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1、 商务楼建设项目可行性研究报告30300字 第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况企业名称:*嘉信企业事务代理有限公司企业类型:有限责任公司法定代表人:马峰涛建设地址:*县中都大街南段988号第二节 项目概况一、项目申请报告编制依据1、项目单位委托书;2、国家及省市有关政策、法规和文件;3、项目总体规划;4、住宅建筑设计规范;5、*县城市总体规划;6、城市居住规划设计规范;7、*市及*县各类建筑取费标准;8、*市土地分等级及基准地价;9、20xx年*县统计年鉴;10、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。二、项目背景及建设的必要性1、*县概况*县地处鲁西南,面积877平方公里,耕地
2、84.7万亩,辖14处乡镇、493个村居,总人口76万。*历史悠久,文化灿烂,物华天宝,人1杰地灵,佛教文化、儒家文化、运河文化交相辉映,素有?千年佛都,儒贤圣地?之美誉。日东高速横穿东西,105国道纵贯南北。*古称中都,历史悠久,文化底蕴丰厚,是著名的佛教圣地。县城西北隅的太子灵踪塔始建于宋代,气势雄伟。19xx年3月,在塔内发现了141件佛教圣物。公元前501年,伟大的思想家、教育家、政治家孔子初仕中都宰。明朝嘉靖至万历年间,*相继有四人出任尚书之职。*现存众多名胜古迹,发掘的北辛文化遗址和细石器化距今约11.5万年。文庙建筑群始建于唐代,堪与曲阜的孔庙相媲美。自然条件气候:*县属北温带大
3、陆性季风湿润气候区,光照充足,四季分明,无霜期长,降水年季变化大,春季多南风,少雨干旱,由于气温回升快,季末高温,常出现干热风,形成春旱;夏季多东南风,天气炎热,降雨集中,日照时间长,湿度大,有利于作物生长;秋季光照充足,昼夜温差大,降水量30年平均628毫米,因东南风和西北风频繁互易,常出现秋旱和连阴雨;冬季多西北风,干旱少雪。地貌:*地处鲁中低山丘陵与鲁西平原交接地带,东北属古老泰山隆起的残丘低岭,西南部属古大野泽,梁山泊东畔,整个地势由东北缓顷西南,至高点为昙山顶峰,海拔171.7米;最低点在蜀山湖湖底,海拔36.5米,中部地势平坦,为黄河冲击平原,土层厚、土质好、地下水较丰富,为粮棉高
4、产区。历史上有山、有水、有湖泉。山脉:境内山丘属泰沂山系,多为东南西北走向,纯山面积31平方公里,主要昙山、太白山(水牛山)、卧佛山、彩山、九峰山等。太白山醉似卧牛,亦叫水牛山,有摩崖石刻,唐*宝相寺景色(13张)代大诗人李白曾到此观赏,因此得名。2河流:境内属淮河流域京杭大运河水系。内河主要有小汶河、泉河、小新河、因势由东北向西南注入京杭大运河,著名的京杭大运河经*西南边境12公里,大汶河流经北部边境15.3公里。湖泉:县境西南部有南旺、蜀山、马踏三湖、水岸相接,面积约65平方公里。明编*县志记载:?湖多鱼鳖荻蔬蒲,居人赖焉。夏秋之间,菱荷锦张,灿若晓霞,游者似睹江南之胜?。东北部较著名山泉
5、11个,龙斗泉、薛家沟泉、老源头泉、鸡爪泉、赵家桥泉、泺当泉、马庄泉等。上世纪60年代里干涸。生物资源:主要有香附、蔓荆子、枸杞子、桔梗等药材资源104科259种,苇、藕、荸荠 等水生植物,鲤、鲫、鲢、草鱼、鲇鱼等水生动物,兔,獾、狸、刺猬等兽类动物,猫头鹰、麻雀、喜鹊等飞禽。社会环境简况(社会经济结构、教育、文化、文物保护等):面对*欠发达的实际,*县委县政府本着?正视差距、求真务实,借助外力、启动内力,居弱图强、争先进位?的原则,确定了全县经济社会发展总的指导思想和工作思路,以科学发展观统领全局,围绕建设?经济强县、文化名县、生态优县?,20xx年初提出了力争?奋战五年,进入全市第一方阵,
