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1、最新资料推荐目 录第一章 市场背景篇3一 、城市经济31、GDP32、工业增加值33、进出口44、固定资产投资55、社会零售总额5二、城市房地产与经济发展的关系61、GDP与房地产市场62、CPI对房地产行业的影响63、M2、调控与房价7三、土地市场81、土地供求分析82、热点地块分析14第二章 市场分析篇17一、商品房市场171、商品房市场综述172、商品房市场供求分析183、商品房市场新增供应分析204、商品房市场成交分析225、商品房市场的价格分析24二、商品住宅市场261、市场综述262、供求关系分析263、供应量分析294、成交量分析345、成交均价分析396、项目44三、办公市场4
2、61、市场综述462、供求关系分析473、市场供应量分析484、市场成交量分析495、成交价格分析496、个案分析东方希望天祥广场50四、商业市场531、市场综述532、供求关系分析533、市场供应量分析554、市场成交量分析565、成交价格分析586、个案分析奥克斯广场59五、产品篇611、产品综述612、案例分析62六、营销篇791、营销综述792、广告媒体投放分析803、营销策略盘点814、案例解析87第三章 2013年房地产市场走势预测92一、房地产行业政策预测92二、土地市场趋势预测93三、房地产市场走势预测94四、总结98第四章 区域数据篇101一、主城区数据101二、郊区数据10
3、3第一章 市场背景篇一 、城市经济1、GDP图 1-1- 1 2004年-2012年1-9月成都GDP走势数据来源：成都市统计局2012年1-9月成都市前三季度实现生产总值6001.9亿元，同比增长13%。虽然限购给房地产市场带来了不小的影响，但是整体看来，成都地区GDP还是呈现了强劲的增长势头。2、工业增加值图 1-1- 2 2003年-2012年1-11月成都工业增加值走势(规模以上工业增加值)数据来源：成都市统计局截止2012年1-11月，规模以上工业增加值达到2304.2亿元，全年增加值有望超过2011年。3、进出口图 1-1- 3 2002年-2012年1-11月成都进出口总额走势数
4、据来源：成都市统计局成都进出口总量呈逐年递增态势，2012年成都进出口总额达到了431.9亿，同比上年增长了26.6%，这反映出成都市对外经济联系更加紧密，通过资本等要素流人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模经济等途径，促进区域经济进一步发展。4、固定资产投资图 1-1- 4 2004年-2012年1-11月成都房地产投资走势数据来源：成都市统计局从2004年-2012年1-11月成都房地产投资走势来看， 2012年成都固定资产投资总额达到5301.4亿元，房产投资总额1679.67亿元更是达到了一个新的高峰，增幅达到18.99%。5、社会零售总额图 1-1- 5 200
5、3年-2012年1-11月成都社会消费品零售总额走势数据来源：成都市统计局2012年1-11月，成都市社会消费品零售总额为2979亿元，达到了一个新的高度，成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。二、城市房地产与经济发展的关系一般来说，影响房地产市场的几个宏观变量主要有GDP、CPI、M2。1、GDP与房地产市场图1-2- 1 2004-2012年1-9月成都地区年度生产总值及增幅走势数据来源：成都市统计局从数据来看，今年的成都地区前三季度GDP同比增长13%。成都作为以第三产业为主的城市，地方财政对房地产行业依然有所依赖。在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，GDP
6、对房地产的依赖程度仍难以弱化，而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。2、CPI对房地产行业的影响图1-2-2 2011年2012年11月成都地区各月CPI走势数据来源：成都市统计局2012年11月份，成都市居民消费价格比上年同月下降0.96%。房地产投资不再是居民的投资首选。3、M2、调控与房价图1-2-1 2011年-2012年9月成都地区各月商品房成交均价与M2走势比较单位：亿元（左轴），元（右轴） 数据来源：中国人民银行，CRIC从M2与房价关系可以看出，成都房价受M2影响不大。房价基本与去年房变动不大。预计2013年成都市房价趋稳。三、土地市场注：1、土地统计涵盖范围为成都五城区及郊
7、县的双流、温江、都江堰、郫县、新都和龙泉；2、土地用途划分是以主体用途为准，例：住宅兼容商业用地划分为住宅土地；3、公告土地不包含土地预公告和工业土地。1、土地供求分析（1）、市场概述n 供应成交总量概况2012年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。2012年成都市土地供应241宗，其中主城区供应97宗，郊区144宗；总供应面积达到1152.97万，合计17294.47亩，成交土地共191宗，其中主城区成交82宗，郊区109宗；总成交面积1004.4万，合计15065.94亩；以成交价格来看，2012年主城区土地的平均成交价格为80
