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1、编制日期：2017-01-01项目负责人：XXX（V1.3正式发布版）XXX区域集团XXX区域XXX项目现金流管控及收益率指标测算表请选择阶段版本现金流管控及收益率指标测算表总说明一、填表说明1、本表适用于销售物业类项目整体测算，持有资产部分简易测算；2、测算可分六个阶段，六个阶段分别为投前阶段、投后阶段、预备会阶段、启动会阶段、首开复盘阶段、交付（全期）复盘阶段；3、盈利测算数据统计口径：不含增值税（税后计算）；4、“2-6-9”新项目摘牌后“2个月开工，6个月开盘预售，9个月项目现金流回正（含开发贷）”、“3-7-10”新项目摘牌后“3个月开工，7个月开盘预售，10个月项目现金流回正（含开
2、发贷）”“4-8-11”新项目摘牌后“4个月开工，8个月开盘预售，11个月项目现金流回正（含开发贷）”（参照，根据各地预售条件而不同）5、除封面、总说明工作表外，其他各工作表点击左上角均可实现快捷跳转至封面页，封面页可点击目录跳转至各对应的目标工作表；6、全表中除灰色填充的单元格可编辑外，其他单元格均为锁定，公式锁定但可见；7、各表中数据填写的要求详见各表备注，具体的业务口径解释归口为集团各对应业务部门；8、可编辑区域填写务必完整，缺漏或影响总体的测算，需填写数据的工作表已用蓝色标签备注；9、根据各业务操作需求，可另增加附表辅助测算；10、如表单中统计口径存在差异，请备注说明，并将问题反馈至控
3、股集团大运营中心屠轶涛。二、填报职责分工及数据逻辑示意图序号工作表名称填写部门101 经营指标投资/运营/自动生成1.101-1 目标成本自动生成202 经济技术指标设计部门303 全景节点计划运营部门（计划）404 总货值及回款计划营销部门505 总成本及支付计划成本部门、财务部分5.105-1 成本汇总表成本部门606 融资计划财务部门707 盈利预测财务部门7.107-1 增值税及税后收入成本明细财务部门7.207-2 土增税测算财务部门808 现金流量表（含融资）财务部门8.108-1 全周期资金平衡表自动生成8.208-2 现金流量表（不含融资）自动生成8.308-3 现金流量表（含
4、融资）中梁权益财务部门909 年度现金流自动生成1010 地价敏感性分析投资部门1111 成就共享计算表自动生成1212 修正说明财务部门备注：投前、投后阶段由投资部门组织测算表的填写、检查，其余阶段由运营部门负责。检查内容包括数据的完整性、规范性及数据关联，数据准确性由各业务部门负责把控。三、各阶段数据口径说明测算表逻辑示03 全景节点计04 总货值及回款计02 经济技术指10 地价敏感性分01 经营指09 年度现金11 成就共享计算07 盈利预12 修正说08 现金流量表（含融08-1 全周期资金平衡08-2 现金流量表（不含融07-1 增值税及税07-2 土增税测05 总成本及支付计05
5、-1 成本汇总表06 融资计数据逻辑顺序交叉核对08-3 现金流量表（含融资）中梁项目卡位标准表01 经营指标1、项目基础信息类别序号项次备注1所在城市及板块项目所在的城市（省或直辖市/地级市/县级市）及所在的板块2城市属性（最低层级到县级市）分为三类：封闭市场、溢出市场、波段市场3地块分类根据项目卡位标准中的地块分类标准（A+、A、A-、B、B-、C、C-）4项目类别分为四类：高周转高利润、高周转低利润、低周转高利润、低周转低利润5项目规模根据项目卡位标准中的项目规模分类标准（小项目、中项目、大项目、特大项目）6开发周期（年）项目从拿地至全部交付的时间周期7销售周期（月）项目从开盘至全盘销售
