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1、经典房地产管理资料经典房地产管理资料资料由百事可乐整理平顶山房地产市场调研报告二00六年十二月日期：2006年11月24日至27日。调研人员：李胜利、黄永超、赵梅、李原青、孙兰、刘阳。调查内容：包括楼盘调研、问卷调查和部分访谈。调查问卷：收回有效问卷100份整。问卷样本：主要沿街门面个体、批发市场商户和少部分公职人员。问卷说明：问卷样本与目标人群存在偏差，统计结论仅供参考。第一部分：市场宏观概况第二部分：市场供应状况调研第三部分：市场需求状况调研第四部分：相关结论及产品建议 目录第一部分市场宏观概况1-1、平顶山城市背景位于河南省中西部，中原城市群西南。现辖汝州、舞钢两市，宝丰、郏县、叶县、鲁
2、山四县，新华、卫东、湛河、石龙四区。城市发展思路：优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区。2005年末，市区面积70平方公里，全市人口493.2万人，其中市区91.2万人。拥有平煤、神马、舞钢、姚电、平高、中盐、宝酒、天瑞、中加等全国知名企业。行政、文教、高新产业及居住旅游区 工业区商业服务区1-2、平顶山城市背景2-1、平顶山城西新区概况新城区规划北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至军铁专用线,南至水库。规划共分三个阶段：起步区7.6平方公里，近期规划面积40平方公里。采取组团开发，分为行政办公区、教育科研区、居住商贸区、高新产业区等。教育科研文化区位于北部和起步区东部的锅底山一带。附近规划有
3、市工业学校、卫校、平顶山工学院、师专、金世纪高级中学等。行政办公、商业金融区位于主干道纬一路以北，其标志性建筑市政大厦现已建成并投入使用。工业园区位于西北部，主要发展无污染的高新科技产业。居住区主要沿滨水地带布局。规划的一类居住用地以24层为主，适当兴建别墅。二类居住用地以46层的现代住宅为主，适当点缀高层。目前建成或正建的小区主要有建业森林半岛、0375首府、翠林蓝湾、翠湖苑、九天庄园、公务员小区等。2-2、平顶山城西新区概况2-3、平顶山城西新区价值老市区污染严重。新城区是平顶山市拉大城市框架、改善投资环境、提高城市品位必然选择。白龟山水库始建于1958年人工湖，占地近70平方公里，有效改
4、善生存环境、局部气候、自然环境，也会促进当地旅游资源开发与居住人群的优化组合。政府的关注、支持力度非常高，巨额资金投放、优惠政策实施及政府严厉监管，足以推动城西新区的快速建设。城西新区将吸引平顶山市主要的政治、文化、教育、金融部门和企业进入，形成与旧城完全不同的新区，是人们未来工作和居住的理想“圣地”。建业森林半岛位于规划的滨湖高档居住区范围内，环境优美，对高端消费人群具有强烈的吸引力。3-1、平顶山房地产概况平顶山城镇居民人均住房面积3-2、平顶山房地产概况3-3、平顶山房地产概况3-4、平顶山房地产概况3-5、平顶山房地产概况新华区板块卫东区板块湛河区板块新城区板块3-6、平顶山房地产概况
5、2010年前88000人的城镇化人口进城 房地产市场供应的结构性矛盾并不明显 平煤集团等大中型国企的的快速扩张 平顶山各高校“升级”扩招2010年城镇人均住房建筑面积增加6.6平方 需求旺盛3-7、平顶山房地产概况：预测一3-8、平顶山房地产概况：预测二2007年高层住宅价格走势模型3-9、平顶山房地产概况：预测三 全市经济发展势头强劲，消费热情极大。平顶山房地产市场呈现出“需求强劲，供需两旺，涨价势头迅猛，中低价位楼盘热销”的整体上升局面。新老市区距离较远，形成“双核效应”，郊区大盘的开发模式尚未形成，以拆建老区和开拓新区土地为主的市场供应，房价将形成与土地成本相互促进、共同提升的局面，房价