8、5.72万元/亩，成交土地平均楼面地价为3557.96元/，2012年郊县土地平均成交价格为227.21万元/亩，成交土地平均楼面地价为1158.96元/。2012年共有9宗土地流标，流标土地净用地面积为30.07万，合计约451.03亩。流标地块中3宗位于主城区，其余6宗位于郊县地区，总的土地流标率（流标率=流标地块数/（成交地块数+流标地块数）为7.5%。n 近年土地供求及价格走势图 1-3- 1 2008年-2012年成都整体市场土地量价对比图数据来源：CRIC2012年开发商土地库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。n 2012年土地供求走势图 1-3-
9、 2 2012年成都整体市场土地供求走势图数据来源：CRIC通过以上走势可以看出，每次土地供应量的增大必然会引起下一个月或下两个月土地成交量的增大。2012年成都市土地市场整体上是一个供应量大于成交量的形势，这也是由于撤牌土地、流标土地的存在，以及土地存在的公告成交时间差的缘故。2012年成都市土地市场有个极大的特点土地成交主要集中在下半年,下半年土地集体放量。今年成都土地市场的启动是在6月份，6-12月的土地放量,也使得全年的土地供给市场有了一个圆满的收尾。（2）、供应分析n 2012年成都各区域土地供应面积比较图 1-3- 3 2012年成都整体市场土地各区域供应面积占比图数据来源：CRI
10、C 2012年成都市土地供应241宗，总供应面积达到1152.97万，合计17294.47亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域都江堰和双流占总供应面积的24%。本年度中，供应面积主城区和郊区的比例为1:1.86。在主城区中，城东146万供应面积最多，城南居于第二位，城西和城北分列第三和第四，城中约2.57万土地供应。n 2012年成都土地供应性质状况图 1-3- 4 2012年成都整体市场土地用地性质供应分配图数据来源：CRIC 2012年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地66宗，总面积约187.16万；住宅用地175宗，总面积约965
11、.81万。n 12年成都主城区供应土地环线分析图 1-3- 5 2012年成都整体市场主城区土地供应环线分布数据来源：CRIC 主城区的土地供应量主要分布在1环 -3环区域，城中心土地供应依然十分紧缺，城中有很大一部分地块是通过“城中村”拆迁改造而来。（3）、成交分析n 2012年成都各区域成交土地面积分析图 1-3- 6 2012年成都整体市场主城区土地成交面积区域分布数据来源：CRIC 由于土地供应渠道的唯一性，土地成交的区域分布与供应的区域分布具有规律一致性。成交面积最大的区域是都江堰，占总成交面积的26%，其次为双流，占22%。2012年成交土地郊区化地块偏多，主城区成交地块与郊区成交
12、地块面积比例达1:1.33。n 12年成都各区域成交土地用地性质分析图 1-3- 7 2012年成都整体市场土地用地性质成交分配图数据来源：CRIC在2012年土地成交中，住宅地块成交面积要大于商业地块的成交面积。商业地块成交与2011年相比，降幅较大。n 2012年成都主城区成交土地环线分析图 1-3- 8 2012年成都整体市场主城区土地成交环线分布数据来源：CRIC在2012年成交地块中，环线分布面积最大的是2环-3环范围内的土地，共有32宗成交，成交土地总净用地面积约151万，成交居于次席的是1环-2环地块，成交宗数为27宗，成交总净用地面积约107万，外环外的主城区地块成交面积和宗数
13、占据第三的位置。n 2012年成都土地成交价格分析图 1-3- 9 2012年成都整体市场各区域土地成交价格情况数据来源：CRIC2012年，在主城区的各个区域内土地价格满足由内向外价格逐渐下降的走势，其中成交单价最高的是城中区域，稀缺性地段让其成交价格领跑成都各个区域，成交单价最低的是城北区域。在郊县中，龙泉的成交单价最高，都江堰最低。n 2012年成都成交土地单宗规模分析图 1-3-10 2012年成都整体市场土地成交单宗规模分布数据来源：CRIC2012年度里成交地块，多数为规模偏小的地块，该类地块成交竞买门槛较低，风险小，出让十分容易，再者受到限购的影响，开发商拿地相对过去更加的谨慎。
14、2、热点地块分析（1）、锦江区攀成钢片区4、7、8号地块n 宗地指标表 1-3- 1 锦江区攀成钢片区4、7、8号地块详情宗地编号宗地位置规划设计条件绿地率建筑高度容积率建筑密度土地用途JJ01(211/252):2012- 25锦江区攀成钢片区4、7、8号地块地块30%；、地块结合方案设计确定航空限高绝对海拔高度711米（相对地面约212米）4.9地块总25%，其中住宅20%；、地块总50%，其中高层主体22%商住净用地面积起始价成交价成交金额楼面地价竟得人备注106.2435亩1638.24万元/亩1638.24万元/亩174052.65万元5000元/乐天地产（成都）香港有限公司综合公共设施用地，二类住宅用地，其中：地块为二类住宅用地；地块、为综合公共设施用地数据来源：CRIC该地块是2012年3月7日以挂牌形式成交的1宗土地，地块位于锦江区攀成钢片区，总占地约106亩；挂牌价为1638.24万元/亩，最终以挂牌价1638.24万/亩成交，成交金额174052.65万元，
