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1、1 第十八章第十八章 财产税财产税 （一）财产税是一种（一）财产税是一种存量存量税税（二）财产税主要选择（二）财产税主要选择不动产不动产征税征税（三）财产税一般作为（三）财产税一般作为地方地方财政收入财政收入（四）财产税征管比较（四）财产税征管比较复杂复杂2 第一节概论第一节概论 一、财产税及其一、财产税及其特点特点 二、财产税的二、财产税的分类分类 （一）一般财产税（一）一般财产税 对纳税人在某一对纳税人在某一时点时点所有的财产综合课征。所有的财产综合课征。1 1选择选择性一般财产税性一般财产税 选择了部分财产作为其征税范围，选择了部分财产作为其征税范围，如美国选择不动产、企业设备、存货、机
2、如美国选择不动产、企业设备、存货、机动车等为征税对象。动车等为征税对象。3 2 2财产财产净值净值税税 以应税财产的总价值，减除负债及一定以应税财产的总价值，减除负债及一定免税额后的净值作为计税依据。免税额后的净值作为计税依据。净值税在净值税在北欧北欧国家较为普遍，国家较为普遍，如荷兰、如荷兰、德国、瑞典、丹麦等国家实行的德国、瑞典、丹麦等国家实行的都是净值税都是净值税 。4 （二）（二）个别个别财产税财产税对纳税人所有的一类或几类财产单独或对纳税人所有的一类或几类财产单独或分别进行的课征。分别进行的课征。1 1、全国全国统一的不动产税统一的不动产税 2 2、地区地区差别的不动产税差别的不动产
3、税5（三）财产（三）财产转移转移税税 主要包括主要包括遗产遗产税和税和赠与税。赠与税。遗产遗产税是对财产所有者死亡后税是对财产所有者死亡后 遗留财产发生转移时课征的税收；遗留财产发生转移时课征的税收；赠与赠与税是对财产所有者税是对财产所有者生前赠与他人生前赠与他人的的财产课征的税收。财产课征的税收。通常认为在财产转移征税中，通常认为在财产转移征税中，遗产税是遗产税是主税主税，赠与税是遗产税的，赠与税是遗产税的补充。补充。6 房产税是以房屋为征税对象，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税按房屋的计税余值余值或租金收入，或租金收入，向向产权产权所有人征收的一种财产税。所有人征收的一种财产税。房产
4、税作用：房产税作用：一是筹集地方财政一是筹集地方财政收入收入；二是有利于加强房产二是有利于加强房产管理管理。7第二节第二节 房产税房产税一、房产税的征税范围和纳税人一、房产税的征税范围和纳税人(一一)房产税征税房产税征税范围范围 我国的房产税属于个别财产税，我国的房产税属于个别财产税，征税范围限于城征税范围限于城市、县城、建制市、县城、建制镇镇和工矿区和工矿区的的经营经营性房屋，性房屋，区别房屋经营使用区别房屋经营使用方式方式规定征税办法。规定征税办法。房产税的征税范围房产税的征税范围不包括不包括农村，主要是为农村，主要是为了减轻农民的负担。了减轻农民的负担。8 (二）房产税纳税人二）房产税纳
5、税人 产权属国家所有的，由产权属国家所有的，由经管经管单位纳税；单位纳税；产权属产权属集体集体和个人所有的，和个人所有的，由集体单位和由集体单位和个人个人纳税。纳税。所称所称单位单位，包括各类企业和事业单位、社会团，包括各类企业和事业单位、社会团体、国家机关、体、国家机关、军队军队以及其他单位；以及其他单位；所称所称个人个人，包括个体工商户以及其他个人。，包括个体工商户以及其他个人。20092009年年1 1月月1 1日起，外资企业、外国企业和组织日起，外资企业、外国企业和组织及外籍个人，要依法缴纳房产税。及外籍个人，要依法缴纳房产税。92.2.产权出典的，由产权出典的，由承典人承典人纳税。纳
6、税。指产权所有人将房屋指产权所有人将房屋、生产资料、生产资料等的等的产权，在一定产权，在一定期限期限内典给他人使用，内典给他人使用，而取得资金的一种而取得资金的一种融资融资业务。业务。由于在房屋出典期间，产权所有人已由于在房屋出典期间，产权所有人已无权无权支配支配房屋，房屋，税法规定，对房屋具有税法规定，对房屋具有支配权支配权的承典人为纳的承典人为纳税人。税人。103 3.产权所有人、承典人产权所有人、承典人不在不在房屋所在地的，房屋所在地的，或者产权未确定及租典或者产权未确定及租典纠纷纠纷未解决的，未解决的，由房产由房产代管代管人或者人或者使用使用人纳税。人纳税。4 4.纳税单位和个人纳税单
