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1、融创中国北京公司融创中国北京公司2017年融创济南商业营销策略思考融创中国济南公司融创中国北京公司融创中国北京公司第一部分 营销目标梳理第二部分 分部门营销思路梳理融创中国北京公司融创中国北京公司第一部分 营销目标梳理第二部分 分部门营销思路梳理一、营销难点二、营销思路三、营销执行融创中国北京公司融创中国北京公司策划梳理融创中国北京公司融创中国北京公司问题1、全年出货不均，主要集中在四季度，一、二季度出现断档；解决思路：上半年主打写字楼大客户+公寓团购，财富中心主攻B栋写字楼+公寓团购，财富壹号广场主攻1#写字楼产品。问题2、上半年无预售，如何提前锁客，防范风险？解决思路：主打投资客户，公寓产
2、品团购循序渐进，自有员工-合作单位-老客户，逐步扩大范围，风险管控；写字楼主要针对整层以上大客户，不做小客户。问题3、29亿去化25亿，去化率高达86%，远高于市场水准？解决思路：实现溢价，领跑市场：招商立势，利用融创、建邦及相关合作单位高租金，提升投资预期；打造稀缺资产概念，销控房源，针对不同类型大客户确定专属楼层；另财富壹号广场项目联合政府，包装概念，打造xx产业园，借政策抓客户。问题4、如何拉升溢价解决思路：住宅实现溢价构建商办超高性价比，公寓作为商办价格标杆挤压写字楼产品去化。一、营销难点融创中国北京公司融创中国北京公司二、营销策略推售线：上半年主攻大客户（写字楼）+团购（公寓），8亿
3、元，下半年集中快销，17亿元；推广线：财富中心树立综合体思路，以综合体带动公建产品及住宅产品去化；财富壹号广场依托财富壹号项目宣传，主打投资属性，借财富壹号带动公建产品去化。活动线：东部高举高打，借势事件大活动，塑造综合体形象，构建cbd综合体核心价值；西部财富壹号广场，借助财富壹号、融悦，以活动导客，实现大流量聚客；融创中国北京公司融创中国北京公司3 3月月6 6月月9 9月月财富中心财富壹号广场写字楼公寓商业写字楼公寓商业LOFT1212月月1 1月月主抓大客户（整栋，3.6亿）10月签约9月开盘（7亿）9月开盘（4.4亿）主抓大客户（3.4亿）10月签约9月开盘（1.5亿）9月开盘（1亿
4、）10月开盘（2.5亿）6月政府挂牌空中商铺6月商家签约5月样板间开放7月样板间开放6月商家签约5月公寓团购（2亿）二、营销策略融创中国北京公司融创中国北京公司推售思路：上半年主攻写字楼6亿元+公寓团购2亿元（公司公寓团购2亿元，根据节奏逐步放开合作单位团购、老客户团购），下半年集中快销，17亿元；上半年推售思路：一、主攻写字楼大客户+公寓团购；二、项目联动，利用各项目推售空隙，多项目联动。项目地块产品分类体量（）经营计划版单价（元/）合计（万）备注财富中心A2公寓4#38089.18150002016512F,192套，根据客户摸底追加住宅公寓A4写字楼B#28355.61300036862
5、剑桥B3写字楼40278850034236合计106722.7891263三、营销执行-推售融创中国北京公司融创中国北京公司1、财富中心写字楼（22F）：1）1-10F半栋定制出售，赠与冠名权，对外说辞可说在谈国资委下属单位；2）19F签约合作单位，前两年高租金价格3.5元/*日，后期每年递增5%，作为宣传噱头；19-22F共计三层销控，融创及合作公司自用；3）11-18层共计八层写字楼出售，整层起售，不拆分；2.财富壹号广场写字楼（24F）：1）联合槐荫区政府，拿出21-22F构建创业园概念，租金2.5元/*日，针对性企业可进行租金减免；2）23-24F建邦自用的名义进行销控；3）1-10F
