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1、 1建设项目基本情况 项目名称项目名称 北京市丰台区花乡四合庄（中关村科技园丰台园东区三期）北京市丰台区花乡四合庄（中关村科技园丰台园东区三期）1516- 28- B 地块地块 B4综合性商业金融服务业用地项目综合性商业金融服务业用地项目 建设单位建设单位 北京茂丰置业有限公司北京茂丰置业有限公司 法人代表法人代表 李晶李晶 联系人联系人 陈亚楠 陈亚楠 通讯地址通讯地址 北京市丰台区南四环西路北京市丰台区南四环西路 188 号十七区号十七区 18 号楼号楼 12 层层 1202 号（园区）号（园区） 联系电话联系电话 83038627 传真传真 邮政编码邮政编码 100074 100074
2、建设地点建设地点 北京市丰台区花乡四合庄北京市丰台区花乡四合庄 立项审批部门立项审批部门 批准文号批准文号 建设性质建设性质 新建改扩建技改新建改扩建技改 行业类别行业类别 及代码及代码 房地产业房地产业 72 占地面积占地面积 (平方米平方米) 14788.302 绿化面积绿化面积 (平方米平方米) 总投资总投资 (万元万元) 210466 其中： 环保投资其中： 环保投资(万元万元) 390 环保投资占总投资比例环保投资占总投资比例 0.185% 评价经费评价经费 (万元万元) 预期投产日期预期投产日期 2018 年年 10 月月 工程内容工程内容及及规模：规模： 1、项目项目背景背景 1
3、.1 项目由来项目由来 按照北京市丰台区商业发展规划（ 2013- 2020） 丰台区的商业定位，丰台区将打造“品质生活的基础，现代商务的保障，特色商业的典范，区域增长的引擎” ，构建适应新丰台建设发展的宜居宜业现代商业服务体系。 本项目根据中关村科技园丰台园的整体规划建设理念，拟建设成为商业、办公类项目，尤其是商业部分， 为园内各产业区不断入驻的各类企业提供良好的办公环境以及完善的商业配套， 是中关村科技园丰台园构建“高新产业基地+总部产业基地+孵化基地”的发展格局，并以中关村科技园丰台园为依托，向外辐射、融合发展，推动建设一个以总部经济聚集的科技总部新区的具体体现，加快中关村科技园丰台园商
4、业金融业的发展，符合丰台区的商业定位，是丰台区商业发展的必然要求。 22015 年 10 月 21 日，宁波方兴投资咨询有限公司和碧桂园（北京）投资有限公司联合体通过挂牌出让方式取得京市丰台区花乡四合庄 （中关村科技园丰台园东区三期） 1516- 28- B 地块 B4综合性商业金融服务业用地国有建设用地项目土地权属，建设内容为办公、商业，项目规划指标按照北京市规划委员会建设项目规划条件 【2014 规（丰）条供字 0004 号）控制。为此项目的顺利完成，宁波方兴投资咨询有限公司和碧桂园（北京）投资有限公司联合体成立北京茂丰置业有限公司对本项目进行开发建设。 根据北京市规划委员会建设项目规划条
5、件 【2014 规（丰）条供字 0004 号】 。本项目建设用地性质为 B4 综合性商业金融服务业用地。项目总建设用地面积 14788.302 平方米，项目规划地上建筑规模为 59153 平方米。建设内容为办公、商业，其中办公用途建筑面积 56213 平方米，商业用途建筑面积 2940 平方米。 本项目位于北京市丰台区花乡四合庄。用地四至范围是：东至规划四合庄西路；南至规划五圈南路； 西至规划国际汽车博览中心东路； 北至 1516- 28- A 地块北红线。 项目总投资为 210466 万元，其中土地费用 181280 万元，工程费用 24252 万元，工程建设其他费 2865 万元，建设期贷
6、款利息 1341 万元，预备费 728 万元。 1.2 地地理理位置位置 项目建设用地位于北京市丰台区花乡四合庄，南四环西路南侧，地理坐标为 39.8296N，116.3109E。项目地理位置见图 1。 图图 1 项目项目所在所在地地理理位置位置示意图示意图 本本项目地块项目地块 北北纬纬 39.8297 东东经经 116.3110 31.3 有关规定有关规定 根据中华人民共和国环境影响评价法 、中华人民共和国国务院令第 253 号建设项目环境保护管理条例 、 建设项目环境保护分类管理名录及北京市有关规定，项目类别为“U 城镇基础设施及房地产 156、 房地产开发、 宾馆、 酒店、 办公用房等
