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1、创世纪2016年市场小结及走势分析新鼎地产 2016-11-25数理像宏观指数和政策表现城市房地产量化数据板块空间结构及量化数据市场变化关键诱因分析后市市场表现预判报告框架数宏观指数和政策表现城市房地产量化数据板块空间结构及量化数据报告框架就数据看数据：数据来源 克尔瑞系统数据至于11月底 长沙房地局数据至10月底 由于房地局没有官方个盘数据，且没有到年底盘点，即使以克尔瑞为基础部分数据仍有出入 数据来源20162016前前3 3季度季度全国全国GDPGDP年度走势年度走势1 1、前三季度，全国、前三季度，全国GDPGDP增速维持了增速维持了6.7%6.7%的平稳增长之势的平稳增长之势，部分机
2、构给出，部分机构给出全年全年6.8%6.8%的预期，的预期，110 110月份，月份，全国固定资产投资全国固定资产投资(不含农户不含农户)同比增长同比增长8.3%8.3%，增速比增速比1919月份加快月份加快0.10.1个百分点，略微高于预个百分点，略微高于预期。期。2 2、长沙、长沙20162016年前三季度年前三季度GDP 6720.32GDP 6720.32亿元亿元，同比增长同比增长9.1%9.1%，名义增速，名义增速9.329.32；固定资产投资；固定资产投资 1-101-10月月份，完成份，完成固定资产投资固定资产投资5580.805580.80亿元，同比增长亿元，同比增长13.8%
3、13.8%，增幅回落增幅回落3.03.0个百分点。个百分点。整体国民经济延续了总体平稳、稳中有进、稳中提质的发展态势，整体国民经济延续了总体平稳、稳中有进、稳中提质的发展态势，全年预期全年预期6.8%6.8%的增长的增长态势；态势；长沙长沙GDP和固定资产投资同比增速高于全国水平，经济发展势头强劲和固定资产投资同比增速高于全国水平，经济发展势头强劲.前前3 3季度季度1 1、20162016年年1-101-10月份，月份，全国房地产开发投资全国房地产开发投资8397583975亿元，同比名义增长亿元，同比名义增长6.6%6.6%，增速比，增速比1-91-9月份提高月份提高0.80.8个百分点。
4、其中，个百分点。其中，住宅投资住宅投资5629456294亿元，增长亿元，增长5.9%5.9%，增速提高，增速提高0.80.8个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%67.0%；2 2、1-101-10月份，月份，商品房销售面积商品房销售面积120338120338万平方米，同比增长万平方米，同比增长26.8%26.8%，增速比，增速比1-91-9月份回落月份回落0.10.1个百分点。其中，住宅销售个百分点。其中，住宅销售面积增长面积增长27.0%27.0%，办公楼销售面积增长，办公楼销售面积增长36.1%36.1%，商业营业用房销售面积增
5、长，商业营业用房销售面积增长19.3%19.3%。商品房销售额。商品房销售额9148291482亿元，增长亿元，增长41.2%41.2%；3 3、1010月末，月末，商品房待售面积商品房待售面积6952269522万平方米万平方米，比，比9 9月末减少月末减少9090万平方米。其中，住宅待售面积减少万平方米。其中，住宅待售面积减少328328万平方米，办公万平方米，办公楼待售面积增加楼待售面积增加4343万平方米，商业营业用房待售面积增加万平方米，商业营业用房待售面积增加103103万平方米。万平方米。全国房地产开发投资额全国房地产开发投资额长沙市长沙市1-101-10月房地产开发投资月房地产
6、开发投资1041.671041.67亿元，增长亿元，增长22.2%22.2%，其中商品房销售面积，其中商品房销售面积2092.412092.41万平方米，增万平方米，增长长37.9%37.9%；住宅销面积；住宅销面积1881.581881.58万平方米，增长万平方米，增长40.2%40.2%，开发投资额及销售增幅均高于全国整体水平，开发投资额及销售增幅均高于全国整体水平，前期去库存目标取得较大成效前期去库存目标取得较大成效。长沙市房地产开发投资额长沙市房地产开发投资额前前3 3季度季度1 1、20162016上半年整体维持持续宽松的政策走势，继上半年整体维持持续宽松的政策走势，继1010月份市
