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1、宿迁别墅市场调研分析宿迁别墅市场调研分析 2015 2015年年3 3月月1010日日前 言 本报告基于前期市场调查成果和结论进行的调查分析，本次调查范围主要为宿城区、宿豫区和开发区，苏宿园区不涵盖其他区域。本报告数据来源主要以网络和现场调研为主，后期将根据项目具体情况进行数据的更新。区域别墅市场分析别墅市场分布图示御湖蓝桥卧龙湾卧龙湾苏州一号苏州一号翡翠蓝湾翡翠蓝湾金色威尼斯金色威尼斯夏阳银湖花园夏阳银湖花园中国水城中国水城香水湾香水湾湖滨蓝郡湖滨蓝郡宿迁碧桂园宿迁碧桂园 项目名称所属区域占地面积建筑面积建筑类型开发商销售价格御湖蓝桥湖滨新城16万8万独栋联排宿迁海通房地产开发公司7000-
2、9000夏阳银湖花园湖滨新城16万8万独栋亿兆房地产开发有限公司7000-10000中国水城香水湾湖滨新城117万83万独栋双拼联排江苏亿泰旅业有限公司7000-8500湖滨蓝郡湖滨新城8.6万9万独栋上海达华房屋开发公司7000-8000万瑞曼哈顿开发区10万13万独栋双拼联排中国致富集团开发商跑了金色威尼斯宿豫区32万21万独栋联排 江苏华凯置业有限公司9000-11000区域别墅市场分析区域竞品一览表 项目名称所属区域占地面积建筑面积建筑类型开发商销售价格苏州壹号苏宿园区12万24、类独栋、双拼、联排宿迁康辉置业有限公司7000-8000翡翠蓝湾苏宿园区10万26万双拼 联排 宿迁新潮置
3、业有限公司未开盘宿迁碧桂园苏宿园区33万双拼 联排宿迁碧桂园房地产开发有限公司9000-12000卧龙湾宿豫区12万10万双拼 联排江苏长河置业有限公司8500-11000区域别墅市场分析区域竞品一览表区域别墅市场分析夏阳银湖花园项目名称夏阳银湖花园所属区域宿城区开发公司宿迁亿兆房地产开发有限公司占地面积16万建筑面积8万建筑类型独栋建筑风格欧式主力面积200-300销售价格6500-10000/元交房时间2009年下半年（现房销售）区域别墅市场分析中国水城香水湾项目名称中国水城香水湾所属区域宿城区开发公司江苏亿泰旅业有限公司占地面积117万建筑面积83万（包括：别墅、小高层、酒店、公园）建筑
4、类型独栋、双拼、联排建筑风格西班牙田园风情主力面积200-250销售价格7000-8500/元交房时间2013年8月份（一期交付）区域别墅市场分析湖滨蓝郡项目名称湖滨蓝郡所属区域宿城区开发公司上海达华房地产开发有限公司占地面积8.6万建筑面积9万建筑类型独栋建筑风格西班牙建筑风格主力面积200-250销售价格2900-5000/元交房时间2009年元月（现房销售）区域别墅市场分析万瑞曼哈顿项目名称万瑞曼哈顿所属区域宿城区开发公司中国致富集团占地面积10万建筑面积13万建筑类型独栋、双拼、联排建筑风格欧式主力面积200-300销售价格11000-17000/元交房时间2013年年底区域别墅市场分
5、析金色威尼斯项目名称金色威尼斯所属区域宿豫区开发公司 江苏华凯置业有限公司占地面积32万建筑面积21万建筑类型独栋、联排建筑风格西班牙建筑风格主力面积200-300销售价格10000交房时间未知区域别墅市场分析苏州壹号项目名称苏州壹号所属区域苏宿园区开发公司宿迁康辉置业占地面积12建筑面积24建筑类型高层、多层、类独栋、联排建筑风格中式建筑风格主力面积300-480销售价格7000-8000交房时间2015年下半年项目图片信息部分户型图片部分项目图片区域别墅市场分析苏州壹号区域别墅市场分析翡翠蓝湾项目名称翡翠蓝湾所属区域苏宿园区开发公司宿迁新潮置业有限公司占地面积10万建筑面积26万建筑类型双
