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1、1 土地增值税土地增值税调控房地产调控房地产3本节框架本节框架概述（了解）概述（了解）征税范围、纳税人、税率（熟悉）征税范围、纳税人、税率（熟悉）转让房地产增值额的确定（转让房地产增值额的确定（掌握掌握）应纳税额的计算（熟悉）应纳税额的计算（熟悉）减免税优惠（熟悉）减免税优惠（熟悉）申报和缴纳（熟悉）申报和缴纳（熟悉）5一、土地增值税概述一、土地增值税概述 土地增值税是对土地增值税是对转让转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得物并取得收入收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。征收的目的是，
2、进一步完善税制，加强对房征收的一种税。征收的目的是，进一步完善税制，加强对房地产市场的宏观调控，抑制土地投机、获取暴利的行为，增地产市场的宏观调控，抑制土地投机、获取暴利的行为，增加国家财政收入。加国家财政收入。注注意意注注意意区别区别出让出让 转让转让土地出让是指土地出让是指土地所有权土地所有权人（国家）将土地一定年限的使人（国家）将土地一定年限的使用权有偿转移给集体或个人。俗称用权有偿转移给集体或个人。俗称土地一级市场土地一级市场。土地转让是指土地使用权人将土地剩余年限的使用权土地转让是指土地使用权人将土地剩余年限的使用权转给其他集体或个人。俗称土地转给其他集体或个人。俗称土地二级市场二级
3、市场。区别很明显了，就是国家把区别很明显了，就是国家把土地使用权出让土地使用权出让给某个集体或给某个集体或个人，该集体或个人获得使用权后再转移给别人就是转让。个人，该集体或个人获得使用权后再转移给别人就是转让。7 二、特点：二、特点：（1 1）以转让房地产取得的增值额为征税）以转让房地产取得的增值额为征税对象对象（2 2）征税面比较广）征税面比较广（3 3）采用扣除法和评估法计算增值额）采用扣除法和评估法计算增值额（4 4）实行超率累进税率）实行超率累进税率（5 5）实行按次征收）实行按次征收 8 征税范围征税范围纳税人纳税人税率税率9 一、征税范围一般规定一、征税范围一般规定转让国有土地使用
4、权，地上建筑物及其附着物转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。连同国有土地使用权一并转让。10二、征税范围判定标准二、征税范围判定标准标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理(或补办)土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。产权转让。转让土地使用权征，出让不征；未转让土地使用权、房
5、产产权(如出租)也不征。11标准之三：转让房地产是否取得收入。标准之三：转让房地产是否取得收入。取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不征土地增值税。上述三个标准必须同时具备，即转让国有上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。征税范围。12三、征税范围的具体事项三、征税范围的具体事项有关事项有关事项 是否属于征税范围是否属于征税范围 1 1出售出售 征。包括三种情况：征。包括三种情况：(1)(1)出售国有土地使用权；出售国
6、有土地使用权；(2)(2)取得国有土地取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；使用权后进行房屋开发建造后出售；(3)(3)存量房地产买卖。存量房地产买卖。2 2继承、赠予继承、赠予 继承不征继承不征(无收入无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。接赡养义务人不征；非公益性赠予征。3 3出租出租 不征不征(无权属转移无权属转移)4 4房地产抵押房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。能偿还债务，而以房地产抵债
7、，征。5 5房地产交换房地产交换 单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。13三、征税范围的具体事项三、征税范围的具体事项有关事项有关事项 是否属于征税范围是否属于征税范围 6 6以房地产投资、以房地产投资、联营联营 房地产转让到投资联营企业，不征；房地产转让到投资联营企业，不征；7 7合作建房合作建房 建成后自用，不征；建成后转让，征。建成后自用，不征；建成后转让，征。8 8代建房代建房 不征不征(无权属转移无权属转移)9 9房地产重新评估房地产重新评估 不征不征(无收入无收入)10.10.企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产 暂免
8、暂免总结：不属于土地增值税的征总结：不属于土地增值税的征税范围的情况税范围的情况（1 1）房地产继承）房地产继承（2 2）房地产有条件的赠与）房地产有条件的赠与（3 3）房地产出租）房地产出租（4 4）房地产抵押期内）房地产抵押期内（5 5）房地产的代建房行为）房地产的代建房行为（6 6）房地产重新评估增值）房地产重新评估增值（7 7）兼并等等）兼并等等 无收无收无收无收入入入入 无收入无收入无收入无收入权属未变权属未变权属未变权属未变 无权属转移无权属转移无权属转移无权属转移实例实例例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让金例：某市国土局将一块国有土地出让给某房
