全国房地产租赁市场研究

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1、 上海易居房地产研究院 20201010年第2424期 总第1 16161期 全国房地产租赁市场研究全国房地产租赁市场研究 主 编：李战军 执行主编：朱 光 主 办：房地产发展研究所 印发日期：2010 年 7 月 19 日 电 话：021-60868898 地 址：上海市广延路 383 号 文武大楼 5 楼 邮 编：200072 Email： 欢迎投稿 承接研究 作者介绍作者介绍 本文为住房和城乡建设部课题房地产租赁市场研究的阶段性研究成果，由上海易居房地产研究院组织研究团队完成，执笔人为周建成、廖资衡、欧阳加玲。 关键词关键词 房地产 租赁市场 价格 目录目录 一、过去一年房地产租赁市场的

2、表现一、过去一年房地产租赁市场的表现 二、二、中国房屋租赁市场中国房屋租赁市场的的运作运作水平水平 三、租赁房屋市场税收优惠政策分析三、租赁房屋市场税收优惠政策分析 四、形成一个良好运作的房屋租赁市场面临的主要困难四、形成一个良好运作的房屋租赁市场面临的主要困难 五、房屋租金相对房屋价格增长十分缓慢的原因解析五、房屋租金相对房屋价格增长十分缓慢的原因解析 全国房地产租赁市场研究全国房地产租赁市场研究 一一、过去一年过去一年房地产租赁市场房地产租赁市场的的表现表现 相对于房地产买卖市场，租赁市场受房地产宏观调控影响相对较小，而受所在城市经济发展水平、流动人口规模、产业布局及现代服务业发展水平等因

3、素的影响较大。过去一年，整体来看，房地产租赁市场发展相对平稳。 1 1、房屋租赁市场逐步企稳，房屋租赁市场逐步企稳，租赁租赁价格价格止跌回升止跌回升。 在经过 2008 年金融危机之后， 随着国民经济的持续回暖， 我国房屋租赁市场从 2009 年第 2 季度开始逐步企稳，房屋租金止跌回升。如图 1 所示，全国房屋租赁价格指数自 2009 年 2 季度以来呈稳步上升趋势，至 2010 年 1 季度，已经上升至 102.2。 分城市看，就租金走势来说，各典型城市房屋租赁价格指数走势与全国走势基本一致，在近一年内，均呈稳定上升态势。就租金变化幅度来说，除广州房屋租赁价格指数变化幅度较大之外，其他城市

4、保持了基本一致的变动水平。 图 1：2006-2010 全国及代表城市房屋租赁价格指数走势 数据来源：国家统计局 2 2、高端高端房地产房地产市场市场租赁价格租赁价格迅速迅速上扬上扬，普通，普通房地产房地产市场市场租赁租赁价格价格平稳平稳发展发展。 从房屋租赁细分市场来看，主要包括高端市场和普通市场。前者主要面向外籍人员、临时性居住的企业高管、外派机构等，在大城市较为典型，如酒店式公寓、高端公寓市场。这些高端物业基本采取以机构运营形式进行统一经营管理，客户支付能力较强，客源稳定，投资回报率较高。后者主要面向中低收入人群，通常是分散出租，客源分散，投资回报率较低。 由于各细分市场的供给与需求存在

5、很大差异，导致其租金价格也呈现较大差异。如图 2 所示，在过去一年内，相较于高档住宅、高档公寓租赁价格同比超过2 个百分点的涨幅，普通住宅租赁价格则表现出平稳，涨幅仅为 0.6 个百分点。 图 2：不同商品住宅类型租赁价格指数走势 数据来源：国家统计局 另外，值得特别关注的是，近期由于新政对存量、增量商品住宅市场的影响，无论是房地产开发商、消费者，还是政府都对房地产市场走向陷入观望期。因此，一批原先准备购房的自住性、改善性客户暂时选择不入市购房，而是采取阶段性租房策略。正是这些从原先准备购房转向租房的群体的房屋需求变化，导致近期房屋租金出现了较以往相对快速的上涨，这在过去并不多见。 二二、中国

6、房屋租赁市场中国房屋租赁市场的的运作运作水平水平 中国存在庞大的房屋租赁市场，但却始终没有形成成熟的房屋租赁行业，这就使得整个租赁市场运作水平相对低下，存在诸多矛盾和问题。 1 1、房屋房屋租赁还未发展到租赁还未发展到产业化经营产业化经营水平水平，缺乏由机构投资者或企业长期持有缺乏由机构投资者或企业长期持有并进行租赁经营的房屋，难以形成规模经济与协同效应。并进行租赁经营的房屋，难以形成规模经济与协同效应。 目前，我国房屋租赁市场主要以个人分散出租为主，无论是政府还是企业，均很少建立以大规模出租而获取收益的房屋。 即使有， 也局限在非常狭窄的范围。如政府主要集中于建设廉租房，而企业则主要集中于酒