6、拼 联排建筑风格西班牙建筑风格主力面积未知销售价格未开盘交房时间未知区域别墅市场分析宿迁碧桂园项目名称金色威尼斯所属区域宿豫区开发公司苏宿建屋置业占地面积32万建筑面积21万建筑类型双拼、联排建筑风格西班牙建筑风格主力面积200-300销售价格9000-12000精装交房时间未知区域别墅市场分析卧龙湾项目名称卧龙湾所属区域宿豫区开发公司苏宿建屋置业占地面积32万建筑面积21万建筑类型双拼、联排建筑风格西班牙建筑风格主力面积200-310销售价格8000-11000交房时间 项目名称建筑风格户型范围主力户型御湖蓝桥意式托斯卡纳230-460200-300夏阳银湖花园欧式200-350200-30
7、0中国水城香水湾西班牙田园风情249-256200-250湖滨蓝郡西班牙建筑风格215-268200-250万瑞曼哈顿欧式240-450200-300金色威尼斯西班牙建筑风格180-350200-300区域别墅市场分析区域竞品户型分析总结：户型结构、建筑风格的相似，在高端项目的差异化营销中难以得到价值最大化的体现别墅开发量：宿迁别墅开发量相对其城市规模、人口数量和高端消费引导综合来说，体量偏大。但从调查结果来看70%左右的别墅项目销售率已经达到90%以上，这给我们一个反思：区域别墅市场的需求和高端人群消费引导，甚至区域自然优势的政府政策支持等等，这些客观因素在未来将区域内别墅项目的营销周期将拉
8、长。别墅分布：湖滨新城区域板块别墅尤为集中，也正是骆马湖自然资源的不可复制和再生性吸引了众多项目的聚集。别墅户型：户型面积范围集中在200350 之间，产品结构的同质化，带来别墅这类高端产品的多元化，无法更好的体现品质优势所在。营销理念：调查发现区域别墅项目在售楼处现场管理和人员素质等方面均非常普通，无法体现高端项目的细节之处。因为购买别墅的客户群他们在选择时，其项目品牌也是作为购买者的身份标签的重要考量因素之一。因此，本案须在以上几个重要方面进行创新和提升，树立营销标杆，打造高端体验式营销理念为本案未来销售考虑点之一。总结：以一个中心（品牌），双线并举（情景、服务营造），全方位营销（媒体整合
9、精准投放、打造项目品牌推广之路）的核心推广体系，为本项目品牌成功推广。区域别墅市场分析区域市场综述区域别墅市场分析产品初步建议1、建筑类别：类独栋 双拼 或四拼。（不超过四拼）2、车库：半地下双车库，也可以考虑地上和半地下各一个车库。3、会客厅跳高：4-5米。4、楼层标高：3-3.2米5、面积：200-400，不超过4006、总价：130万-300万 不超过300万。7、楼层：3层，也可以考虑2层。8、半地下：层高2-2.5m，配备多功能影音室，健身房，及桌球室。9、智能化系统：智能家居，空气净化器。10、地热：地源热泵系统11、主卧室：建议放在2楼，配备试衣间，超大卫生间大浴缸。12、若做3
10、层别墅，可考虑电梯。时尚奢贵展活动时间：活动地点：现场售楼处。活动目的：塑造高尚形象，进而开展圈层营销。活动方式：与高档汽车4S店及名包经销商合作，在项目现场进行展销活动，活动期间购房客户可获赠品牌手袋。客户组织：获取汽车4S店客户名单、名包经销商客户名单等，并结合项目老客户资源，进行邀约。活动配合：汽车4S店、名包经销商、活动公司等。物料道具：场地布置、冷餐食品、小礼品等活动宣传：定投夹报、易拉宝、短信、网络等。营销思路潇洒高尔夫活动时间：活动地点：高尔夫球场（嶂山公园）。活动目的：塑造高尚形象，进而开展圈层营销。活动方式：与高尔夫俱乐部合作，举办“高尔夫联谊赛”，活动中，由销售员全程陪同，进而开展深度推售沟通。客户组织：获取高尔夫球场客户名单，并组织现有客户资料，进行集中邀约。活动配合：高尔夫球场。物料道具：易拉宝、小礼品、DM等。营销思路游艇嘉年华活动时间：活动地点：骆马湖。活动目的：塑造高尚形象，进而开展圈层营销。活动方式：与游艇俱乐部合作，举办“游艇嘉年华”，活动中，通过高尚酒会PARTY，营造时尚氛围，进而持续释放项目信息，开展营销活动。客户组织：前期活动的积累客户。活动配合：游艇俱乐部、活动公司。营销思路
