聊城开发区新项目调研分析报告（26页）

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1、本文格式为Word版，下载可任意编辑聊城开发区新项目调研分析报告（26页） 聊城开发区商业地产工程市场调研汇报 第一部分 工程概况 一、工程区位分析 工程在聊城市经济开发区，宁庄村西邻，周围有城市道路环围，西部不远为开发区南北向城市主干道中华路；南部紧邻开发区城市主干道东昌路；工程距离开发区管委会1.5公里，距离开发区昌盛区相对较远。工程距离市中心区（市政府）约6公里，距离聊城市火车站约10公里，距离聊城市汽车站约8公里。城市交通很便利，交通区位较佳。 二、工程本身基础状况 （一）工程地形地貌 该工程地面较为平整， 南部盖有工地简易房，无其它建筑物，对比利于开发。 （二）工程土地指标 工程共约

2、500亩，周围需要退还城市公共绿化带，约115亩；工程南部紧邻东昌路有商业用地6.3万（约94.5亩），其它为工业用地约290.5亩。商业用地计划容积率：1.0-2.0。 据合作方介绍，假使前期商业用地开发得力，后期北部工业用地可想措施变更为商住类或住宅类用地。 三、工程周边环境和配套 （一）工程周边环境 工程北边是开发区工业厂房；东边是紧邻宁庄村和农地；东南方向为农田；南部有居民安置区和厂房；西南方向为中国国电职员居住工程（在建）和居民安置房；西部紧邻中国国电办公区，和开发区CBD商务区工程（在建）。 （二）工程周边生活配套状况 中小学：世纪园学校、东昌高级中学； 大学：聊城大学东昌学院；

3、医院：胸科医院、聊城人民医院、聊城中心血站、东城医院等； 行政配套：开发区人民法院、开发区管委会等； 超市：百佳超市、龙炘购物中心、慧丰超市、御润万家超市等； 酒店：昆仑大酒店等； 银行：农行、建行、工行、信用社等； 其它：会展中心（在建）、蓝海五星级酒店（在建）等； 小结 交通较为便利。工程在聊城市经济开发区昌盛区偏东位置，南边紧邻开发区城市主干道东昌路，开发区东扩计划势在必行，伴随会展中心和CBD商务区建设和不停发展成熟，则该工程标区位优势会愈加显著。 现在周边商业和生活配套现在较为缺乏，但工程周围全部是城市道路，距离开发区昌盛区车程较近，昌盛区商业和生活配套设施较为完善，在一定程度上填补

4、了我工程周边配套缺乏不足。 其次部分 城市发展背景分析 一、烟台社会经济指标分析 （一）聊城市近5年GDP总量和人均GDP改变 聊城市近5年GDP年均增加12.9%，增加速度高于全国平均速度。20XX年，聊城市GDP总量1905亿元，在山东省排名13位，处于下游水平；人均GDP为32902元，在山东省排名15位，仅高于临沂和菏泽。聊城市经济发展水平不高，经济实力有待深入加强。 （二）聊城市近5年社会固定资产投资改变 聊城市社会固定资产投资快速增加，特别是20XX年-20XX年，增加率直线上升。20XX年固定资产投资额增加变缓，增加率下滑到17.3%。关键理由是其次产业固定资产投资显著降低，房地

5、产开发投资仅增加了0.9%。 （三）聊城市近5年城镇人口人均收入和人均消费支出改变 聊城市城镇人口人均可支配收入和消费性支出逐年增加，但整体状况仍落后于省内平均水平。而且收入和支出差值有拉大趋势，20XX年表现最为显著。说明聊城市城镇居民消费意识还略显保守。 （四）聊城市近5年城镇人均住房面积改变 聊城市近5年来城镇人口人均住房面积不停增加，5年内增加了2.7。20XX年和20XX年人均住房面积增加对比显著。城镇人均住房面积不停增加显示出聊城市城镇居民对改善住房条件迫切需求。也有力支撑了聊城市房地产市场开发。 （五）聊城市近5年户籍人口改变状况 聊城市户籍人口增加速度很快，年均增加约6万人。大

