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1、你的网络广告够给力吗？怎样做好一个网络广告推手文字整理/市场中心徐一新前言：德佑地产作为房地产行业网络广告的先行者，一直秉持辛勤耕耘、不断创新的态度持续推动网络广告的前进。在公司稳健拓展的同时，为提高德佑精英的网络广告技巧，德佑地产与合作网站推出网络广告竞赛活动。在比赛过程中综合营运制度、交易流程、业务规范、网络广告技巧等知识比拼环节，提升技巧的同时也夯实基础业务知识。比赛不但奖励优秀，更重要是网络广告技巧经验得到分享与交流。在现场达人赛环节中，大家就网络广告技巧进行了热烈讨论，现场火花四溢、精彩纷呈。为了让更多优秀经验沉淀下来，我们后续邀请了数位参与现场竞赛的同仁进行线下总结分享，以文字形式
2、收集经验火花并且进行传递：传递真诚、传递精髓！问：客户在搜索房源时，能吸引客户的是什么？答：“标题，图片，描述，刷新,”我们聚集高手，逐个击破！请看招式分解：（一）、标题：地段、交通、价格、房型、周边配套高手说：所谓,总体来说，标题因人而异，突出该房源卖点即可，用正确的词汇形容合适的房源才能找到合适的客户，如本身是空关现房，突出回报率高等词汇就不够理想。商用与住宅在房源标题制作上具备多种共同点，同时也要注意侧重点的差异化，采用多元、新颖具备话题性的标题，突出亮点，标题里哪怕有一点是客户需求的，那么你已经迈出了成功的第一步。我们的目标是精益求精！例如（借鉴）：1，中国式离婚，老夫老妻分家产，直降
3、50 万！2，在德佑买房，送盐！商铺/写字楼：突出地段、交通、投资回报率、楼龄、朝向、房型、景观住宅：突出地段、交通、车位、小区整体品质、绿化率、价格、是否为钥匙房、对口学区地段/交通：可以强调上海知名地段，如近南京路、淮海路、人民广场、徐家汇、陆家嘴等；强调地铁的便利，双地铁交汇，地铁零距离等；一般中高端客户都具备私人车辆，房源带车位或者小区/写字楼拥有多车位是非常有利的条件；投资回报率：突出性价比，直接在标题注明回报率“6%以上”或者“远低市场价3000 元每平”等价格敏感词汇，这样有利于增加客户点击量；楼龄：对于投资客户来讲，购买新房或者次新房对他们长期持有才是有价值的，标题突出强调楼龄
4、或者持有价值等词汇能吸引此类客户；朝向、房型、景观：无论是住宅还是写字楼，都可以强调房子本身的实惠和性价比，如朝南采光好、房型方正实用率高、超高区景观、一流物业水准、绿化好等词汇；（二）、图片：真实、清晰、多图、多角度、全面高手说：所谓,真实清晰：图片与房源相对应，最好采用相机现场拍摄的原图进行修改上传、保证图片质量；多图：室内照片图越多越好，标题图要选择结合房源描述最能体现房源特点的，最具备吸引力的一张；多 角 度：户型图、室内装修图/毛坯图、小区图都是必须的，同时要注意照片构图，上传前进行修正；名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 3 页 -（三）、房源描述：详细、
5、突出细节、结合时政、建立模板高手说：所谓,价格：价格可以做到手价，凭借自己对客户的把握，可以推出符合心理价位的房源，标注的价格是有记忆性的数字（如1159 万），不要做假，客户是了解行情的，一旦房源失去真实性会产生反效果。面积：产证面积精确到小数点之后2 位（如 118.23）；楼层/户型：在价格相同的情况下，考虑综合因素选择手中掌握的最优质的房源推出，注意价位的组合，房型的组合，小区的组合；周边：详细介绍小区环境，周边交通配套设施，有利于增加房源的吸引力；政策解读：专业的房源描述可以体现在对新政的解读上；联系方式：在显著处（如描述的最下方或最上方）把自己的联系方式写上，增加客户记住你的几率，
6、让客户进一步认识你。房源描述模板：房子的细节描述越详细越好，建议做一个具有个人特点的房源模板，描述房子房型、价格、业主出售诚意度等细节，突出个人及公司的服务特点与优势，注意自己的个人形象照片，体现亲和力、专业性。（四）、房源新增/刷新：把握节奏、手动刷新、坚持新增高手说：所谓,频率：首先坚持每天刷新，刷新的频率直接影响点击量，在做到主营商圈覆盖的前提下加大刷新频率，重点刷新经典房源，效果更佳；时间段：摸索规律，错开刷新时间，避免“撞车”情况；刷新方式：尽量采用手动刷新，坚持少量多次的刷新不同类型房源，比如商铺、住宅与租赁房源的组合刷新，比如不同小区、不同户型、不同价位组合刷新；新增：保证每天起