6、去化的时间周期8项目经营模式分为两类：操盘、对外参股合作9中梁方权益占比中梁方在项目投资的权益占比10合作方及权益占比项目如有合作方，合作方及权益占比2、项目关键指标级别序号指标名称指标值参考控制指标指标说明1项目总可售货值（万元）-房源货值+车位货值2项目工程成本（万元）-毛坯工程成本+批量精装工程成本3销售净利润率（%）99%销售净利润额主营业务收入4销售净利润额（万元）-主营业务收入-项目总成本5现金流回正时间（含融资，月）-12个月从第一笔支出到项目开发贷放款及销售回款资金能够覆盖前期资金投入的时间（含自有资金投入和前端融资），如果有前端融资但不监管的情况下，现金流归正不包含对前端融资
7、覆盖6年自有资金投资回报率（%）50%销售净利润额自有资金投资峰值现金流回正时间（含融资）123、项目指标库类别序号指标名称指标值单位指标说明1建设用地面积 -指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积2总建筑面积 -地上总建筑面积+地下总建筑面积2.1地上总建筑面积 -地上建筑面积合计，含地上计容、不计容面积2.2地下总建筑面积 -地下建筑面积合计，含地下计容、不计容面积3总计容面积 -地上总计容面积+地下总计容面积4总可售面积 -可产生销售、收入对应的计算面积（面积计算应符合当地房地部门测绘规定，业态属性含自销、非政府的第三方代建、政府有偿配建），
8、预售证阶段为房屋预测面积，交付阶段为房屋实测面积4.1毛坯可售面积 -毛坯房源的可售面积合计4.1.1 -4.1.2 -4.1.3 -4.1.4 -4.1.5 -4.1.6 -4.1.7 -4.1.8 -4.1.9 -4.1.10 -4.2批量精装可售面积 -批量精装房源的可售面积合计4.2.1 -4.2.2 -4.2.3 -4.2.4 -4.2.5 -4.2.6 -4.2.7 -基础信息核心指标设计指标内容3、项目指标库类别序号指标名称指标值单位指标说明4.2.8 -4.2.9 -4.2.10 -5总车位数 -个地上车位数+地下车位数6总可售车位 -个可售车位合计6.1非人防可售车位 -个非
9、人防地库的可售车位合计6.2人防可售车位 -个人防地库的可售车位合计7地下单车位面积/车（地下总建筑面积-可售面积-高溢价可剔除计算的地下赠送面积）（36/车标准）地下车位总数8总赠送面积 -含地上、地下赠送面积1取得规划方案/扩初批复 日期取得规划方案/扩初批复的时间2取得首期施工证日期取得首期施工证的时间3开工（首期）日期首期开工的时间4开放（首期景观、售楼处）日期开放（首期景观、售楼处）的时间5取得预售证（首期）日期取得预售证（首期）的时间日期首期开盘的时间月拿地至首次开盘周期7主体结构封顶（仅浙江省）（首期）日期主体结构封顶（仅浙江省）（首期）的时间8竣备（首期）日期竣备（首期）的时间
10、9交付（首期）日期交付（首期）的时间10批量精装交付（首期）日期批量精装交付（首期）的时间1项目总可售货值 -万元房源货值+车位货值1.1房源货值（不含车位）-万元不含车位外的可售房源货值（业态属性含自销、非政府的第三方代建、政府有偿配建1.1.1毛坯房源货值 -万元毛坯房源的货值合计1.1.2批量精装房源货值 -万元批量精装房源的货值合计1.2车位货值 -万元可售车位货值合计2持有总资产 -万元按成本价或市场价估算3项目销售均底价（含车位）元/项目总可售货值总可售面积4项目销售均底价（不含车位）元/房源货值（不含车位）总可售面积4.1毛坯销售均底价 元/毛坯房源货值毛坯可售面积4.1.1 元
11、/4.1.2 元/4.1.3 元/4.1.4 元/4.1.5 元/4.1.6 元/4.1.7 元/4.1.8 元/4.1.9 元/4.1.10 元/4.1.11销售储藏间 -元/个储藏间货值（个数或面积）4.2批量精装销售均底价 元/批量精装房源货值批量精装可售面积4.2.1 元/4.2.2 元/4.2.3 元/4.2.4 元/4.2.5 元/4.2.6 元/一级节点计划指标销售指标6开盘（首期）3、项目指标库类别序号指标名称指标值单位指标说明4.2.7 元/4.2.8 元/4.2.9 元/4.2.10 元/5单位车位销售均底价 元/个车位货值可售车位数5.1单位车位销售均底价（非人防）-元/
