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1、-地址：中国联系人：铁蛋联系：7376070163.斜桥街商铺与大西路商铺全案筹划第一局部：市场分析一、 工程概况二、 工程SWOT分析三、 工程定位及USP导向四、 推广思路五、 工程建议第二局部：整合推广策略一、 商铺推广策略二、 工程全程推广案1、 策略的选择2、 具体执行的策略分析3、 广告推广策略4、 SP活动策略5、 销售方案6、 整合推广方案7、 物业管理策略第三局部：公司简介一、 国商筹划公司介绍二、 具备优势三、 工作理念四、 成功案例五、 对本案的态度六、 工作目标七、 资费标准八、 附加效劳后记前 言考虑到贵工程对销售筹划进展招标的意义与目的，因此，本案重点在整合推广面进
2、展了全面的筹划，而对于工程市场分析及目标客户分析等进展了简要的分析。本案主要由市场分析、整合推广案及公司简介三局部组成，具体包括工程概况、SWOT分析、工程定位及“USP导向、推广思路及工程建议；工程的整合推广策略及公司简介。本案仅仅是表达了我司对于贵工程在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进展深入且具有针对性的讨论，难免有缺乏和偏差之处，因此具体的一些执行案还须经双协商达成一致意见后另行制定。本工程前期通过商铺销售来营销造势，以此带动住宅的销售；而后期通过住宅的销售来到达商铺的价值最大化，因为本工程具有比较独特的工程特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动工程的整体销售。另外，
3、我在对于本工程所具有的各种资源整合之后，将本案的重点定位于住宅的整合推广。 第一局部 市场分析一、工程概况：本工程地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。二、工程SWOT分析：优势分析：1 区位优势位于商业繁华地，其商业资源优势无可比较；2 配套优势边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全；3 交通优势本工程交通便利、车流量及人流量较大，劣势分析：1 消费群劣势高层物业还没有被大局部人认可，如转变消费观点是关键；时机分析：1 市场时机高层建筑是未来开展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势；2
4、稀缺性本案为第二个高层电梯公寓，对于树立工程品牌是一次绝好的时机；3 隐性时机引导消费对于本地，已有开发商修建高层，而本工程对于消费者的引导也就会更加容易一些采用跟进战术，对于自己而言降低了本钱；威胁分析：1 潜在竞争威胁潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本工程的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。2 消费者的认知程度不高如引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径可以通过新闻媒介、广告宣传推广。 通过上述分析，在本工程中优势和劣势共存，时机和威胁同在，如化劣势为优势，如最大限度的躲避风险，并挖掘本工程所具有的所有时机，如将本工程的各种资源全面
5、整合将成为本工程成功的关键。三、工程定位及USP导向我司经过多年的实践，并对于各地工程进展的深入研究，认为本工程前景良好，且本案也已具备定位高档的根底；同时这作为高层电梯公寓的开展也是一条途径，如*在开发的目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。因此本案定位的总原则是：塑造标志性住宅以下是具体的市场定位实施： 形象定位1 优良的建筑品质-以建造高档电梯公寓为目标，品质自然有保证；2 品位CLD生活-概念创新3 情感享受-高档生活社区满足你情感的需要成就感4 文化社区-位于众多学校的环抱之中，其文化教育气氛浓郁 功能定位1 自由空间、自由组合-框架构造设计2
6、 投资潜力大-地处繁华地段，未来的“路3 生活的便利-电梯为小孩、老人的出入带来了便4 尽享都市繁华-坐拥繁华景象高层建筑 品牌定位通过对本工程的整合推广，使本工程成为市品牌工程，而使开发商也成为明星企业，从而到达双赢的目的。 工程“USP的提炼通过对于工程的分析以及市场定位，我司认为如提升工程的“USP Unique Selling Proposition，即独特销售主是关键。 突出功能诉求，以工程功能特点来提升USP；黄金地段、全框架构造，任意分割组合 高位嫁接，从形象上提升USP； 时尚性外观设计的前瞻性 舒适性远离了城市的喧嚣，独享宁静生活 高贵性生活品质的全面提升 文化性将教育嫁接于
7、本工程 便利性交通的便利，生活的便捷四、工程推广思路总的思路：以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。具体的推广思路：1 商铺对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进展操作法见推广策略对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进展操作法见推广策略2 住宅将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区充分将十五中、三中、十三中、十二中以及大学北固校区嫁接于本工程，发挥教育地产优势： 以倡导新生活式为主题进展推广如“CLD生活： 通过商铺的营销造势，带动住宅的销售； 倡导“文化社区概念：将边的教育文化同本案联合，通过教育产业来显现本案的文化底蕴，并深