7、店式公寓等高档房。整个房屋租赁市场没有形成产业化经营，难以形成规模经济与协同效应，专业化、集约化程度非常低。 2 2、租赁市场自身结构性失租赁市场自身结构性失衡衡。 作为解决住房问题的最佳方式之一，住房租赁市场在欧美、日本等国得到了极大的发展，很多中低收入家庭都是依靠长期租房来满足居住消费需求的，市场供应以中小户型住宅为主。在美国，家庭租房居住的比例达到了 35%，日本达到了 38%，德国更是高达 65%。但在我国，租赁市场的结构性失衡问题比较严重，这一方面表现为租赁住房在住房市场中比例不足，另一方面也表现在租赁住房供应不足、租期不稳定、套型不合适。 3 3、政府疏于管理，无法全面掌握市场信息

8、政府疏于管理，无法全面掌握市场信息，无法实施有效市场监督。，无法实施有效市场监督。 首先，管理手段落后，效率低下，主动性不足。由于租赁市场上的承租、出租人数众多，交易分散，中介机构鱼龙混杂，而政府在房屋租赁管理上长期依靠管理人员逐户清查与督促，管理效率低，且主动性不足，无法全面掌握租赁市场信息。 其次，监管部门各管一摊，没有形成合力。目前介入房屋租赁管理的政府部门，除房地产管理部门外，还有公安、计划生育、工商、税务、劳动及街道等，房屋管理部门的房地产交易中心负责租赁登记，公安局负责租赁治安管理，财政局、税务局是负责租赁税的收取，但各部门导向不一，各管一摊，没有产生合力，进行有效的市场监督和管理

9、。 4 4、租赁登记制度远没有得到落实，租赁备案率极租赁登记制度远没有得到落实，租赁备案率极低，低，市场呈无序发展状态。市场呈无序发展状态。 目前，市场上存在大量普通居民房屋租赁不去办理登记的情况，租赁登记制度远没有得到落实。相对于商品房交易，房屋租赁由于不涉及到房屋产权，不仅交易期限短，交易价格也要低得多，不进行租赁登记对承租出租双方均不形成损失，导致公众对房屋租赁登记普遍持随意态度，而政府长期以来也没有采取强制性措施。如此以来，导致租赁备案率极低。 图 3：2008 年上海出租房备案情况 数据来源：上海易居房地产研究院调研数据 据上海易居房地产研究院 2008 年抽样调查的结果显示：200

10、8 年上海仅有 3成出租房进行了房屋租赁登记备案。大量私房出租缺乏统计和信息披露，你知我知，但政府不知、公众不知，无法对市场实施实时监管，市场呈无序发展状态，导致出现“群租”等诸如此类的市场不规范现象的长期存在。 三三、租赁房屋租赁房屋市场市场税收优惠税收优惠政策分析政策分析 长期以来，为拉动经济增长，政府在培育房屋市场的指导思想上存在重买卖轻租赁，单方面强调“房屋自有率”而忽略“租售并举” 。总体来说，政府政策对租赁市场供需双向的引导还待加强，尤其在税收方面。从当前实情来看，我国尚未在租赁市场形成一种合理的税收优惠引导机制。 1 1、税收优惠税收优惠引导机制的缺失，阻碍租赁市场引导机制的缺失

11、，阻碍租赁市场正常正常发育发育。 从政策优惠方面看，基本以购房优惠政策为主。购房上，货币化分房、银行按揭贷款、蓝印户口、购房退税、契税优惠等等，可谓一应俱全。租房上则长期缺少政策上的关注和扶持，致使房地产企业更愿意以出售的方式加快资金回收，避免资金沉淀。 从政策引导消费方面看，政策同样偏重于支持购房而不鼓励租房，如购房可提取公积金和申请公积金贷款，符合条件的还可以享受贷款贴息，而租房则缺乏相应政策，使传统的购房居住观念难以迅速扭转。尽管目前已有少数城市如上海等推行了公积金抵扣房租的政策1，但由于申请的条件苛刻，普适性还远远不及公积金贷款。 2 2、税负偏重影响企业、机构投资房屋出租业的积极性税