7、位和个人无租使用无租使用房产管理部房产管理部 门、免税单位及纳税单位的房产，应门、免税单位及纳税单位的房产，应 由由使用人使用人代为缴纳房产税。代为缴纳房产税。11 二、房产税的计税二、房产税的计税依据依据和和税率税率 （一）计税（一）计税依据依据按房产计税价值征税的，称为从价计征；按房产计税价值征税的，称为从价计征；按房产租金收入计征的，称为从租计征。按房产租金收入计征的，称为从租计征。1.1.从价计征：从价计征：指依照房产指依照房产原值原值一次一次减减除除10103030后的后的余值计缴余值计缴。对。对经营经营自用的房屋，按房产自用的房屋，按房产余值余值计计税。税。121.1.从价计征：从
8、价计征：（1 1）房产）房产原值原值是指纳税人按会计制度规定，是指纳税人按会计制度规定，在在“固定资产固定资产”科目科目中记载的房屋原值。中记载的房屋原值。20092009年年1 1月月1 1日起，科目中日起，科目中未未记载的，根据记载的，根据核算核算的的原值来计缴房产税。原值来计缴房产税。20102010年年1212月月2121日起，从价计征的，无论会计日起，从价计征的，无论会计如何核算，房产原值均应该包含如何核算，房产原值均应该包含地价地价。宗地容积率低于宗地容积率低于0.50.5的，按房产建筑面积的，按房产建筑面积2 2倍倍计算土地面积确定地价。计算土地面积确定地价。13（2 2）房产原
9、值应）房产原值应包括包括与房屋不可分割的各种与房屋不可分割的各种附附属属设备或一般不单独计算价值的配套设备或一般不单独计算价值的配套设施设施。20062006年年1 1月月1 1日起，凡以房屋为载体，不可随意日起，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论会计是否单移动的附属设备和配套设施，无论会计是否单独核算，都应计入房产原值，计征房产税。独核算，都应计入房产原值，计征房产税。（3 3）纳税人对原有房屋进行纳税人对原有房屋进行改建、扩建改建、扩建的，的，要相应要相应增加增加房屋的原值。房屋的原值。141.1.从价计征：从价计征：房产房产余值余值是房产的原值减去规定比例后的剩是房产
10、的原值减去规定比例后的剩余价值。余价值。对对投资投资联营的房产，投资者参与投资利润分红、联营的房产，投资者参与投资利润分红、共担共担风险的，按风险的，按房产余值房产余值为计税依据；为计税依据；以房产投资，以房产投资，收取收取固定固定收入、不承担风险的，收入、不承担风险的，按按租金租金收入计缴房产税。收入计缴房产税。对于对于融资融资租赁租赁的房屋，由承租人自的房屋，由承租人自融资租赁融资租赁合合同约定开始日的次月起，依照同约定开始日的次月起，依照房产房产余值余值缴纳房缴纳房产税。产税。151.1.从价计征：从价计征：（4 4）居民住宅区内业主）居民住宅区内业主共有共有的经营性房产的经营性房产,由
11、实由实际经营际经营(包括自营和出租包括自营和出租)的的代管代管人或人或使用使用人人缴纳房产税。缴纳房产税。（5 5）凡在房产税征收范围内的）凡在房产税征收范围内的具备具备房屋功能的房屋功能的地下地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以及完全建在地面以下以下的建筑的建筑 地下人防设施地下人防设施等，均应当依照有关规定等，均应当依照有关规定征收征收房产税房产税 161.1.从价计征：从价计征：自用的地下建筑自用的地下建筑,按以下方式计税按以下方式计税:应纳房产税的税额应纳房产税的税额=应税房产原值应税房产原值1-1-(10%30%)1.2%(10%