7、， 本项目总建设用地面积 14788.302平方米，因此北京市丰台区花乡四合庄（中关村科技园丰台园东区三期）1516- 28- B 地块 B4 综合性商业金融服务业用地项目类别属于“建筑面积 5 万平方米及以上”需编制环境影响报告表的环评类别， 北京茂丰置业有限公司委托北京市劳动保护科学研究所进行该项目的环境影响评价工作。 1.4 产业政策符合性产业政策符合性 本项目建设内容为办公、商业，在国家产业结构调整指导目录(2011 年本) （2013 年修订）和北京市产业结构调整指导目录（2007 年本） （京发改（2007）2039 号）中，对于该类项目没有具体规定，根据“不属于鼓励类、限制类和淘
8、汰类，且符合国家、北京市有关法律、法规和政策规定的，为允许类”之规定，本项目为允许类，符合国家和北京市产业政策。 本项目建设内容为办公、商业，建设地点位于南四环以外，在北京市新增产业的禁止和限制目录(2015 年版) （京政办发201542 号） （一、适用于全市范围）和（二、1.在执行全市层面管理措施的基础上，适用于城六区）中，该类项目不属于“ （70）房地产业朝阳区、海淀区、 丰台区、 石景山区： 东、 西、 北五环和南四环以内， 禁止新建酒店、 写字楼等大型公建项目” ，因此，本项目符合 2015 年北京市新增项目产业政策。 在北京市丰台区人民政府办公室关于印发区发展改革委制定的丰台区禁
9、止和限制新增产业的目录（2015 年版） 的通知 （丰政办发201528 号） ，该项目不属于“ （70）房地产业禁止新建：西五环和南四环以内酒店、写字楼等大型公建项目” ，因此，本项目建设符合 2015 年丰台区新增目录的产业政策。 2、工程内容、工程内容 本项目主要建设内容为综合性商业金融服务业用地项目，拟建设 5 栋建筑，其中 1 栋 11 层办公楼配套 1 层商业楼、2 栋 16 层办公楼，1 栋 12 层办公楼以及 1 栋 15 层办公楼，总建筑面积为 79243 ，地上建筑面积为 59153 ，地下建筑面积 20090 。 2.1 项目用地范围现状项目用地范围现状 本项目用地位于北
10、京市丰台区花乡四合庄，现状为空地，不涉及征地及移民安置问题。项目周边概况见图 2。 4 图图 2 本项目周边关系图本项目周边关系图 2.2 项目现状周边关系项目现状周边关系 项目东临四合庄西路，隔路现状为厂房，规划为预留教育用地，隔厂房为白盆窑天兴家园，南侧为空地， 规划用地性质为高科技研发用地， 西邻汽车博物馆东路， 隔路为华夏幸福创新中心，北侧为空地， ，规划用地性质为商业金融用地，隔空地为五圈路，五圈路北侧为诺德中心（商业办公建筑） 。 2.3 项目建设与土地利用规划符合性分析项目建设与土地利用规划符合性分析 项目选址位于北京市丰台区花乡四合庄，项目用地用地性质为 B4 综合性商业金融服
11、务业用地，主要建设商业、办公及配套设施。项目周边规划示意图见图 3。 项目建设场址的选择遵循了丰台科技园区的总体规划要求， 项目周边规划道路为提高项目交通辐射功能起着很好的支持作用。项目所在地地势平坦，构造稳定，无影响地质的大断裂和不良地质现象，无茂盛植被和需保护的文物、旅游景观等敏感点，符合工程建设需要。项目地块内现状除分布杂草外，无其他建筑，现状为空地，无其他建筑，无有毒有害物质、重金属及难降解的物质产生，项目所在地无污染物遗留问题，项目用地适宜作为 B4 综合性商业金融服务业用地建设。由图 3 可见，项目用地性质与丰台科技园区总体规划相符合。 5 图图 3 本项目所在区域规划用地图本项目