6、半栋定制出售，赠与冠名权，对外说辞可说在谈x上市机构；4）11-20F共计10F写字楼整层出售，不拆分。3.财富壹号广场loft：构建“空中商铺”概念，联合政府进行挂牌。三、营销执行-写字楼推售融创中国北京公司融创中国北京公司1.整体推售思路：公寓产品团购循序渐进，5月份自有员工，根据反馈逐渐扩展至合作单位、老客户，风险管控；2.财富中心：1）H3团购房源由低楼层至高楼层推售，首期推售1-13层，共计208套（根据认筹客户1:1.2形式推售具体产品）；2）根据摸底追加H2房源1-5F产品；3）剩余公寓产品9月份集中推售。3.财富壹号广场：整栋或半栋公寓进行大客户洽谈，上半年不推售，下半年集中推
7、售。三、营销执行-公寓推售融创中国北京公司融创中国北京公司三、财富中心营销执行推广财富中心属性梳理：一、经十路属性：济南梦之路、济南的超级门面二、CBD属性：金融资本，才是顶豪的上帝之手;金融资本，衡量全球顶豪价值的超级标尺;CBD金融府邸，真正的济南第一豪宅。三、综合体属性：内生循环，互为支撑融创中国北京公司融创中国北京公司由此，决定了2017年更高的视角与形象：“全球资本，济南共识！”三、财富中心营销执行推广三大属性决定了财富中心的唯一性，是界定财富中心项目“济南封面”的绝对标尺。融创中国北京公司融创中国北京公司三、财富中心营销执行推广写字楼：“经十路，CBD，定制级企业总部写字楼”，作为
8、形象与产品标杆，提升项目形象；公寓：60-110产品“ceo行政公馆”，80-140产品“ceo总裁官邸”，作为价格标杆，构建cbd核心稀贵资产概念；商业：“商务金融会客厅”，商业与商务互相支撑。融创中国北京公司融创中国北京公司推广诉求济南封面炒作活动商业发布会圈层活动推广策略营销阶段日期2月3月-5月6月-8月9月年度开场整盘形象整盘形象树立与巩固事件营销、活动爆破，大规模蓄客铺排；整盘形象树立与巩固济南封面全球资本济南共识CBD资产世家传承恭迎全球藏家事件营销、节点活动开盘活动整盘价值拉升CBD资产写字楼价值输出项目产品价值（主推商铺、公寓）住宅、公寓同步开盘活动媒体投放户外（借用住宅部）
9、主流网站商业信息释放微信（配合活动）户外（借用住宅部），增加机场、高铁户外电台微信微博大V号联动（配合活动）H5发布报纸、微信（配合活动）户外（商业新增）主流电台黄金波段微信微博大V号联动（配合活动）H5发布主流网站户外（商业新增）微信微博大V号联动（配合活动）报纸楼宇广告主流网站三、财富中心营销执行推广融创中国北京公司融创中国北京公司第一阶段：2月阶段主要任务：年度开场+整盘形象树立目的：财富中心开年发声，在制高点拉高整盘形象卖了两年住宅，大家都忘了财富中心是城市综合体，我们要在2017年一开始就把财富中心的整盘印象重新树立，为全年推广打好基调。三、财富中心营销执行推广融创中国北京公司融创中
10、国北京公司第二阶段：3月-5月阶段主要任务：整盘形象的树立与巩固阶段手法：主标高举高打，副标借企业总部定制信息互相反哺。此阶段为项目调性的重要推广时期，推广以综合体形象站位为主，主打“全球资本，济南共识”，构建经十路封面，CBD资产的综合体站位。三、财富中心营销执行推广融创中国北京公司融创中国北京公司第三阶段：6月-8月阶段主要任务：事件营销、节点活动爆破，大规模蓄客铺排；手法：事件营销、节点活动爆破。借助新媒体与事件营销，构建全济南影响力，形成话题炒作，借此释放项目公寓、商业产品信息及投资性，实现大规模蓄客铺排。三、财富中心营销执行推广融创中国北京公司融创中国北京公司第四阶段：9月阶段主要任
11、务：集中推售期；手法：开盘，集中爆破集中开盘爆破，恭迎全球藏家。三、财富中心营销执行推广融创中国北京公司融创中国北京公司财富壹号属性梳理：一、经十路属性：济南梦之路、济南的超级门面二、主城区、踞二环：主城区，位置比拟二环东中润，城市西进格局央心。三、有商业综合体擎动的超级大盘属性：财富壹号、财富壹号融悦、财富壹号广场以及财富壹号广场，组团式发展，商业综合体、高端住宅互为主力，自我聚合发展。三、财富壹号营销执行推广融创中国北京公司融创中国北京公司“改变格局的力量”三、财富壹号营销执行推广三大价值决定了“西城唯此财富壹号”，由此，决定了财富壹号广场的视角与形象：构建超级大盘下的写字楼、loft、公