7、码2 套精品房源的新增，务必保证新增房源的质量；标签：坚持 物尽其用的原则；（五）、充足的房源量：用足套餐！（六）、广告操作之外的功课：高手说：所谓,明确广告目的：为了接到电话且拿到客户的手机号码，建立长期良好的互动；熟悉广告：自己一定要熟悉自己做的广告内容，事先想好沟通流程（重中之重），给客户留下好印象非常重要，直接影响后续沟通；坦诚态度：如果自己做的广告不是非常熟悉，千万不要心虚（要认可自己的产品，即使广告房源可能带看有困难，也要想办法解决，因为困难就是用来解决的），坦诚会成为最好的解决方式，能不能转推成功实力说明一切；日常关注：从多方面 了解网友的找房习惯和信息需求点，每天早上去看看网络
8、广告的统计分析，去发现你所发射出的子弹是否离目标有所偏差，如果有，请你及时调整，争取下次一击命中，如果没有，那就像姜文那样很泰然自若的说句“让子弹飞一会吧”；（七）、广告效果自检表（欢迎自我对照，感谢高寒的精彩总结，撒花,）高手说：所谓,名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 3 页 -高点击量却没有电话量：请不要气馁，凡事皆有利于我！坚持努力！点击量高证明：1，你关注市场的占比；2，你的操作水平熟练；3，你的网络曝光率高；4，你了解网友的关注度；低点击量：网络广告总是很少有点击量，可能以下环节没有做好：1，你每天的刷新没有刷满；2，你没有少量多次的刷新不同的房源；3，你
9、每天没有坚持新增有效多图房源；4，你没有把精品房源标示新增或者急售的标签；没有电话也没有点击量？！：对不起，这位同学，你没有用心，你浪费了广告费！请回去面壁思过，再接再厉,（八）七嘴八舌话广告冯文萃（中二区区域经理）：做优秀的网络经纪人，最重要的不是技巧而是简单的事情重复做，坚持新增优质房源，坚持刷新。苏振峰（武宁B 组分行经理）：把自己当成客户，自己检核自己的网络广告就是做网络广告最大的秘诀。陈刚（天山A 组分行经理）：作为一名房地产经纪人，经验和技巧可以化作一句心得：只要用心，就一定会有收获！孙翔（紫云C 组）：抱着学习的心态参加网络广告比赛，在比赛过程中熟悉提升操作技巧，积累专业知识，根
10、据市场变化调整营销方式，在网络店铺上适当加入了租赁房源及商铺房源。今后将继续努力。宋宇（商用二部A 组）：作为商用部的一员，更没有所谓的驻守客户和上门客户，客户来源除了网络广告、短信、电话，其它渠道很少。网络广告在目前德佑地产成交比例很高，做好网络广告势必成为成交的最重要利器！（欧了！谢谢！）谢守勤（商用二部B 组）：我觉得自己做的不好，我的分享算是抛砖引玉吧。苗国静（汇丽B 组）：做网络广告的这段时间让我感受到细节很重要，关键在于自己有没有用心的去做，有没有坚持做下去。高寒（黄金城道B 组）：很荣幸能有机会和大家分享一下我所擅长的开单秒杀利器网络广告！也许我们总是听说：“德佑某某某又开单了！
11、某某某分享说，就是当天接了一个网络广告客，看中了广告上的一套房子，当天带看，看好了就去门店付了意向，接下来就联系房东，各方面都到位了，当晚案子就转定了！”网络广告，真的有这么神奇的魔力吗？见证奇迹的时刻到了！请参阅前文细节简析！总之，只要人人用心去做自己的网络广告，相信你会收获用心的回报！魏华荣（搜房网销售总监）：分享让人激动不已，我也只是分享了一些在日常培训中的要点吧，德佑同仁很给力！结语：网络时代的销售精英无法脱离于网络而独立存在，像生物适应自然法则一样，销售也要遵循时代的特性而发展，掌握网络时代的利器，从点滴做起，从细节提升，我们专注高端，坦诚分享，提供卓越服务！（在组稿时，每位参与分享的同仁都非常热情、用心、神速地提供了自己详尽的网络广告心得体会，好像一捧珍珠在手，精挑细选串成珠链，在此感谢大家的坦诚分享，我们因拥有无数乐于分享的同仁才铸就了现在的德佑，再次表示衷心的感谢！）名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 3 页 -