6、量户籍人口增加也大大刺激了聊城市住房消费，相信未来几年仍是聊城住房消费需求旺季。 （六）20XX年家庭户均人口和年纪结构 1、家庭户均人口 聊城全市常住人口（第六次全国人口普查）中，共有家庭户175.38万户，家庭户人口为556.12万人，平均家庭户规模为3.17人，三口之家是关键家庭单位，高于全省（2.98人）和全国平均家庭户规模（3.10人）。另外家庭户规模逐步缩小和家庭户增多也对应增加了人均住房需求。 2、常住人口年纪结构 聊城全市常住人口中，0-14岁人口为98.24万人，占16.97%；15-64岁人口为430.27万人，占74.31%；65岁及以上人口为50.48万人，占8.72%

7、。老龄化水平总体低于全省（9.84%）和国家平均水平（8.87%）。 根据65岁以上老年人口占总人口比重为7%这一国际上划分老龄化社会标准，聊城市已经进入老龄化社会，老年人口居住需求会逐步增加。 小结 聊城市经济总量、人均可支配收入、消费支出水平一直处于山东省下游行列，经济发展增速缓慢，房地产市场开发处于慢热状态，居民消费意识不高。不过聊城市人口增加较为快速，人均住房面积增加较为显著。说明聊城市居民居住消费需求市场潜力很大，房地产市场开发前景看好。 二、聊城市城市建设发展介绍 聊城市以山东省加紧鲁西经济发展战略为契机，定位：鲁西欠发达地域经济发展中中心城市、关键交通枢纽城市、商贸物流中心、旅游

8、休闲城市。特别是近几年，聊城大力提升城市品位，精心打造“江北水城城市品牌。聊城市在城市建设和发展中突出“水城特色，将城区内东昌湖、古运河、徒骇河等水系连通，统一水位标高，进行两岸绿化，形成 “城中有水，水中有城，城河湖一体城市布局。 聊城市20XX年三次产业结构调整为13.8：58.2：28，第三产业所占比重提升了4.1个百分点。“十二五计划中， 20XX年三产结构是：10:54:36；明确了加紧提升第三产业比重战略思绪。 聊城市计划一个大区（东昌府区）、一个省级经济开发区、一个县级市、六个县。东昌府区是聊城关键城区，第三产业对比发达，特别是物流业和旅游业，东昌湖景区是东昌府区最为有名景点。其

9、次产业以轻工业为主，关键包含农副产品加工、机械电子、纺织服装、化工建材等产业。经济开发区在聊城市东部，突出发展优异制造业和高新技术产业，形成了食品动保产品加工、汽车机械制造、轻纺服装、钢管生产、生物医药科技、电子信息等为主几大产业，现在正在申请同意为“国家级经济开发区，是聊城城市建设和经济发展最有潜力区域。临清县级市经济以民营经济为主，形成轴承、棉纺织、农机制造三大特色产业，经济水平在聊城市下属县、县级市中是最好。 三、聊城市城市发展空间布局 聊城市确定了城市未来发展布局为“一城五区：一城就是江北水城，五区即市中心区、东部开发区、南部行政生态旅游区、西部能源工业区和北部现代商贸物流区。在发展方

10、向上，实施“东扩南展计划：以现在经济开发区为依靠，集中向东扩展，形成一个现代化新城区和工业区；跨过现在南环路，向南发展以行政、旅游为中心新城区，把穿城而过徒骇河由城郊河变成城内河，营造一个新水城风景区。 聊城市空间发展布局战略中，“东扩对经济开发区来说尤为关键。经济开发区是聊城市未来关键打造新城区，必将形成一个新行政、金融、商务副中心。 四、经济开发区发展定位和区域展望 聊城经济开发区由山东省人民政府同意设置，在聊城东部，行政管辖面积为90平方公里，计划区面积42平方公里，辖区人口24.8万，辖蒋官屯办事处及东城办事处两个办事处，是省级经济开发区，现在正主动申请国家级经济开发区。 20XX年，