12、30%)1.2%工业工业用途房产用途房产,以房屋原价的以房屋原价的5060%5060%作为应税作为应税房产原值房产原值 商业商业和其他用途房产和其他用途房产,以房屋原价的以房屋原价的707080%80%作为应税房产原值作为应税房产原值 对于与地上房屋对于与地上房屋相连相连的地下建筑的地下建筑,如房屋的地下如房屋的地下室室 地下停车场地下停车场 商场的商场的地下地下部分等部分等,应将地下部分与应将地下部分与地上房屋视为一个地上房屋视为一个整体整体按照地上房屋建筑的有关规定按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税计算征收房产税 171.1.从价计征从价计征2.2.从租计征从租计征对对房产房产出租出
13、租的，以的，以房产房产租金租金收入收入为为房产税的房产税的计计税依据。税依据。所谓所谓租金租金收入，包括收入，包括货币货币收入和收入和实物实物收入。收入。如以如以劳务劳务或其他形式为报酬抵付房租的，应或其他形式为报酬抵付房租的，应按当地按当地同类同类房产的租金水平来从租计征。房产的租金水平来从租计征。如双方签订的租赁合同约定有如双方签订的租赁合同约定有免收免收租金期限的，租金期限的，免收期间由所有人按房产免收期间由所有人按房产原值原值缴纳房产税。缴纳房产税。18 （二）（二）税率税率 房产税采用房产税采用比例比例税率。税率。依据房产依据房产余值余值计税的，年税率为计税的，年税率为1.2%1.2
14、%；依据依据租金租金收入计税的，税率为收入计税的，税率为12%12%。从从20012001年年1 1月月1 1日起，对个人按市场价格出租日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可的居民住房，用于居住的，可暂按暂按4%4%的税率征收的税率征收房产税。房产税。19（三）（三）房产税房产税应纳税额应纳税额的计算的计算 1 1.从价计征的从价计征的应纳税额应纳税额 应税房产应税房产原值原值(1(1 10%30%10%30%扣除比例扣除比例)1.2%1.2%2 2.从租计征的从租计征的 应纳税额租金收入应纳税额租金收入 12%(12%(或或4%)4%)20四、税收优惠四、税收优惠1.1.国家机
15、关、人民团体、军队国家机关、人民团体、军队自用自用的房产免征房的房产免征房产税。但其产税。但其出租出租以及以及生产、营业生产、营业房产不属于免税房产不属于免税范围；范围；2.2.由国家财政部门拨付由国家财政部门拨付事业事业经费的单位本身业经费的单位本身业务务范围内范围内自用的房产免征房产税。但如学校的自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税；工厂、商店、招待所等应照章纳税；3.3.宗教寺庙、公园、名胜古迹宗教寺庙、公园、名胜古迹自用自用的房产免征房的房产免征房产税。但产税。但经营经营用的房产不免；用的房产不免；214.4.个人所有个人所有非营业非营业用的房产免征房产税。但
16、个人用的房产免征房产税。但个人拥有的拥有的营业营业用房或出租的房产，应照章纳税；用房或出租的房产，应照章纳税；5 5对行使国家行政管理职能的中国对行使国家行政管理职能的中国人民银行人民银行总总行所属分支机构自用的房地产，行所属分支机构自用的房地产，免征免征房产税；房产税；6 6老年服务老年服务机构自用的房产免税；机构自用的房产免税；22四、税收优惠四、税收优惠 7.7.损坏不堪使用的房屋和损坏不堪使用的房屋和危房危房，停用后可，停用后可免征。免征。纳税人因房屋大修导致连续停用纳税人因房屋大修导致连续停用半年半年以上的，在以上的，在房屋房屋大修大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算报缴纳房产税时自行计算扣除；扣除；23四、税收优惠四、税收优惠 8.8.在基建工地为基建工地在基建工地为基建工地服务服务的各种工棚、材的各种工棚、材料棚、休息棚和料棚、休息棚和办公室办公室、食堂、茶炉房、汽车、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律房等临时性房屋，在施工期间，一律免征免征房产房产税。税。但工程但工程结束结束后，施工企业将这种