12、个非人防可售车位货值非人防可售车位数5.2单位车位销售均底价（人防）-元/个人防可售车位货值人防可售车位数1土地总成本 -万元土地成本+契税+大市政配套费+其他1.1土地出让金 -万元土地出让成交价格1.2契税 -万元土地契税1.3大市政配套费 -万元需缴纳的大市政配套费用1.4其他 -万元其他土地相关支出费用2工程成本 -万元毛坯工程成本+批量精装工程成本2.1毛坯工程成本 -万元毛坯工程成本（不含批量精装的套内部分）2.2批量精装工程成本 -万元批量精装套内部分的工程成本3可售单方成本 -元/（土地总成本+工程成本）总可售面积3.1可售单方工程成本 元/工程成本总可售面积3.1.1可售单方
13、毛坯工程成本 元/毛坯工程成本总可售面积3.1.2可售单方精装工程成本 元/精装修工程成本总可售面积3.2可售单方土地成本 元/土地总成本总可售面积44.1 -元/4.2 -元/4.3 -元/4.4 -元/4.5 -元/4.6 -元/4.7 -元/4.8 -元/4.9 -元/4.10 -元/5建面单方成本 -元/（土地总成本+工程成本）总建筑面积5.1建面单方工程成本 元/工程成本总建筑面积5.1.1建面单方毛坯工程成本 元/毛坯工程成本总建筑面积5.1.2建面单方批量精装工程成本 元/批量精装工程成本总建筑面积5.2建面单方土地成本 元/土地总成本总建筑面积6批量精装标准 元/批量精装工程成
14、本精装套内面积7精装溢价率-批量精装增加总货值批量精装工程成本；精装溢价率1.47.1批量精装增加总货值 -万元与原毛坯产品相比，精装产品产生的溢价空间1前端融资 -万元前端融资合计2项目开发贷 -万元开发贷合计1项目综合财务成本总额 -万元前端融资财务成本+项目开发贷财务成本2前端融资财务成本 -万元前端融资财务成本合计2.1前端融资融资利率10.50%前端融资的融资利率3项目开发贷财务成本 -万元开发贷融资财务成本合计3.1项目开发贷融资利率6.40%开发贷融资的融资利率1营销费率%营销费用项目总可售货值融资指标财务成本指标营销费用各产品类型可售单方工程成本成本指标3、项目指标库类别序号指
15、标名称指标值单位指标说明2营销费用 -万元营销费用合计1管理费率%管理费用项目总可售货值2管理费用 -万元管理费用合计1增值税 -万元含应缴、预征大于清算且不可退税部分2附加税 -万元含应缴、预征大于清算且不可退税部分3土地增值税 -万元含应缴、预征大于清算且不可退税部分4企业所得税 -万元含应缴、预征大于清算且不可退税部分1主营业务收入 -万元不包括持有资产（去增值税口径）2项目总成本 -万元（土地总成本+工程成本+三项费用+资本化利息+附加税+土增税+企业所得税）去增值税口径3销售毛利润额 -万元（主营业务收入-土地总成本-工程成本-资本化利息）去增值税口径4销售毛利润率%销售毛利润额主营
16、业务收入5销售净利润额 -万元主营业务收入-项目总成本6销售净利润率%销售净利润额主营业务收入7EVA值（经济增加值，含融资）-万元销售净利润额-集团投入资金计息+贡献集团资金计息8ROE（净资产收益率）%销售净利润额（自有资金平均投入开发周期年）9IRR（内部收益率，含融资）-%项目内部收益率（含融资）10IRR（内部收益率，不含融资）%项目内部收益率（不含融资）1自有资金投资峰值 万元项目总峰值-前端融资金额（若项目总峰值出现前归还前端，则视同无前端）2现金流回正时间（含融资）-月从第一笔支出到项目开发贷放款及销售回款资金能够覆盖前期资金投入的时间（含自有资金投入和前端融资），如果有前端融资但不监管的情况下，现金流归正不包含对前端融资覆盖3现金流回正时间（不含融资）-月自项目开始投入至累计现金流回正周期（不含融资）4年自有资金投资回报率%销售净利润额自有资金投资峰值现金流回正时间（含融资）125项目整体自有资金投资回报率%销售净利润额自有资金投资峰值1中梁股权占比%中梁在项目中的投资权益占比2中梁权益后净利润 -万元中梁实际的净利润收益3中梁权益后净利率%中梁权益后净利润（主营业务
