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1、太原理工大学继续教育学院毕业设计（论文）市场营销专业目录摘要 I 一、太原市总体社会经济状况.1（一）城市经济发展水平.错误！未定义书签。（二）居民收入水平.错误！未定义书签。（三）人口状况及城市化率.错误！未定义书签。（四）居民住房.错误！未定义书签。（五）小结.错误！未定义书签。二、太原市房地产市场发展整体状况.错误！未定义书签。（一）市场供给分析.错误！未定义书签。（二）市场需求分析.错误！未定义书签。（三）市场价格分析.错误！未定义书签。（四）小结.错误！未定义书签。三、太原市房地产市场分类市场分析.错误！未定义书签。（一）住宅市场供求特征分析.错误！未定义书签。（二）住宅市场需求特征
2、分析.错误！未定义书签。（三）小结.错误！未定义书签。四、太原市房地产行业竞争分析.错误！未定义书签。（一）房地产行业内部竞争现状及特征.错误！未定义书签。（二）潜在进入者竞争力量分析.错误！未定义书签。（三）供应者竞争力量分析.错误！未定义书签。（四）小结.错误！未定义书签。参考文献.错误！未定义书签。致谢.错误！未定义书签。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 16 页 -太原理工大学继续教育学院毕业设计（论文）市场营销专业对太原市房地产市场的分析(理工大学继续教育学院管理系 市场营销 2005班 山西 太原 030002)【摘要】太原市房地产业的发展处于快速发展阶
3、段，并且呈现出高速的增长态势，在城市经济发展、居发收入提高、消费结构变化、城市人口增长等因素的作用下，使太原市房地产行业的发展存在着很大的上升空间。目前太原市的市场状况来看，现阶段因板块差异带来的竞争效应不明显，尤其是高端物业可以依赖独特的景观资源突破板块弱势，但是随着市场的迅速成熟，这种板块差异，对于项目竞争力的支撑会日渐明显。【关健词】人均 GDP、城市化率、市场供给、市场需求、基本价值、附加价值一、太原市总体社会经济状况(一)城市经济发展水平1.随着宏观经济的快速增长，太原市房地产业已经进入了超速发展阶段宏观经济增长与房地产业的发展之间存在着密切的关系，国际经验表明，在宏观经济增长速度超
4、过10%的情况下，房地产业的发展状况将呈现超速发展的特征。2.太原城市经济发展水平居全国中上游水平，为房地产业发展提供了有力的保障与名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 16 页 -太原理工大学继续教育学院毕业设计（论文）市场营销专业较大的上升空间人均 GDP是反映经济发展水平的重要经济指标。2006 年太原市的人均GDP达到29579.10 元，约为全国平均水平的近两倍，虽然低于北京、上海、深圳等一线城市，但远高于重庆等二类城市。3.已进入经济发展的加速成长阶段,太原房地产业处于快速发展阶段按照发展经济学的观点,人均 GDP在 4002000 美元为经济的起飞阶段，2
5、00010000美元为加速成长阶段，10000美元以上为稳定增长阶段。2006年太原市的人均 GDP折合 3697 美元，处于经济加速成长阶段。此外，从国际经验来看，人均GDP 与房地产业的发展阶段之间存在着密切的联系，如表 1-1 所示。由此来看，太原市的房地产业目前处于快速发展中段，房地产业的发展速度较快，市场调节力度增强，政府的干预也有所减弱，而消费者的购房不光是为满足基本居住，还有一部分是为改善居住条件的需求为主。表 1-1 人均 GDP 与房地产业发展阶段关系表发展阶段启动阶段快速发展阶段平衡发展阶段减缓发展阶段人均 GDP（美元）8003000 30004000 40008000
6、8000 以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展政府主导快速发展市场调节增强政府干预减弱平稳发展市场主导政府宏观调控缓慢发展市场主导(二)居民收入水平城市居民收入快速增长，实际购买能力稳步增强，有支付能力的房地产需求也将随之增加。随着产业结构的不断优化和调整。太原市高度重视发展优势产业为城市居民就业和增收创造了条件，居民财产投资意识的增强，使城市居民获得收入的渠道趋向多元化。据太原市 300户居民家庭抽样调查，2006年，城市居民家庭人均可支配收入达11740.5名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 16 页 -太原理工大学继续教
