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1、深圳城市更新政策解读及趋势分析分享提纲：Part 1Part 2Part 3深圳城市更新背景与形势 深圳城市更新最新政策解读 深圳城市更新趋势分析2Part 1深圳城市更新背景与形势3一、城市更新背景深圳建设用地紧张，从2016年起，平均每年仅6平方公里新增建设用地配额二、城市更新历程天安云谷天安云谷二、城市更新历程三、城市更新政策体系2016年来，城市更新新规不断出台：四、城市更新实施现状城市更新项目进展情况拆除重建类：四、城市更新实施现状四、城市更新实施现状城市更新项目进展情况拆除重建类：四、城市更新实施现状城市更新项目进展情况综合整治类：四、城市更新实施现状 城市更新成效：四、城市更新实
2、施现状 城市更新成效：四、城市更新实施现状 城市更新成效：Part 2深圳城市更新最新政策解读18强区放权 机构人事政策法规系统流程一、强区放权解读强区放权的城市更新变化：机构职能调整一、强区放权解读强区放权的城市更新变化：计划规划同步申报规划国土体制机制改革行政职权事项调整情况一览表序号领域改革方案中拟调整的 职权事项名称或工作内容是否属于权责清单是否属网上办事大厅事 项现责任主体调整后责任 主体法律依据调整方式调整前办理程序调整后办理程序备注7城市更新对已批准法定图则强 制性内容作出调整或 城市更新单元所在地 区未制定法定图则的 城市更新单元规划审查是是委员会区市政府规章市政府授权委员会审
3、查市规 划委员会审批区城市更新职能部门 审查市规划委员会审批城市更新单 元规划审查罗湖区城市更新实施办法（试行）福田区城市更新实施办法（试行）【制定中】改革前改革后12 个月3039 个月城市更新项目从申报到 用地手续办完所需时间一、强区放权解读强区放权的城市更新变化：罗湖模式审批效率一、强区放权解读强区放权的城市更新变化：罗湖模式原有操作流程 试点前：办理环节25个，时限36个月试点后：办理环节12个，时限12个月一、强区放权解读强区放权的城市更新变化：罗湖模式目前审批流程通过更新规划判断更新单元用地、用房贡献 通过更新规划判断项目可行性一、强区放权解读强区放权的城市更新变化：计划规划同步审
4、查意义 改造必要性：解决民生发展问题解决历史遗留问题改善现状环境罗湖0 6-01号片区莲塘地区法定图则拆除范围规划 方案土地利用现状图建筑层数现状图一、强区放权解读 强区放权的城市更新变化：两极化发展区域统筹更新：莲塘片区小地块针灸式更新：老地方酒店便二、暂行措施政策解读关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（30稿）重点分析：意愿征集 100%。更新标准 旧 住 宅 区 建 筑 物 建 成 超过20年；零 散 旧 住 宅 区 混 合 其 他 旧 区 改 造，占 地 不 超过1/2,。适用范围因 建 筑 物 存 在 重 大 安 全 隐患；因 重 要 基 础 设 施 和 公 共 设 施、保 障
5、 性 安 居 工 程 等公共利益需要；鼓励实施棚户区改造。依 据 实 施 细 则 第 四 十 六 条 公 开 选 择 市 场主体。当 占 地 面 积 不 超 过 6000 且 不 超 过 1/3 拆 赔 比：套 内 面 积 1:1.实施主体申报主体二、暂行措施政策解读关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（30稿）关于旧住宅区的 重点分析：稳步推进旧住宅区更新 区 城 市 更 新 职 能 部 门。时，可 适 用 于 该 原 则。三、十三五规划政策解读 更新目标：三、十三五规划政策解读 拆除重建类建筑规模与结构预控：三、十三五规划政策解读 拆除重建类各区五年更新计划规模预分配：三、十三五规划政
6、策解读三、十三五规划政策解读产业升级策略：以促进产业创新引领、平稳转型为目标，加强更新对创新型产业空间供给、巩固制造业空间基础、促进产城融合发展。1、巩固产业空间基础：稳定工业用地规模，加强与全市工业区块线管理衔接；工业区块线内 的旧工业区更新方向原则上应为工业用地功能，严格控制工业区块线范围内的“工改商”和“工改居”，保证至2020年全市工业用地比重不低于30%。2、加强创新型产业空间供给：有序引导“工改M0”类更新项目合理布局，为创新型产业发展 提供空间集聚、配套完善的高端载体，合理控制新型产业空间新增规模，“十三五”期间建议 原特区外各区“工改M0”类拆除重建更新用地规模按照不超过辖区“
7、工改工”总规模的60%进 行 控 制。3、推动产城互促融合发展：以福田-罗湖中心、前海-南山-宝安中心、盐田中心、龙华中心、龙岗中心、空港中心、光明中心、坪山中心等主次中心区为重点，适度引导旧工业区改造为商 业办公或居住功能，鼓励在新型产业用地中配建一定比例的人才住房和保障性住房，促进研发 生产、商务服务、生活休闲等多功能高度融合，形成高质量、国际化的产城融合片区。三、十三五规划政策解读空间优化策略：以推动国际化现代化城市建设为目标，提高更新项目分布与类型引导促进城市空间结构优化与城市 增长极培育1、强化多中心组团结构发展：以增加就业岗位、完善公共服务为目标，加大副中心或组团中心 更新力度，提