6、还有进一步提升的空间和可能。3-10、平顶山房地产概况第二部分市场供应状况优诗美地花园平顶山楼盘一开发商：平顶山千田房地产开发有限公司地址：新华路与东风路交叉口东200米建筑形态：小高层（8-12层）、沿街底商。现房，已入住占地面积：15000平米主力户型：3房和4房、5房面积跨度：105269平米之间均价：1900元左右平顶山楼盘二发展商：亿升房地产开发有限公司建筑设计：福建俞林陈建筑事务所承建商：江苏一建地址：劳动路与矿工路交汇处楼盘型态：高层（9栋）+多层（2栋）+底商（2层）。已建至6层，认购阶段，年底开盘。平顶山市唯一的纯高层住宅小区。项目占地26781 总建面积113377 绿化率
7、40%得房率85%户型面积：99两室216五室（顶层复式）预计均价：3000元/（高层）亿升城市花园平顶山楼盘三开发商：平顶山市融鹰房地产开发有限公司建筑单位：福建市高远建设工程开发有限公司规划设计：北京中华建规划设计研究院地址：市中兴路与矿工路交汇处（市政府原址）楼盘型态：1栋18层酒店式公寓、2栋11层的小高层住宅和1栋三层商业组成。地块原为市政府办公用地，2005年10月动工，预计商场在2007年下半年开业。用地面积1.9万平米总建筑面积8万余平米，其中商业4.3万平方米建 筑 密 度 50.4%容 积 率 3.54 绿 地 率30.7%住宅156套，公寓294套均价：住宅2400-26
8、00元/（已售完），2006年底交房 华府广场0375首府平顶山楼盘四开发商：平顶山市朗曼房地产开发有限公司景观设计：加拿大赛瑞设计公司物业管理：东海岸物业公司地址：新城区水库旁，东临新城区经二路。楼盘型态：双拼别墅、TOWNHOUS、低层情景洋房、小高层，国际风情商业街。接近尾声，两栋小高层的销售推广力度有限，对建业的竞争逐渐减弱。项目占地67279.418平方米总建面积63597.684平方米建筑覆盖率26.55%绿化率43.73%总户数351户 九天庄园平顶山楼盘五开发商：平顶山常绿置业策划代理：平安知本行地址：平顶山新城区管委会西侧占地面积：约257亩总建面积：约25万平米容积率：1.
9、36总户数：1530户绿地率：41%建筑形态：45栋住宅楼，80%定向开发，20%社会公开发售，基本销售完毕。户型面积：139-156四房，203复式楼均价：2180元/平方米 开发商：平顶山市兴平房地产开发公司地址：平顶山卫东区新华路与优越路交叉口路东总建筑面积：68888平米绿化面积：10000平米建筑形态：10栋多层，1栋小高层均价：2300元左右帝景花园平顶山楼盘六平顶山房地产市场小结楼盘名开发商物业概况位置主力户型销售均价帝 景 花园兴平房地产总建筑68888平方，11栋住宅，其中1栋小高层矿工路中段70-140平方2300元中 兴 铭座田园房地产20层高层，地下二层中兴路中段商务小
10、户型亿 升 城市花园亿升房地产9栋高层、2栋多层，占地26781平方米，总建113377平方米矿工路中段99-216平方米3000元优 诗 美地千田房地产15000平方水景豪宅小高层东风路中段105-269平方三房、四房1900元0375首府郎曼房地产双拼别墅、花园洋房、两栋小高层，总占地67279平方，总建63597平方新城区水库北岸130-1702400元平顶山房地产市场小结多层、小高层、高层等不同形态的房地产价格差异明显。从各区域来看，价格比较一致。南区北区多层在15001700元/M2之间，高层在19002400元/M2左右，新城区高层均价在2400元左右。从面积供应情况来看，三房面积
11、约100-140为主。最热销的多层产品中，以三房两厅（110-130）总价在20万元左右。平顶山市除个别独体高层建筑或小区内搭配个别小高层外，仅亿升城市花园一个楼盘是纯高层住宅小区，高层住宅投放量，与其经济发展水景和城市形象极其不符，预计将在2-3年内，有较大发展。第三部分市场需求调研1、学历分析2、年龄分析3、家庭收入分析4、工作单位5、家庭结构6、住房情况7、交通工具8、购房意向的区域选择9、购房意向的时间选择10、购房意向的形态选择11、购房意向的户型选择12、购房意向的三房面积选择13、购房意向的二房面积选择14、购房目的分析15、购房关注因素16、购房者对高档小区认知17、购房者对单