7、育学院毕业设计（论文）市场营销专业元，比去年同期增长12.1%，扣除价格因素，实际增长10.3%。由此可见，随着太原市经济发展不平的不断提高，居民的收入水平与经济承受能力也将稳步增强。（三）人口状况及城市化率（1）非农业人口加速增长，城镇住宅需求自然扩张，刺激太原房地产业发展按照第五次全国人口普查统计口径太原居民共有334.4 万户，其中非农村人口237.77 万人，城市化率 71.1，人口自然增长率1.18。另政府于 2005 年大力推广城中村改造及农业人口转非农业的政策，使得太原市非农业人口猛增。这说明即使在购房比例不变的情况下，太原市对住宅的需求也将随人口的增长而增加，对房地产业的发展构
8、成有力的支撑。（2）城市化水平不断提高，从属于第三产业的房地产面临良好的发展机遇太原市城市总体规划（20062020）实施期内，通过近期、中期与远期三个阶段的努力，全部完成太原市主城区城中村村民和农村集体组织转制以及集体经济转型，最终实现以下五个转变：份制经济实体；社会形态由农村性质的城市村转变为城市社区。由此城中村村民转变为城市市民；集体所有制土地性质转变为全民所有制；管理体制由村委会转变为居委会；农村集体经济组织转变为城市股可见，太原市处于高速增长的发展阶段，工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，而作为第三产业支柱的房地产业也将在此情况下加速发展。（四）居
9、民住房太原城市居民购买商品房的比例有所提高，房地产市场的需求发展空间随着时间的推移，停止福利分房、实行货币分房在房地产市场中的作用将日益显现和加深，并且随着房地产业的快速发展、住房支出比例的提高，通过购买商品房的方式满足居住需要的比例越来越高，从而形成房地产市场的有效需求。（五）社会经济影响小结太原市房地产业的发展处于快速发展阶段，并且呈现出高速的增长态势，在城市经济发展、居民收入提高、消费结构变化、城市人口增长等因素的作用下，使太原市房地产行业的发展存在着很大的上升空间。二、太原市房地产市场发展整体状况名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 16 页 -太原理工大学继续
10、教育学院毕业设计（论文）市场营销专业（一）市场供给分析1.房地产投资额2006 年我市房地产业完成投资80.32 亿元，同比增长1.1%；其中住宅完成投资52.98 亿元，同比增幅26.81%。2006 年，我市房地产业在国家新一轮宏观政策的引导下，投资规模增幅较2005年明显放缓，但投资总量占全市城镇固定资产投资额的比重仍保持逐年上升趋势，房地产业依然是城镇投资增长中最活跃的因素。2.商品房新开工、竣工情况2006年全市商品房新开工面积284.28 万，同比下降 5.66%；其中住宅新开工 233.56万，同比上升9.94%。2006年全市商品房竣工面积146.79 万，同比下降 34.81
11、%；其中住宅竣工121.36 万，同比下降28.1%。另 2006 年全市商品房市场供求比为1.14:1，经过近几年的宏观调控，企业开发行为已趋于理性。(二)市场需求分析1.商品房销售额与销售面积2006 年全年太原市商品房累计销售面积161.13 万，同比下降3.8%；其中住宅122.3 万，同比下降4.14%；非住宅 38.83 万，同比下降 2.73%。全年商品房累计销售套数 12672 套，同比下降 10.31%；累计销售金额 65.42 亿元，同比下降 1.99%。从数据上看，我市商品房市场需求旺盛，经过近几年的宏观调控，消费者心理更趋成熟，总量也基本平衡。2购买商品住房不同付款方式