8、高职住平衡水平，促进多中心组团式发展。2、积极引导重点区域更新：加强国际低碳城、坂雪岗科技城、笋岗-清水河片区、蛇口自贸区 等十三五重点区域更新，打造新增长极。加快推进6号线、7号线、8号线、9号线、10号线、11 号线、11号线、3号线东延线和南延线、4号线北延线、5号线南延段等轨道站点周边区域的更新 改造，以及积极推进深圳西站和平湖枢纽周边更新。3、加强更新统筹片区和重点更新单元改造：以车公庙、梅林-彩田片区、蛇口、西丽中心、小 梅沙、盐田河临港现代服务业产业带、铁仔山-碧海片区、阿波罗未来产业城、光明中心、坪山 中心、北站周边片区、葵涌中心等重点产业发展区及重大公共配套设施周边区域为重点
9、，结合各 区确定的重点更新单元，强化政府主导作用，鼓励集中连片实施更新，协调各方利益，带动基础 设施建设和城市功能结构系统优化，促进片区经济整体提升。Part 3深圳城市更新趋势分析35高瞻远瞩 市场洞察项目难点政府态度一、深圳城市更新土地市场大趋势获取项目难度越来越大，好项目越来越少：1.截至2016年6月30日，全市已累计列入城市更新计划项目5 51项（用地面积4505公顷），审批通过规划项 目327项（用地面积约2612公顷）、已实施（含建成）项目154项（用地面积约1180 公顷）、在建项目 101项（用地面积约763公顷），实施率26%。最新9月7号公布18 个列入+1清理，总计56
10、9个旧改项目；2.深圳市城市更新“十三五”规划（征求意见稿）未来五年深圳力争改造完成100个旧工业项目和100 个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目；规划期内通过拆除重建更新预 计供给建筑总面积约 4600万 平方米，实现新增约26万套商品房的供给目标。3.全市计划实现新增住房有效供应65万套；力争新建商品住房批准 预售与现售30 万套，保障性住房供应35万 套。并且通过盘活存量住房、促进住房二手市场发展，力争二手商品住房成交 35万套；4.实现2020年末全市常住家庭住房自有率提高至40%。5.“十三五”期间，预计深圳商品住房总需求约179万套，其中购房需求约89.8万 套，租赁住房需求
11、约89.2 万套。该征求意见稿提出，89.8万套的购房需求，由以下三种需求构成：一是深圳存量常住居民新增商品住房购房需求共计55万套；二是深圳就业大学生购买住房需求9.8万套；三是深圳居民在东莞、惠州等地购房需求25万套。123二、深圳城市更新市场特征分析希望投入少、赚前期、赚快钱、而实际旧改周期长、实施难度大、总体 回报收益逐渐降低：旧改项目存量将长期难于推动若深圳已批准的569个城市更新项目全 部消化，规划批准土地可支撑深圳未 来20-30 年的需求。而且加上十三五规 划，规划供应土地还会越来多，但实 际真正能实施落地的估计要超过26%实施率都比较困难。旧改开发模式日趋精细化操作随着利润空
12、间的降低，以及不确定因素和 风险的相对增加，旧改开发商必须通过专 业化与精细化运作，控制各项成本风险，推进项目落地。未来更新模式面临变革和创新 各区集体用地交易平台罗湖模式推广：强区放权进一步减化审批流程分工细化项目审批将会更加严格透明 很多特区外法定图则将大面积修编 外来大鳄地产加入更新旧改也将会越来越多市场难点1、审批周期长，特别是增加交易平台，目前处于试行摸索阶段；2、街道办的审核环节拖沓冗长，不专业 3、各区试点罗湖模式还在学习研究阶段，步子不太敢迈太快；4、强调实施率，区里面人为增加条件控 制5、整村统筹、片区统筹、土地整备牵扯 政府经历1、政府：关于拆迁赔偿标准体系缺失 2、舆论环
13、境：被拆迁户弱势群体，一夜爆富宣传3、拆迁户：期望值越来越高、攀比心 理、缺乏引导带来 大量程序认定工作2、04 年全面城市化以来，存在太多太 多历史遗留土地问题，而土地确权问题城市更新的简易确权措施迟迟未能出台1、周期长、审批严；2、容积率审查指引作为刚性文件让很多项目推 进不下去，缺乏弹性空间3、街道和区各专业职能部门业务水平参差不齐 4、建环委专家评审要求越来越高，他们面临社会和舆论压力太大5、审批改革制度目前只有在罗湖落地，其他区 还在摸索，没有经验。三、深圳城市更新市场难点分析三难一慢：立项难、确权难、拆迁更难、专项规划审批慢1、全市各种违法抢建违建，全面开花。又最为敏感，两规三规加上试点新三规，立项多，好项目少，能够落地实施成功的就更少今年6月份市政府出台关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知，各区建议集体土地交易监管平台已上线，如何操作及对土地市场影响有待实际验证 30稿进一步推进城市更新暂行措施预计1月出台更新条例纳入立法计划，何时出台及出台效果仍不太乐观，最关键的钉子户解决机制能不能出台四、深圳城市更新政府态度分析 全力推进“罗湖”模式，但改革漫长政府基调：不断打补丁政策，更新条例千呼万唤出不来，棚户区、统筹策略是政府大趋势