8、层次挖掘的历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得工程的形象以及品质得以更高的提升。五、工程建议1、案名设计紫金花园过于平庸，同本工程的高贵气质完全不符，没有表达出本工程的特色；建议采用以“*华庭“命名，表达工程的非凡品质；如国嘉华庭等以“*府邸“命名，表达居住人群的身份及地位，如江南府邸2、产品建议建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。3、景观园林设计建议整个花园应遵循围而不合的设计理念来进展设计，并充分的展现工程的优势，对于小区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大工程的绿化率，同时也为本案创造卖点。4、建筑外观建议
9、本工程在与围建筑保持协调的根底上，外立面要新颖、独特，色调搭配表达一种高贵的气质。5、物业管理建议考虑到本案的特殊性，物业管理效劳可能会成为本工程的一个抗性，因而对于物业管理我司在整合推广案中重点予以建议说明。第二局部 整合推广策略一商铺推广策略一、 商铺功能筹划：1对于斜桥街商铺，建议以“服饰一条街、“小吃一条街、“文化一条街来作为招商重点宣传；主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。2 对于大西路商铺； 整体推出；如银行、证券所等金融机构；大型的商场、连锁店等商业设施；大型的餐饮娱乐设施；主要通过关系营销予以推广。分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔
10、为以下几个功能区，时尚坊通讯器材、音响制品等，童趣坊儿童服饰、玩具、文化用品等、丽人坊服饰、化装品、时装包等二、 定价原则：针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进展销控；针对于大西路商铺：1如果整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进展调整；2如果进展分割招商可以采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而防止了死角的产生；并且对于营销造势也不无裨益。三、 价格策略1“低开高走策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的法。2不宜将好的铺位一窝蜂推出，
11、应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。3 “特价单位策略：以局部位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位，以超低价造成热销、抢购场面。4消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销法，以低价限时、限量的形式轰动推出，到达畅销的目的。四、 行销推广策略：1、 通过关系营销及市场营销分阶段进展推广关系营销主要通过新闻等式将工程整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。2、 先关系营销，后市场营销关系营销主
12、要是针对于大宗的购置客户，而市场营销则是针对于单个客户。3、 以卖为主，以租为辅对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反响冷清则可采用租赁为主应急策略。其具体的定价及销售价格策略、销售执行策略及广告策略详见整合推广案 二本案的全程推广案1、 策略的选择我司认为采用“概念筹划的策略较为适宜：本工程定位于的高档社区，通过概念炒作来吸引目标客户群体,并且通过概念筹划能够成就工程品牌。特点：推荐工程优点，对于销售起引导作用，购房者容易产生对概念有一个直观的认识，而楼盘的品牌同时得以提高；其能够到达促销的目的，减少开发商的本钱。缺点：其概念较为单一，延续性较差。概念设计
13、之一：以“首席高档电梯公寓进展设计概念设计之二：以“品位CLD生活为主题进展宣传设计概念设计之三：以“新生活、新主为主题设计概念设计之四：以“教育、文化社区为主题设计概念设计之五：以“商住两用的SOHO社区为主题设计等等2、 具体执行的策略分析1 定价策略本案建议采用不同楼层的差异化定价每层递增50元，而后对于不同的朝向运用价格系数进展调整；2 价格策略分析建议采用“低价开盘策略，其一能够迅速占领房地产投资市场；其二有利于以后的价格浮动；其三能够提升工程形象，给消费者信心。价格策略实施：1不公开售价，客户可以交纳诚意金，开盘时采用低于市场价策略轰动效应，同时迅速聚集人气。低价单位控制比例在6%
14、左右2开盘期交纳诚意金的客户通过抽签形式挑选单位造势，如果挑选不到适宜单位或价格不能承受，诚意金可以退还。此策略适用于入世初期。3 营销渠道分析采用以第一营销渠道销售现场及业务代表推荐为主，销售现场作为沙盘以及单体模型的展示地，对于客户来说是以直观的认识，同时也能够让客户产生购房的冲动；其次考虑到本地的消费心理及消费习惯，建议采用业务推广的式来扩大本工程的目标客户群体，并由此来推动本工程的广泛传播；通过业务代表直销推广可以快速占领市场，并在最短的时间将工程推售到一定的高度。以第二营销渠道“口碑效应为辅，我司认为第二营销渠道在本工程中将有明显的作用；考虑到本工程的特殊性，客户之间的传播效果可能比硬性广告效果更好，因为购房者之间的信息传递是很迅速的，同时口碑效应能带动集团客户的购置欲，也能够增强本案的可信度。4 媒体分析及筹划媒体选择：1报纸媒体：群众传媒，具有覆盖面广的特点；2电视媒体：通过“金山聚焦新闻栏目收视率遥居榜首3灯箱广告：给人以视觉冲击多为形象广告媒体筹划：报纸广告：工程卖点宣传通过销售进度进展调整，以市场的变化为导向；电视广告：以概念、事件宣传为主表达楼盘形象，展现楼盘品质；DM单广告：具有快速、便捷的渗透效果，同时节约本钱。3、 广告推广策略