12、分析从最近我们汇总的住房调查数据上看，我市居民购房付款方式中，占比例最多的为借款 40.3%；其次是公积金贷款为31.7%；一次性付款占18.4%；商业贷款占 9.7%。近几年购买商品房选择一次性付款的比例有所上升，商业贷款的比例呈下降趋势，尤其是近两年商业银行提高个人贷款利率、提高首付款比例及第二房贷款等措施的影响，2006年 4 月中国人民银行为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格，在前一段加息后短短一年多时间里再次上调了利率；个人购房贷款比例的敏感变化，反映了市场消费心态日趋理性成熟。(三)市场价格分析名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 16 页 -太原理工大学
13、继续教育学院毕业设计（论文）市场营销专业2006 年上半年，太原市新建商品房销售均价为每平方米4872元，同比增长 8 62，其中住宅均价每平方米2948元，同比增长 46，每套商品住宅销售均价为40 万元。相对于城镇居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入为4620 元，同比增长 13 3，新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅，且低于全国商品住宅价格涨幅。国际经验认为，房价增长速度超过GDP 增长速度的两倍以上，就会产生严重泡沫。目前太原市房价远离警戒线，房地产市场发展空间很大，供销均呈现增长态势。调查中发现，太原市80的购房者承受价位为每平方米1800 元以下，而商品住房供应中每平
14、方米2500元以上的占 85以上。造成房价上涨的原因主要有：一是土地价格过高，在太原市商品住房成本构成中，土地价格占214；二是拆迁成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，扩大了市场需求量；四是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨；五是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。(四)房地产市场发展小结市场处于快速发展阶段，市场化程度已形成，增速较快。三、太原市房地产市场各分类市场分析(一)住宅市场供求特征分析1.来自外地的竞争力量逐步增强从市场经济的角度分析，房地产市场将会逐步走向微利时代，这是一个必然的规律，发展相对成熟的市场竞争相对较激烈。由于太
15、原市房地产发展与全国大城市的发展还有较大的距离，发展空间相对较大国内其他大城市的房地产商必然会进到这个市场当中，寻求利润。外来的开发商加大市场供给的同时，也带来先进的管理经验与项目开发模式，竞争会日趋激烈。目前太原市场上，外地开发商已经通过各种渠道渗入山西房地产市场，当前比较知名的外地开发商就有好几家，比如山西大唐房地产开发公司是由海南第一投资公司投资组建；太重大唐房地产开发公司是由厦门大唐房地产开发公司和太重房地产公司合资组建；在柳巷进行大规模商业地产开发的山西宝地房地产开发公司来自东北；另外两家国内知名的开发商广东振鹏投资集团和天津顺驰公司也已经落户晋中市。有业内人士称，晋中只是他们进入太
16、原房地产市场的跳板，一旦机会成熟，他们随时会进入太原市。北名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 16 页 -太原理工大学继续教育学院毕业设计（论文）市场营销专业京房地产传奇人物、今典集团董事长张宝全表示，他想拿到一块 5001000 亩的土地在太原开发房地产。预计，一两年之内，外地开发商将一窝蜂涌进太原，本地开发商面临生死考验。外地有实力公司的介入，可以有效地提高山西房地产行业的资金水平，提高竞争力。2.物业供给呈现两极分化目前太原市住宅供给从整体上，高端物业和低端物业数量较多，在售的商品房价格集中 40005000元/，大部分为面对高端客户的高端物业，另一方面售价在 2000 元/左右的集资建房和手续不完善项目大量存在，两极分化现象比较严重。3.经济适用住房发展比较混乱太原市经济住房审查机制不健全，经济适用住房项目的开发动作存在较大的灵活性，主要表现在两个方面，一方面产品超标准开发，主要是产品档次和户型面积；另一方面销售由开发商直接控制，销售对象完全没有控制，随意性较大，收入水平远远超过标准的却住进了经济适用住房。另外有部分单位集资建房通过经济适用住房的形式动