12、所在区域规划用地图 2.4 项目规模项目规模 项目总建筑面积为 79243 ，地上建筑面积为 59153 ，地下建筑面积 20090 。地下车库车位数 432 辆。具体技术经济指标见表 1。 表 1 项目主要技术经济指标一览表 项目 单位 指标 备注 总建设用地面积 平方米 14788.302 总建筑面积 平方米 79243 地上总建筑面积 平方米 59153 其中 地下建筑面积 平方米 20090 地地上计容上计容建建筑面积筑面积（含含人人防口防口部）部） 平方米 59153 人防出口及非机动车出入口等 平方米 200 商业 平方米 2340 地上 其中 商务办公 平方米 56613 地地下
13、下建建筑面积筑面积 平方米 20090 地下商业 平方米 50 机动车库 平方米 14767 地下 其中 非机动车库 平方米 1433 本本项目位置项目位置 6设备用房 平方米 3840 人防工程 平方米 6542 容积率 4 建筑密度 % 37 规划限值55% 建筑高度（地上/地下） 米 50.0/- 9.8 规划限高50 米 建筑层数 地上 层 1- 16 其中 地下 层 - 3 机动车停车数量 辆 432 地上 个 0 总计 地下 个 432 非机动车停车数量 户 576 绿地率 % 15.0 集中绿地 平方米 2218 2.5 总平面布置总平面布置 本项目建有办公楼和商业楼共计 5 栋
14、，地下主要为人防、地下车库、设备用房等。项目场地内西侧布置 1#（11F）办公楼及配套商业楼（1F） ；北侧布置 2#（16F） 、3#（16F）两栋办公楼，东侧布置 4#（12F）办公楼、南侧布置 5#（15F）办公楼楼。场地西侧设置有地下车库出入口、西侧和南侧设有人行出入口，基本做到人车分流。本项目平面示意图见附图本项目平面示意图见附图 1 所示。所示。 2.6 总投资总投资 本项目总投资为 210466 万元，其中土地费用 181280 万元，工程费用 24252 万元，工程建设其他费 2865 万元，建设期贷款利息 1341 万元，预备费 728 万元。 2.7 拟入驻企业拟入驻企业
15、本项目建成后，拟招商入驻的企业主要包括：餐饮、便利店、精品店、银行营业厅和展厅以及租用办公楼进行办公的企业。 其中餐饮主要为商业预留餐饮。按照建设单位的设计规划，商业预留餐饮部分面积3669.24m2，位置位于 1、5、6#楼首层及 4#楼首层和二层，预计灶头数大致 60 个，总排烟口位置均为 1、5、6#楼及 4#楼交通盒内、高度均为 50 米。 对于本项目中商业性质的建筑由于入驻企业的不确定性， 因此在餐饮等企业在入驻时应单独履行环评审批手续和污染物排放总量申请相关事宜，本次不做详细评价。 本项目招商引进餐饮企业应严格遵守北京市和丰台区 2015 年新增目录的产业政策目录中“ （62）餐饮
16、业禁止：在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内，新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的饮食服务；使用地下空间从事商业性经营； 未使用管道天然气从事相关经营； 使用民用电力从事经营； 使用居民用水从事经营。禁止新建与以居住、 医疗卫生、文化教育、科研、行政办公等为主要功能的场所边界水平距离 7小于 9 米的项目限制新建经营场所使用面积低于 60 平方米的餐饮企业（北京市统一配建的规范化的便民商业设施除外） ，其中，200 平米以下的（6210）正餐服务禁止新、改、扩建。 ” 建设单位在开发建设过程中应为商业建筑预留专用油烟道及隔油池建设地点。 入住企业应单独安装静电式油烟净化器进行处理，处理后由专用烟道引至楼顶排放。在从事餐饮服务时，须按照餐饮业环境保护技术规范 (HJ554- 2010)要求合理选取餐饮位置，同时油烟净化器、排烟风机、 隔油池等进行环保设置， 其中经过油烟净化器处理后的油烟排风口与周围环境保护目标不应小于 20m，排烟口方向背向环境保护目标，产生噪声的设备需进行安装消声器等降噪措施，建设单位对入驻的餐饮等企业进行日常的监督和管