9、地产商进行开发，获土地使用权出让金万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金万元。根据土地增值税暂行例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金万元。根据土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。例：中国公
10、民张某去世后留下私有房产一处，价值元，由其子继承。尽管该房地产的权例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值元，由其子继承。尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入元。本例中，虽然权例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入元。本例中，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税范属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税
11、范围。围。例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入万元。本例例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入万元。本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。所以，不属于土地增值税的征税范围所以，不属于土地增值税的征税范围 例：中国公民何某将价值例：中国公民何某将价值270000270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。本例中，元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值
12、税房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值税的征税范围的征税范围16 纳税义务人纳税义务人17土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。个人。不论是法人还是自然人，不论是内资企不论是法人还是自然人，不论是内资企业还是外资企业，不论是何种经济性质，不业还是外资企业，不论是何种经济性质，不论是哪一部门，只要发生土地增值税有关政论是哪一部门，只要发生土地增值税有关政策所涉及的征税范围，均应缴纳土地增值税。策所涉及的征税范围，均应缴纳土地增值税。18
13、税税 率率19四级超率累进税率表四级超率累进税率表级次级次 增值额占扣除项目金额比例增值额占扣除项目金额比例 税率税率速算扣速算扣除系数除系数 1 15050以下以下(含含5050)3030 0 02 2超过超过5050一一100100(含含100100)4040 5 5 3 3超过超过100100一一200200(含含200200)5050 1515 4 4200200以上以上 6060 3535 练习练习某有限公司转让商品楼收入某有限公司转让商品楼收入10001000万元，计算万元，计算土地增值额准予扣除项目金额土地增值额准予扣除项目金额200200万元，则使万元，则使用的土地增值税税率为
14、（）用的土地增值税税率为（）A 30%B 40%C 50%A 30%B 40%C 50%D D 60%60%21 应税收入与扣除项目的确定应税收入与扣除项目的确定22计税依据的基本规定计税依据的基本规定土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额。房地产增值额为纳税人转让房取得的增值额。房地产增值额为纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定的扣除项目金额地产所取得的收入，减除规定的扣除项目金额后的余额。后的余额。注意：注意：遵循配比原则遵循配比原则 康桥康桥 万科万科23一、应税收入一、应税收入应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款应税收入是纳税
15、人转让房地产取得的全部价款和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入其他收入(如无形资产收人，具有财产价值的如无形资产收人，具有财产价值的权利权利)。对实物收入和其他收入需经有关部门。对实物收入和其他收入需经有关部门评估确认。评估确认。抵账房抵账房24二、确定增值额的扣除二、确定增值额的扣除转让项目的性质转让项目的性质 扣除项目扣除项目 (一一)对于新建房地产对于新建房地产转让转让 1 1 1 1取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额2 2 2 2房地产开发成本房地产开发成本房地产开
16、发成本房地产开发成本3 3房地产开发费用房地产开发费用 4 4与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 5 5财政部规定的其他扣除项目财政部规定的其他扣除项目 (二二)对于存量房地产对于存量房地产转让转让 1 1房屋及建筑物的评估价格房屋及建筑物的评估价格 评估价格评估价格=重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率2 2取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用规定缴纳的有关费用 3 3转让环节缴纳的税金转让环节缴纳的税金 25新建房地产转让的扣除新建房地产转让的扣除1 1取得土地使用权所支付的金额，包括：取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。【例题例题单选题单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款