12、负偏重影响企业、机构投资房屋出租业的积极性。 虽然为培育和发展房屋租赁市场，国家和上海出台了一系列相关政策，但力度仍亟待加强。以上海为例，目前个人居住房屋出租的综合税率为 5%，转租为2.5%，为活跃房屋租赁市场发挥了积极作用。但这些政策往往只限于廉租房和公房，或者只限于个人出租房屋，对房地产开发企业涉足房屋租赁市场缺少激励。目前如果企业从事房屋租赁，除缴纳营业税及附加、房产税等（共 17.56%）外，还要缴纳所得税，税负仍然偏重。此外，租赁业务的资金回收期较长，在房价连续几年快速上涨的背景下，投资租赁房屋对个人或者企业而言均吸引力不足。 四、形成一个良好运作的房屋租赁市场四、形成一个良好运作

13、的房屋租赁市场面临的面临的主要主要困难困难 建立有效的房屋租赁市场必须具有多方面条件，包括金融市场要形成具有丰富的支持房地产出租业的金融产品，整个市场拥有大量的机构投资人，具有完善的法律制度环境，并形成良好的房屋租赁消费习惯。因此，我国要形成一个良好运作的房屋租赁市场面临的主要困难包括： 1 1、由于人们住房消费观念固化，重购轻租，使得由于人们住房消费观念固化，重购轻租，使得房屋消费与投资结构不合房屋消费与投资结构不合理理。 目前，我国城市居民在房屋消费上存在着明显的“重销售、轻租赁”的习惯，购房、租房意愿有先后之分。从决策的时间顺序上，通常都是买不起房才会租房；而在国外，购房与租房是平行的，

14、根据需要，人们可以根据自己工作、生活及投资观点等的不同，在购房与租房之间平行选择。目前，我国房屋租赁市场的“去 1 2009 年 5 月， 上海市房屋公积金管理委员会第二十二次全体会议审议通过 上海市职工提取房屋公积金支付房屋租赁费用实施办法（试行） ，规定上海职工符合“通过市场租赁方式依法租用房屋，月房屋租赁费用超出家庭月工资收入 20%的”条件，可以申请提取本人房屋公积金账户内的存储余额，用于支付房屋租赁费用， 但每月可申请提取的房屋公积金额度不应超过租赁房屋的月租赁费用扣除家庭月工资收入 20%后的差额部分，且每月最高可提取额度不超过 1000 元。 租房化”现象比较普遍。根据 2008

15、 年 10 月上海易居房地产研究院所做的房屋需求调查结果显示，上海房屋总需求存在“去租房化”现象。在该调查中，对究竟选择租房还是购房这一问题上，近七成的受访者选择购房。而且，将在 3 年之内购房的占受访总数的 61.6%， 仅一成半受访者选择租房， 另有 16.2%的受访者虽然现在选择租房，但只是作为购房前的过渡。同时，就同一被访群体在受调查时的居住状况来看，有 42.94%的受访者在受访时居住在承租房中。换言之，大部分房屋承租人（63.8%）计划改变居住方式，从租房转为购房。也就是说，上海房屋总需求存在着“去租房化”现象，多数人偏向于购买房屋，相比而言，对租赁房屋的需求远不及购房需求。 图

16、4：2008 年上海受访者未来房屋需求 数据来源：上海易居房地产研究院调研数据 导致人们愿意选择买房而不是租房，主要存在两方面原因： 其一其一， “居者有其屋”消费观念固化。“居者有其屋”消费观念固化。受中国传统文化和置业习惯影响，我国居民房屋消费观念与发达房地产市场相比存在偏差。一方面是片面认为“居者有其屋”是人人都有自己的产权房，在经济能力有限的前提下，部分人宁愿积聚上下两代的财富来购买一套房屋而不愿选择租房。在香港和澳门一般房屋自有率通常在 50%60%，达到 70%的就不多见，而我国房改后，房屋自有率达到了 80%以上，甚至于城市居民中有 90%的人是拥有自己的房屋，只有 10%是租赁房屋，这样的住宅消费结构并不合理。另一方面，在购房过程中很多人追求一步到位，甚至在攀比心理驱使下一味求大求全，存在“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住宅消费误区，提前释放了房屋消费需求，加大了楼市负担。这种“重购轻租”观念使中国租赁市场需求性不高。传统房屋消费观念与我国的资源环境和建设节约型社 会相悖，也导致很多人背上了沉重的还贷负担，严重影响了人们的生活质量，对完善租赁市场产生的影响不可小觑。 其二其