7、场降温以来，月份市场降温以来，1111月中上旬全国主要城市月中上旬全国主要城市的住宅成交量继续下调，根据官方机构的统计显示，全国的住宅成交量继续下调，根据官方机构的统计显示，全国5454个主要城市个主要城市1111月中上旬住宅合计签约月中上旬住宅合计签约15.3615.36万套，同比下滑万套，同比下滑10.7%10.7%，连续，连续2 2个月出现环比下调。个月出现环比下调。2 2、1111月份以来各地再度加码楼市调控月份以来各地再度加码楼市调控 ，一线城市住宅成交量同比下滑加剧，长沙未明确出台限购，一线城市住宅成交量同比下滑加剧，长沙未明确出台限购政策，但受到宏观环境影响，市场也存在下行趋势政
8、策，但受到宏观环境影响，市场也存在下行趋势.9 9月月3030日上午，住建部在京召开热点城市房地产工作部署日上午，住建部在京召开热点城市房地产工作部署会。会议传达了习近平总书记、李克强总理重要批示和张会。会议传达了习近平总书记、李克强总理重要批示和张高丽副总理重要讲话精神，对控房价、稳市场、防风险有高丽副总理重要讲话精神，对控房价、稳市场、防风险有关工作作出部署。关工作作出部署。1、“十一十一”黄金周，黄金周，苏州、郑州、成都、济南、合肥、苏州、郑州、成都、济南、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、珠海、福武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、珠海、福州、上海州、上海等等20余
9、涵盖了一二三线的城市发布了力度不一的余涵盖了一二三线的城市发布了力度不一的新版楼市调控政策；新版楼市调控政策；2 2、1111月份杭州、武汉、成都调控持续加码！月份杭州、武汉、成都调控持续加码！整体上半年已宽松政策刺激为主，至整体上半年已宽松政策刺激为主，至7-97-9月份政策效果爆发，月份政策效果爆发，1010月份以后热点城市集月份以后热点城市集中调控楼市，为中央供给侧改革铺路中调控楼市，为中央供给侧改革铺路，热点城市成交明显下降，热点城市下滑较明显，热点城市成交明显下降，热点城市下滑较明显.住建部：加大房地产市场整顿力度 严查散布谣言u【政策解读政策解读】1010月月1313日，住建部网站
10、发布消息，要求各地进一步加大房地产市场整顿规范力度，依法查处散布谣言、恶意日，住建部网站发布消息，要求各地进一步加大房地产市场整顿规范力度，依法查处散布谣言、恶意宣传炒作，严重扰乱市场秩序的行为，保护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。此前于宣传炒作，严重扰乱市场秩序的行为，保护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。此前于9 9月月7 7日，住建部还发日，住建部还发布消息称，为贯彻落实布消息称，为贯彻落实中共中央国务院关于印发中共中央国务院关于印发 的通知的通知精神，加快推进精神，加快推进住房城乡建设法治建设，结合住房城乡建设系统工作实际，制定纲要的实施方案。住房城乡建设法治建设
11、，结合住房城乡建设系统工作实际，制定纲要的实施方案。u【CRICCRIC观点观点】实施方案的主要任务和具体措施包括，依法全面履行政府职能，完善依法行政制度体系，推进行政决策科学实施方案的主要任务和具体措施包括，依法全面履行政府职能，完善依法行政制度体系，推进行政决策科学化、民主化、法治化，化、民主化、法治化，坚持严格规范公正文明执法，依法有效化解社会矛盾纠纷，坚持严格规范公正文明执法，依法有效化解社会矛盾纠纷，提高住房城乡建设人员依法行政能力。提高住房城乡建设人员依法行政能力。整顿楼市再挥重拳 严查房企九种不正当经营行为住建部对房地产开发企业的住建部对房地产开发企业的9 9种不正当经营行为作出