12、寓更加保值、升值概念。融创中国北京公司融创中国北京公司三、财富壹号营销执行推广写字楼：“城市主中心，经十大道超5A写字楼”，作为形象与产品标杆，提升项目形象；Loft：“空中商铺”，赋予商业属性，提升附加值构建；公寓：“超级复合大盘之上，五星级公寓”，构建资本魔方的投资属性商业：“美食街”，盘活项目各业态的链条。融创中国北京公司融创中国北京公司推广诉求济南封面炒作活动圈层活动推广策略营销阶段日期1-3月3月-5月6月-8月9月年度开场整盘形象整盘形象树立与巩固节点活动爆破，大规模蓄客铺排；整盘形象树立与巩固双星领航大盘崛起构建大盘下的投资属性恭迎品鉴事件营销、节点活动开盘活动整盘价值拉升借势输
13、出大盘概念项目产品价值（主推商铺、公寓）公寓、商业先后开盘活动媒体投放户外（借用住宅部）主流网站商业信息释放微信（配合活动）户外（借用住宅部），与财富中心公用机场、高铁户外微信微博大V号联动（配合活动）微信h5（配合活动）户外（商业新增）主流电台黄金波段微信微博大V号联动（配合活动）H5发布主流网站户外（商业新增）微信微博大V号联动（配合活动）报纸楼宇广告主流网站三、财富壹号营销执行推广融创中国北京公司融创中国北京公司事件活动：全项目联动：3月“飞跃经十路”+8月“我就是爱济南”节点活动：全项目联动：5月份产品发布会财富中心：6月份 招商大会+7月份样板间开放+9月开盘财富壹号广场：6月份 微
14、商大楼挂牌仪式+7月份样板间开放+9月开盘圈层活动：全项目联动：与济南的巴菲特们共进晚餐+财富名人会三、营销执行活动融创中国北京公司融创中国北京公司事件活动一：“飞越经十路”活动目的：2017年整盘形象起势，需要一个足够大气势的话题性事件。活动形式：直升机“飞越经十路”类似于“攀登珠峰”，高端性与社会效应兼具。在经十路西端设置起飞点，沿经十路上空向东飞行，在CBD区域盘旋。详细路线待定。活动节点：2月第四周进行活动前宣，3月活动举行。三、营销执行活动融创中国北京公司融创中国北京公司事件活动二：“我就是爱济南事件”活动形式：借助济南解放69周年，进行话题性炒作，邀请融创的业主，各个行业的代表性人
15、物参与活动，共喊一句口号“我就是爱济南”；邀请对象：融创全国各地业主代表性人物，以济南业主为主；活动形式：宣传片+网络直播+刷屏+大v宣传等形式三、营销执行活动融创中国北京公司融创中国北京公司节点活动：大型商业活动造势5月商业品牌发布盛典6月大型品牌商家签约仪式6月微商大厦挂牌启动仪式活动形式：活动形式：线上发布会形式线上发布会形式三、营销执行活动融创中国北京公司融创中国北京公司圈层活动：与济南的巴菲特们共进晚餐第一阶段 活动前宣：悬疑宣传？引起话题传播宣传主题济南惊现天价晚餐！一顿饭要花500万元！宣传渠道 朋友圈+网络媒介（新闻类）+新闻大号第二阶段 活动当天：揭秘整栋推售+关键人政策宣传
16、主题：与济南的巴菲特们共进晚餐，济南惊现王的盛宴！宣传渠道：朋友圈文字或者视频直播+整点红包备注：建议邀请有话题的创投人物+媒体资深人士第三阶段：活动闭环宣传主题：凭什么一顿饭就要花掉500万！深度揭秘，这群神秘大佬背景几何！价值500万的一顿饭的主角到底是谁？一字千金！我是xxx，我为财富中心代言!宣传渠道：公众号朋友圈+多媒体宣传（今日头条等）三、营销执行活动融创中国北京公司融创中国北京公司销售梳理融创中国北京公司融创中国北京公司1、跟市场其他商业项目去化周期长相比较，缩短去化周期。2、写字楼客户挖掘方向，不能走传统路径，要开辟快速有效的客户拓展方向。3、2017年商业推盘货量集中在下半年，上半年如何主动出击保证下半年任务完成。4、西边写字楼公寓客户支撑度不够。一、销售难点融创中国北京公司融创中国北京公司1、上半年所有人走出去拓展资源，大客户先行，力量集中在写字楼整层以上客户积累。2、公寓大客户整层团购积累。先员工团购积累。其次合作单位联动。最后外部客户团购。3、针对西边项目客户支撑度不够，第一给西边项目戴个帽子，深入挖掘投资客户，第二加强和政府合作，第三，东边项目销售来支撑西边销
