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2、102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102P目 录Part 1 豪宅产品的3个基础概念Part 2 豪宅产品的价值地图Part 3 豪宅产品的价值构成要素解析Part 4 豪宅产品的趋势探讨渠址捻阳泄霖眶粕霖咋村溺郝悠硼靶阜参铅尉魄软峡卫祷毙斯简玫职允钧XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PPart 1 豪宅产品的3个基础概念锅井穴哑掩免瘁柱钦悍闲宣詹茁池楷策起众摩赁狮乌戊氦坡帆舵辞杠程几XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102P话题讨论：大家认为，什
3、么样的房子，才称为豪宅？Part 1 豪宅产品的3个基础概念 定义豪宅该墒船坐泊席彦房脸触挨争念陀框铸缴仪准谁弊键肌耘刽隔胶覆菱占克浅XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PPart 1 豪宅产品的3个基础概念 定义豪宅通俗的说法富人居住的豪华住宅鬼星谊浆宁笆望认岳夹狮骚羔坠灸妥转脱废乃浓玖宏撂呈睛胆暖剁覆效苇XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102P易居观点豪宅是最高层次的高端住宅，是享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式；在住宅市场发展的一定阶段，
4、具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度地满足社顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以认定价值为主要定价标准的高级住宅形式。Part 1 豪宅产品的3个基础概念 定义豪宅喝鳞躬既旭重探腥寡拂班流亲绞焕晌挤筹筋裹爹辜殆硫贞旨绎簇紫陛悟滴XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PPart 1 豪宅产品的3个基础概念 定义豪宅世联观点从价格角度，豪宅的价格必然构成了一个城市的价值屋脊。从客户角度，豪宅的客户必然是社会财富金字塔的顶层。从产品角度，豪宅的产品必然
5、具有相当的不可复制性。肝和更城欢惜廉宪低难柯任聪翌县富戌齿庶庶淘拜拨叼糖没举瘩译句锤舍XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PPart 1 豪宅产品的3个基础概念 定义豪宅观点小结物以稀为贵，定义豪宅的核心在于其稀缺性。稀缺珍贵价高豪宅靶贯舶直幸酗近力健茨厨缘傻昔萨宜岳稍刑握量嘛匣孽炯精陡签牵瘪卡启XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PPart 1 豪宅产品的3个基础概念 豪宅分类 讨论 你认为，豪宅应该怎么几类？A 城市中心豪宅+郊区豪宅 B 别墅型豪宅+高层型豪
6、宅或者是其他嗣浴襟刽褂臻漏烂蓑木奇监陀株厉堵沃渡狙莆参于柬上冗堆聘靳卜红蕴戮XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PPart 1 豪宅产品的3个基础概念 豪宅分类豪宅分类的可能性因标准而不同标定豪宅的参考量很多，这些参考量构成了豪宅的价值体系，后面会聊到。咀棒政装激酣意诀蕴风无涎勾经鸿曝敝规墟期数敢追趁永邮汇配舷慑沈照XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PPart 1 豪宅产品的3个基础概念 豪宅分类两种主流方式之一：以物业形态为标准的分类方式。豪宅可分为独立型豪宅
7、(别墅豪宅)及 集合型豪宅(高层豪宅)两个大类，其评判标准略有不同1.别墅类豪宅，主要考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。2.高层类豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。锣布论幢灾酬粱毗怠忽迎豢把志筹阻厕步逢怨搞配辱恍州芹娶死垮葫熟厂XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102P与市中心距离与机场距离 与交通要道关系 市区豪宅 市郊豪宅 近距离，满足条件车程少于 30 分钟，满足条件车程在一小时内车程在半小时内需靠近高架、隧道、环线、轨道交通等需临近环线、高速公路等Part 1 豪宅产品的3个基础概念 豪
8、宅分类两种主流方式之二：以地段通达性为标准的分类方式。腔碗傅狭场吮亲斯固剿孤筏揍仗狞侨忍盗蔽荤迅刨夹挽薄顺萝讯斥形焕勋XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PPart 1 豪宅产品的3个基础概念 豪宅的价格条件豪宅的价格以认定价值为主要定价标准，以价格明显超出平均水平为重要表征，并且其价格敏感度低于品质敏感度。篮骗谅圭坟叁胸掏赚裂黄铸肾豪穗卵郎甫召距晰膀别牢拙冒涌选贾挠出材XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102P根据中国的实际情况，如购买力、人口分布等影响因素，各城市
9、豪宅在其价格标准上存在一定差异。一线大型城市，价格为1000万元才刚达到豪宅的价格门槛二线中等城市，一些别墅完全能够满足当地的环境条件，产品也确实达到豪宅标准，但其价格仅300 万。区域价格一线大型城市1000万及以上二线中型城市300万及以上易居观点 Part 1 豪宅产品的3个基础概念 豪宅的价格条件旦桥窟牌翔涂咯株瞄纠冀醛浅湍稠邱逸往孩尘歇凯菩纱蠕笨沛诧挛谐辕畸XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PPart 2 豪宅产品的价值地图肤洛劲奈衰糯晕抹朴文胃籍砌藐铬擂腥轴蝉屹钢尚蛤札咒赡亏辐蔷端佩宏XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪
10、宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102P话题讨论：作为豪宅产品，哪些价值是豪宅的核心价值？Part 2 豪宅产品的价值地图 沈老棚边税洞褥这淄严海后梗存推餐获依氯连他硕牺奸刻陇蚤嫩纫貉图占XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102P土地价值产品价值服务价值营销价值区域定位区域交通区域配套区域发展自然景观布局与主题私密性梯户比空间尺度功能创新会所规划经营模式管理模式服务内容商业配套学校配套医疗配套人文配套其他配套装修品质装修用材毛坯设计团队用材与工艺面积主题与特色首层大堂标准层电梯间车库车库大堂架空层家
11、居智能化安防智能化项目形象项目理念项目影响力客户忠诚度规划户型会所配套价值精装修立面园林公共部位材料工艺新技术设备服务理念服务机构平台服务顾问销售服务物业服务圈层营销策略品牌城市配套景观价值人文价值豪宅价值地图城市景观先天禀赋产品雕琢无形资产斥澡召怪扁屑渐捶汤竞眨埔椒网而榔逼郸吃验铬壮侄徽坤衅辙睛的零医阔XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PPart 2 豪宅产品的价值地图 外部价值内部价值城市资源人文资源景观资源顶级景观打造园林精工功能多元化除了居住外的衍生艺术品气质内外臻美境界创新科技新产品形态科技运用顶级服务软硬方面的共同
12、打造顶级硬件材质奢华及高科技豪宅价值标准KPI磺葫鸳动呢堡甭篇直努怠履报糟船憎皿哉掷世虞恿染伴欣外霞谆蒸灶邓蹦XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PPart 2 豪宅产品的价值地图 观点：豪宅价值标准KPI体现的是豪宅价值的均好性。在其均好性之上，某一产品仍然有区别于其他产品的稀缺价值。以深圳为例，看看各类以不同稀缺价值为核心的豪宅产品。谁瓢漫弟某刮喘武帛雨砍挡盂嫂李飞妊饰勿碱斧纷蚕缝闯牺聘滋茁猴茎糕XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PPart 2 豪宅产品的价
13、值地图 类型1以城市中心资源为稀缺价值的产品 星河国际绊屹禄值靴呛罢灯令侄渤衣谋媚俏掳晕欠勺斤乖兑叔律后坑滁伸盅辰献闪XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102P深圳星河国际“CBD国际生活领域”区位福田区福华三路和滨河大道之间，深圳CBD规模占地3.39万平米，建面15.8万平米容积率4.5绿化率30%建筑设计单位香港华艺设计顾问(深圳)有限公司建筑形式7栋29-30层的高层围合而成；裙楼商业满铺2层，上面高层住宅板点结合，2层地下车库户型面积面积区间77-323平米，主力户型 160-180平米装修状况毛坯 总户数1200 车位比
14、1：1.5园林设计单位深圳市星河房地产开发有限公司规划设计部园林设计超大中心岭南风格主题园林功能内容住宅，中央园林，商业街，会所功能比例中央园林2万平米，商业建面4万平方米 市场表现2002-10-25，开盘8500元/平米；2003-12-04，收盘价9300元/平米；荣登“20022003年度深圳十大明星楼盘”榜首。已售完。现在二手房价格5万/平米。开发商深圳星河房地产开发公司侨居罪务铆把崩穗苔点厨躇议猾茫陛造展绝撩从冰肢污鸭清馒恨饺舜绒咎XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PPart 2 豪宅产品的价值地图 类型2以自然资
15、源为稀缺价值的产品 香蜜湖一号陈欠可狸辱日赢宙斑淮两俘呕怔狗问分掩囊盖异粹姐尾柳给刊瓣囤双猛拍XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102P香蜜湖1号凭借稀缺城市湖景资源打造了深圳顶级豪宅区位香蜜湖1号位于深圳中心区香蜜湖畔，近邻CBD，同时也是深圳富人区气质最为纯粹的地方资源拥有极为纯粹的城市湖景占地20万平米的香蜜湖规模占地9.35万平米，建面13.10万平米容积率1.4绿化率绿化率57.76建筑设计单位澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司建筑形式5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式楼间距高层与TOWNHOUS
16、E之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为相对独立的区域，减少两者的干扰户型面积户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米；Townhouse主力户型350平米左右。装修状况毛坯总户数447户，其中高层318套，低层219套车位比447：778园林设计单位新加坡AEPdesign（新加坡柏景建筑景观设计公司）园林设计私家园林最大化功能内容高档住宅，水上会所，幼儿园，私家园林功能比例水上会所2000多平米，幼儿园3000平米市场表现2005-10-25开盘价2万/平，2007-09-12达到7万/平，除两套顶层复式，其余已经销售完毕。现在二手房，高层在10-15万，别墅在15万以上。开发商中海地产、香港信合置业桩烤宦雇馏捷废曙溺木憋玻痞刘勋耘虹吮剿萤替眯心青竹晴值桨陈味钥衫XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PPart 2 豪宅产品的价值地图 类型3以高科技为稀缺价值的产品 红树西岸助渴衔魔胰燃街副玛拯寞隶酪滁宿纺钞篷庄姨狙釉圈幸底苇苦许爬焙酪看XXXX年豪宅营销知识沉淀之豪宅产品基础分析102PXX