11、开发区地域生产总值突破100亿元，增加22%；境内财政收入达成10.89亿元，税收收入达成10.14亿元，地方财政收入5.29亿元，同比分别增加47.89%、46.45%、48.6%，关键经济指标不管增量还是增幅均创历史最高水平。 作为聊城对外开放窗口，外向型经济和高新技术产业集聚区，开发区是聊城市经济发展“高速发动机。开发区作为聊城市“工业强市战略关键依靠，确立了工业新城计划战略。工业新城计划定位为：“聊城市区关键组成部分，以高新技术、节能环境保护、现代制造业、外向型经济为主综合性现代化生态型工业新城。 （一）开发区城市发展空间布局 经过调研，可将聊城经济开发区关键用地类型空间分布进行简明区

12、域划分，如上图所表示： 1、我工程在东昌路商业带中部偏东位置(A区域)，工程往东也有计划商业用地，但现在没有开发。 2、工程往西不远即为开发区商业中心区（B+C+D区域），也是开发区城市昌盛区。 3、我工程标西邻和南邻有对比大居住区（蓝色区域部分），东南部仍旧是未开发农用地（绿色区域部分）。相信伴随城市开发进程加紧，东部区域仍旧会有居住区开发建设。 4、现在商业价值比较：A区域（我工程）E区域F区域C区域=D区域B区域。 未来价值潜力比较：F区域E区域A区域（我工程）C区域=D区域B区域。 所以，可推断开发区商业开发成熟后，我工程区域商业价值处于中等偏上水平，仅次于开发区关键商业区。 （二）开

13、发区产业结构和布局 近几年来，开发区大力调整产业结构，切实转变经济增加方法，以工业为主，大力发展第三产业，工业企业快速发展。形成了以韩国希杰生物科技工程、香港华润啤酒、西班牙食用菌、荷兰DSM为代表食品、动保产品加工业；以香港华润纺织、金隆纺织、港润印染、大羽制衣、凤凰绣品为代表轻纺服装业；以聊客集团、昌润织机、万合工业、蓬建集团、东海铸锻为代表汽车制造、机械制造业；以汇通钢管、兴隆钢管和大东钢管市场为代表钢管生产、销售业；以创通科技、韩原电子、新兴电子、华益电子等为代表电子信息产业等五大工业门类，产业聚集能力大大加强。 产业计划布局分为两大片区，中华路东侧以外向型工业和高新技术产业为主；中华

14、路西侧则以生活居住、科研教育、商贸服务等为主。我工程在中华路东侧，和西部生活居住区、商贸服务区直通，享受区位辐射优势。 （三）开发区区域发展展望 1、开发区战略等级提升 现在，聊城市经济开发区一直为申请提升为“国家级经济开发区而加紧发展。假使经过努力发展，2-3年内申请审批经过，则经济开发区发展前景十分看好。国家等级和省等级开发区关键不一样之处有： （1）优惠政策不一样：国家级开发区优惠政策关键是高新技术企业两免三减半，软件企业15% 税率征税体制等。 （2）权限不一样：国家等级开发区是市政府派出机构，在权限上也有别于省级开发区。其中计划建设和经济管理权限是相对独立。 一旦等级提升，开发区经济

15、发展和城市建设全部将进入快车道，房地产市场也将迎来难得蓬勃发展机遇期。 2、聊城东部新城战略 聊城市发展计划中明确了战略发展方向：即实施“东扩南展计划，以现在经济开发区为依靠，集中向东扩展，形成一个现代化新城区和工业区。开发区势必担当起聊城市经济发展“高速发动机角色。经济开发区东部新城开发战略也为该区房地产产业带来宽广开发空间和宽松市场环境。 3、开发区中央商务区计划建设 20XX年度聊城市城市计划委员会经过了“开发区中央商务区北区和南区(会展中心)计划方案。工程计划定位为集居住、商业、金融、会展、办公、宾馆酒店、休闲消遣、总部基地及研发为一体城市综合公共服务中心。该计划关键有两大工程组成：现代国际广场和星光城市广场。中央商务区势必发展成为经济开发区未来商业中心区，聊城市东部商业副中心。我工程正处于中央商务区关键辐射区域，商业价值高，发展前景好。 小结 经济开发区是聊城经济发展“高速发动机，