6、达到全省中等以上发展水平?的奋斗目标。并根据县情实情和发展阶段性特征,及时对发展目标进行调整提升。20xx年4月赴苏北考察学习后,提出了?大干2008、拼搏2009、攻坚2010,冲刺十二五,两年翻一番,五年奔强县?的奋斗目标。地区生产总值由20xx年的71.3亿元提高到20xx年的115亿元,年均递增27%;地方财政收入由20xx年的2亿元提高到20xx年的3.6亿元,年均递增34.2%;固定资产投资由20xx年的24.3亿元提高到20xx年的55亿元,年均递增50.3%。连续两年在*市科学发展现场观摩综合评比中名列第一,人3民群众满意度测评全市第一,获*市经济社会发展综合考核一等奖,县域经
7、济综合评比连续三年在全省30个欠发达县中排名第一。20xx年全县承办市级以上各类现场工作会议62次,获省级以上各类表彰奖励125项。先后被评为全国科技进步先进县、全省基层党建先进县、全省县域经济社会发展先进单位、全省城乡环境综合整治先进县、?平安山东?建设先进县。按照市委对*?早日跨入强县行列?的指示要求,把20xx年确定为?拼搏创新年?,在县委六次全体会议上,提出?奋战五年,争当鲁南排头兵,冲刺全省30强?的战略目标,以目标高定位催生跨越发展的新动力,经济社会继续保持高速增长态势。110月份,全县完成GDP115亿元,增长14.6%;固定资产投资68亿元,增长31.2%;地方财政收入4.13
8、亿元,增长18.2%,税收收入占地方财政收入的比重达到83.7%,提前50天完成全年财政预算收入任务。几项主要经济指标增幅均居*市14个县市区前列。坚持把跨越发展的着力点放在工业强县上。把做大做强煤电化工(钢材)、机械电子、纺织服装三个百亿元产业作为项目建设的总抓手,逐步实现由资源开发型向高新技术型的转变。目前,投资2.6亿元的义桥煤矿、投资10亿元的阳城煤矿、一期投资14.05亿元的阳城资源综合利用电厂、投资1.5亿元的金成机械、投资1.35亿元的北汇玻璃、投资2.69亿元的蒙牛现代牧业、总投资38亿元的如意天容50万锭紧密纺一期工程等项目,已建成投产发挥效益,其中?利生牌?小麦粉和?风光牌
9、?变频器获全国名牌产品。中钢集团富全铁矿、华都LED项目、义能煤矿等投资过亿元项目已开工建设;由联想控股投资年产50万吨氯碱及氯系列产品项目、100万吨铸锻项目即将开工建设。截止目前,全县规模以上工业企业达到285个,比20xx年增加105个;110月份,规模工业4企业完成销售收入141.5亿元、实现利税19亿元,同比增长17.3%和11.5%。围绕做大做强中心城区,明确了?儒释圣地、禅意水城?一个定位,建设佛苑景区、泉河、渌河三条景观带,实施东部文化政务区、南部工业区、西部物流仓储区、北部旅游生态区、中部商贸居住区五大版块支撑,加速推进城市化进程。一是拓展城市发展框架。结合济徐高速、台前兖州
10、铁路建设,形成了?两环五纵七横?的道路交通网络,城区规划面积由20平方公里扩大到42平方公里。大力度实施城市拆迁改造,进一步激活房地产市场。三年完成拆迁200余万,新建320万,长乐湖小区、北辰小区、佛都小区已回迁完毕,黄金水岸、福慧新区、东湖佳苑等回迁楼正在建设。完成了圣泽综合商务广场建设,启动建设4星级阳光温泉大酒店。目前,城区人均居住面积由20xx年的18.9 增长到20xx年的27.5 。二是畅通水系框架。开挖了莲花湖,规划建设了莲花湖湿地农业生态园,实施了泉河城区段治理和渌河修复改造,贯通了城市水系。三是搭建旅游框架。突出主题文化旅游项目建设,宝相寺建筑群、佛苑景区二期工程已经建成,
11、对游客开放;佛苑景区三期工程已经开工,明年上半年可完成主体工程。同时,整合佛教文化、儒家文化、运河文化,实施文化品牌战略和古迹修复工程。太子灵踪文化节被评为?中国最具影响力城市文化节?,在中央电视台播放了黄金塔的秘密和探秘*圣物,正策划独具*特色的文艺演出,促进文化与经济的良性互动发展。2、项目的提出近几年来,随着住房制度改革和旧城改造步伐的加快,*县商务写字楼需求明显增加,商家购房热情持续高涨。新开发的商务楼如雨春笋5般不断涌现,不仅改善了人们的办公环境,也让*县城区变得越来越美,越来越现代。楼高了、道宽了、天蓝了、水清了、草绿了,人们的日子越来越好。虽然房价不断上涨,虽然*县城区已经开发建