12、了明确界定：种不正当经营行为作出了明确界定：u一类是误导、欺诈、炒作行为，包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等；一类是误导、欺诈、炒作行为，包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等；u另一类是违法违规销售行为，包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑另一类是违法违规销售行为，包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、搭售、“一房多卖一房多卖”等。等。u在此之前，住建部公布了在此之前，住建部公布了4545家违法违规房地产开发企业和中介机构名单。随后要求各地借鉴杭州、深圳市的做法，进一步家违法违规房地产开发
13、企业和中介机构名单。随后要求各地借鉴杭州、深圳市的做法，进一步加大房地产市场整顿规范力度，依法查处散布谣言、恶意宣传炒作，严重扰乱市场秩序的行为，保护购房人合法权益，促加大房地产市场整顿规范力度，依法查处散布谣言、恶意宣传炒作，严重扰乱市场秩序的行为，保护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。进房地产市场平稳健康发展。行政手段融合调控政策组合发力，行政手段融合调控政策组合发力，调控政策与整顿房地产秩序同步调控政策与整顿房地产秩序同步，本轮调控力度及，本轮调控力度及全面性史无前例全面性史无前例.11月24日长沙市出台：长七条政策 长沙市内六区新建商品住宅网签，1-10月累计成交1741万方
14、，同比上涨47%，远超2015年全年销量；累计成交均价6645元/，同比上涨13%；其中10月成交均价7323元/，环比上涨4%，位居全国百城第二位。截止10月31日，长沙市内六区新建商品住宅存量613万方，去化周期3个月；商办存量853万方，去化周期3.5年。国庆到现在，时隔不到两个月，全国已有二十二城出台调控政策。11月24日，根据省委常委、市委书记易炼红指示，常务副市长陈泽珲召集各区（县、市）和市直相关部门主要负责同志，就长沙维护房地产市场健康发展工作举行专题会议。会议分析了全市1-10月房地产市场形势，提出了“两个确保”的要求，即确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展，确保长沙房价实现
15、11月份与10月份环比零增长。即日起，长沙市实施七条调控措施。即日起，长沙市实施七条调控措施，分别是：严格房价审查，严控预售网签，开展重点稽查，加强资金监管，打击投机炒房，增加有效供应，曝光不良企业。长沙本次七条调控政策相对温和。力度较小主要基于，长沙本轮楼市上涨虽较过去涨幅较大，但上涨速度和幅度都不及其它一线城市和二线热点城市，因此敲打的意味甚浓。1.严格房价审查。在核发商品房预售许可证时进行价格审查备案，同期房源一次性申报备案价格，不得通过分批申报价格变相涨价。严格价格信息公开，积极引导形成公开、稳定的价格预期。2.严格预售网签。房地产开发企业和房地产经纪机构严格按照商品房预售方案进行销售
16、。取得预售许可的商品房项目，在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，不得分批、分次销售。3.开展重点稽查。对热点地区、热点楼盘列出清单。联合开展房地产市场价格稽查和税务稽查，对存在违法违规行为的企业，依法处罚，并记入企业信用档案。对于拒不整改的企业，或者严重侵害购房人权益、扰乱市场秩序的企业，责令停业整顿。4.严查投机炒房。严控“双外”（外省户籍、外省工作）在长购房，引导提高“双外”购房者首付比例和贷款利率。强化对首付资金来源的审查，加强居民收入证明真实性的审核，并切实防范各类资金违规流入房地产市场。引导金融机构提高对本省市外购房者在长购买第二套普通住房的首付比例及贷款利率。严查一次性购买多套住房且有囤房炒房行为的发生。5.强化资金管控。严格执行房地产开发企业“拿地”资金来源审查制度，决不让违规资金进入房地产市场。加强预售资金监管，加强对银行预售资金监管工作的检查指导，确保预售资金用于本项目的工程建设。6.增加有效供应。严格落实供地计划，适度加大住宅用地供应，适当提高经营性用地挂牌出让起始价，适度提高竞买保证金比例，加强对竞买保证金来源审查，缩短土地价款交付时间，强化
