）。 A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的 B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期 C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期 D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期 【答案】 B 10. 【问题】 （2013年真题）国有土地上房屋征收评估费一般由（ ）支付。 A.被征收人 B.房屋征收部门 C.建设单位 D.房屋征收实施单位 【答案】 B 11. 【问题】 某投资市场的平均收益率为15％，银行贷款利率为5.5％，国债收益率为3％，房地产投资市场的风险相关系数为0.3。那么，当前房地产投资的折现率为（　）。 A.5.7% B.6.6% C.7.9% D.9.4％ 【答案】 B 12. 【问题】 张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（ ） A.7.05% B.7.17% C.14.10% D.14.34% 【答案】 A 13. 【问题】 国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件是（ ）。 A.公共利益 B.政府需求 C.多数人利益 D.个人意愿 【答案】 A 14. 【问题】 某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（ ）。 A.17.13% B.18.30% C.18.61% D.21.47% 【答案】 B 15. 【问题】 收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。 A.预期未来收益 B.预期收益能力 C.预期价格高低 D.预期价格涨落 【答案】 A 16. 【问题】 假设银行一年期存款利率为2.5％，贷款利率为5.8％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（　）。 A.6.22% B.8.2% C.8.3％ D.9.7％ 【答案】 B 17. 【问题】 下列房地产开发项目土地使用权的取得，不可采取行政划拨方式的有（ ）。 A.国家机关用地、军事用地 B.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 C.娱乐设施建设用地 D.经济适用住房建设用地 【答案】 C 18. 【问题】 下列市盈率的表达式中，正确的是（　　） A.市盈率=股价/每股净资产 B.市盈率=股价/每股收益 C.市盈率=市值/销售收入 D.市盈率=市值/现金流 【答案】 B 19. 【问题】 商品房现售，必须符合的条件不包括（　）。 A.供水、供电已确定施工进度和交付日期 B.持有建设工程规划许可证和施工许可证 C.已通过竣工验收 D.拆迁安置已经落实 【答案】 A 20. 【问题】 在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（ ）。 A.估价利害关系人 B.估价对象权利人 C.估价委托人，不是报告使用者 D.估价委托人和报告使用者 【答案】 D 二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意) 1. 【问题】 关于房地产变现能力的说法，正确的有（ ）。 A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱 B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱 C.在建工程比现房的变现能力弱 D.熟地通常比毛地的变现能力弱 E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱 【答案】 ABC 2. 【问题】 在控制性详细规划中，通常用下限控制的规定性指标包括（　）。 A.建筑密度 B.车泊位 C.容积率 D.绿地率 E.建筑红线后退距离 【答案】 BD 3. 【问题】 物业管理服务收费的计费方式主要包括（　）。 A.包干制 B.酬金制 C.社会服务费 D.社区服务费 E.一般服务费 【答案】 AB 4. 【问题】 下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（　　）。 A.房地产抵押估价 B.房屋征收评估 C.房地产司法拍卖估价 D.房地产转让估价 E.房地产投资信托基金估价 【答案】 BC 5. 【问题】 某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有（　）。 A.该抵押属一般房地产抵押 B.该抵押是最高额抵押 C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元 D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元 E.该抵押可以不经登记即产生合同效力 【答案】 BD 6. 【问题】 产权登记制包括（　）。 A.权利登记制 B.托伦斯登记制 C.契税登记制 D.质押登记制 E.债务登记制 【答案】 AB 7. 【问题】 下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有（　）。 A.对当前价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为价值时点 B.城市房屋征收估价，一般为房屋征收决定公告之日为价值时点 C.一个估价项目通常只有一个价值时点，但也可以有多个价值时点 D.价值时点由委托人和估价师决定 E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点 【答案】 ABC 8. 【问题】 反映企业营运能力的财务分析指标有( )。 A.流动比率 B.应收账款周转率 C.资产报酬率 D.存货周转天数 E.资产负债率 【答案】 BD 9. 【问题】 市场法中权益状况调整的内容包括（　　）。 A.土地使用期限 B.容积率 C.土地开发程度 D.房屋空间布局 E.地役权设立 【答案】 AB 10. 【问题】 对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有（ ）。 A.房地产抵押估价 B.房地产司法拍卖估价 C.房屋征收补偿估价 D.房地产转让估价 E.房地产火灾险投保估价 【答案】 ABD 11. 【问题】 在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（　）。 A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价 B.估价项目负责人应为注册房地产估价师 C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作 D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务 E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名 【答案】 ABCD 12. 【问题】 评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。 A.二次装修时所铺的木地扳 B.可拆卸的水净化处理设备 C.嵌入式固定衣柜 D.随建筑配置的中央空调系统 E.摆放在室内的沙发 【答案】 ACD 13. 【问题】 下列属于修建性详细规划的内容有（　）。 A.建设条件分析和综合技术经济论证 B.道路系统规划设计 C.绿地系统规划设计 D.工程管线规划设计 E.确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积 【答案】 ABCD 14. 【问题】 确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（　）。 A.国债收益率 B.银行存款利率 C.市场平均投资收益率 D.银行贷款利率 E.银行同业拆借利率 【答案】 AB 15. 【问题】 对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析（　）。 A.价格结构 B.产品结构 C.档次结构 D.区域结构 E.投资结构 【答案】 BD 16. 【问题】 运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（　　）。 A.容积率 B.土地用途 C.土地开发程度 D.评估单位 E.土地使用权性质 【答案】 ABC 17. 【问题】 涉及房地产的信用保险主要包括（　）。 A.买方信用保险 B.安居定期保险 C.住宅抵押贷款保险 D.贷款购房保证保险 E.城乡居民房屋保险 【答案】 AC 18. 【问题】 下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有（ ）。 A.宇宙线 B.电焊炫光 C.核辐射 D.玻璃幕墙反射光 E.微波炉产生的微波 【答案】 BD 19. 【问题】 下列属于优先股股东享有权利的有（　）。 A.参加股东大会的权利 B.