12、成了许多商务商务楼,城市规划区内的未开发地带已经不多,但是,商务楼的供需矛盾依然突出,人们购买力的旺盛依然不减。为进一步推进城市改造,提高土地使用价值,经国土局批准,*嘉信企业事务代理有限公司取得该项目国有土地使用权。该项目位于*县*县中都大街南段988号,该项目占地面积为1919平方米。3、项目建设的必要性(1)符合国家产业政策房地产作为不动产,价值大、资金占用多,且具有保值增值的特点,不仅具有消费价值还具有投资价值。国务院20xx年颁布的18号文件对房地产业在国民生产总值中的地位作了肯定,称之为支柱产业。从房地产行业的地位来看,在国民经济中的支柱地位将更明显。多年来,我国房地产业实现了持续
13、、快速的发展态势,为改善人民生活和发展国民经济做出了巨大贡献。全国80多个行业中,在投资上,房地产业居首位,表明了房地产业与国民经济的联系日益加深,它的持续、稳步、健康发展,对消费、投资、相关产业、金融安全以及整个国民经济的发展,都将产生重大影响。从房地产宏观政策上看,始终坚持一个目标和16字方针。房地产业既是国民经济的基础性、先导性产业,又是风险性产业。为实现房地产业的持续、健康、稳定发展的目标,采取非?一刀切?的因地制宜、分别决策、区别对待、分类指导的16字方针将是今后国家宏观调控落实科学发展观必须坚持的原则。6(2)符合房地产开发规划要求当前,居民购房及商务购房十分看重住房质量,?规划设
14、计是否合理,功能设施是否齐全,物业管理是否完善?已经成为买房时最为关心的问题。但是,?房屋利用率低,住房面积小?,?小区缺乏整体规划,附属设施不完善?的问题在*仍然存在。为此,国家对房地产发展的规划和要求成为房地产业发展的重要基础。随着住房体制改革的深化、福利性分房体制的取消及货币购房体制的实行,城镇居民的居住条件得到了显著改善。为此,建设部制定了城市住宅建设与房地产开发?十一五?规划,省、市也相继编制了房地产业发展规划。从*嘉信企业事务代理有限公司建设*嘉信企业事务代理有限公司商务楼项目来看,完全符合国家和地方房地产业发展规划,而且能够带动当地居民消费水平的提高,并能够迅速提高居民的生活质量
15、。(3)符合*市及*县城市发展规划*市的发展越来越迅速,经济规模也在不断的增大,在经济规模增大的前提下,为社会各个产业的良好和健康发展奠定了坚实的基础。在*市的远景总体规划中,要求全市大力发展经济,使*成为鲁西南的工业和商贸中心。在这一总的思想指导下,顺应*市大的发展方向,现在所要建设的小区就位于新规划的*县创业大道地带,将为附近商户提供更加舒适和方便的办公生活场所。三、市场需求分析1、 国内房地产市场情况按照世界各国城市化发展的一般规律,一国的城市化水平在达到30%后,城市化进程便会加快。城市化水平的提高,必然带来城市人口的增加,从而极大带动了对房地产的需求,成为促进房地产行业快速发展7的主要动力。同时,房地产作为不动产,价值大、资金占用多,且具有保值增值的特点,使房地产不仅具有消费价值还具有投资价值。国家对房价进行调控,提高银行贷款利率,增加经济适用房和一般住宅的供应量,限制?炒房?投机行为,更有利于房地产市场健康发展。我国城镇家庭收入的快速增长,同时住宅消费支出在家庭支出中所占比例的快速提高,使我国城镇家庭用于住宅消费支出的金额不断加大。经专家研究预测,未来我国房地产发展的趋势是:(1)从房地产市场总体形势来看,未来走势平稳,行业关注度减弱。在国家宏观调控措施指导下,近年来我国房地产开发投资的快速增势得以遏制,初步形成了以普通商品房为主的住房供应结构,房价趋于稳定。平