12、价认可18、购房者对总价的认可19、购房者对广告信息的要求20、新城区印象21、购房者对建业的知名度认知22、购房者了解建业的渠道23、购房者对新城区优势认知24、购房者对建业优势认知25、一年内拟购房的家庭收入26、一年内拟购房的户型选择两年内买房的人群中，有超过45%的人群选择新华区，其次为新城区，超过22%。在两年内准备买房的人群中，主要集中在36-40岁之间，超过34%；其次为41岁之上的人群，占到17%的份额。选择新城区的人群主要集中在20-35岁之间，选择新华区的的主要是年龄在26-30岁之间人群。27、两年内购房人群的年龄分布与区域选择本章小节一43%的消费者认为新华区是最理想的
13、居住地，其次是新城区。40%的人计划两年内购房。超过60%的消费者选择多层住宅。55%的消费者选择三房二厅。其中超过42%的消费者青睐106-120平方米。在购房过程中，价格、地段仍是消费者关注的重点。平顶山消费者对高档小区的认知中，湛渔台的知名度最高，其次才是建业森林半岛。本章小节二76%的消费者承受1500-1900元房价。承受总价在15-20万元占50%。60%人群对新城区认知就是环境好。其次为生活不方便。在问到建业森林半岛时，不了解项目情况的占到57%，了解项目情况的占到37%。消费者对建业认知渠道，主要是报纸和户外广告牌。建业森林半岛的湖岸水景优势最明显，其次为建业实力。计划一年内购
14、房客户，选择90120平方三房占到70%以上。1、消费者对建业项目的不了解居多。2、建业的房价在平顶山市场属最贵行列。3、建业项目的品牌知名度很高，但不是最高的。4、建业实力的优势应大于项目水景优势，目前不是。5、不了解建业项目的消费人群中，口碑传播效果不佳，亟需提升。价格的优势传播效果，与消费者对产品不了解，令顾客让渡价值空间锐减。本章小节三相关对策1、加大媒体覆盖面，提高资讯传播深度，吸引更多消费人群关注。2、在平顶山房地产市场，塑造“建业高价=高档社区”、“建业实力 滨湖水景”、“建业品牌=领袖居所”的推广目标。据了解，大多数消费者认为平顶山的房价太高，特别是近一年来，房价的上涨势头一直
15、很强劲，远远超出平顶山的购房消费水平。今年5月份，平顶山市城调队在市区范围内，做过一次入户购房消费调查，结果显示：超过92%的人群只能承受1100元以下的住宅价格，过高的房价，让超过78%的消费者，将购房计划推迟或延缓到二年以后。第四部分结论及产品建议平顶山消费者如何认识房地产市场？平顶山消费者想买什么样的房？三口之家是平顶山市目前最主要的家庭结构类型，所以，对户型的要求相对较为单一。110-125平方的小三房最受消费者青睐，成为三口之家城市居民最适合居住的空间结构，面积太大则资金压力增加，面积太小则不利于三口之家的生活活动空间，房价在15万元左右则更具有吸引力。消费者认为社区内应放置有居民健
16、身器材，增加小区内室外的休闲娱乐广场；增加小区居民的交往频度，培养合谐的社区生活文化。加强物业管理，如保洁、保安、维修、代办等服务要准确、及时。平顶山是工业移民城市，对新事物接受程度较高，高层住宅的抗性相对较弱；高层住宅配备电梯，上下楼方便，且高楼层的视野开阔，为消费者所认可；由于高层中七楼以下住宅的视野有限，平顶山高层住宅销售情况以七层为分界线，七层以上销售普遍较好，七层以下普遍较差。平顶山消费者对小区和楼盘的要求？首先是房间的厅、室、阳台结构和面积要合理实用，空间要方正、布局科学。最好是三室二厅，三室一厅也可以接受；避免暗室、暗卫、或带拐角、临角的不规则室内空间。室内空间全部方正的户型，最为平顶山消费者所认可。平顶山人对户型结构有什么特殊要求？1、生意人：敢于冒险、追求身份感，尊荣感、易跟风，羊群效应较重、重健康问题；2、公职人员：求稳心理、讲究实惠、讲求品味、不愿露富；3、企业中高层领导人员：意识保守、讲求身份，与公职人员有着类似的思维模式和生活方式；什么人会买建业的房？对建业集团品牌的认可；对建业物业管理服务的信赖；对周边自然环境的向往。这些人为什么买建业的房？年龄35-45岁
