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1、土地增值税清算操作土地增值税清算操作培训课程培训课程第1页，共70页。土地增值税清算操作实务土地增值税清算操作实务清算数据汇总表土地增值税清算操作实务可划分为六项 1.清算面积的审核2.转让房地产收入审核3.与转让房地产收入有关税金的审核4.开发费用及加计20%的审核5.土地成本的审核6.开发成本的审核第2页，共70页。清算土地增值税时应提供的清算资料清算土地增值税时应提供的清算资料CompanyLogo（一）国家统一规定的清算资料（一）国家统一规定的清算资料1土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定）。2房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用
2、地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。第3页，共70页。清算土地增值税时应提供的清算资料清算土地增值税时应提供的清算资料CompanyLogo3项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。4纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。第4页，共70页。清算土地增值税时应
3、提供的清算资料清算土地增值税时应提供的清算资料CompanyLogo（二）中介机构进行土地增值税清算鉴证资料清单（二）中介机构进行土地增值税清算鉴证资料清单1.基础资料（1）企业法人营业执照副本复印件；（2）组织机构代码证副本复印件；（3）税务登记证副本复印件；（4）开户许可证复印件；（5）章程（本企业）；（6）章程（对外投资）；（7）股东会决议（以开发产品进行利润分配方案）。第5页，共70页。清算土地增值税时应提供的清算资料清算土地增值税时应提供的清算资料CompanyLogo2.项目资料（1）规划设计意见书/选址意见书；（2）建设用地规划许可证复印件；（3）建设工程规划许可证复印件；（4）
4、建筑工程施工许可证复印件；（5）国有土地使用权出让或转让合同（6）国有土地使用权证（7）合作开发协议书；（8）委托拆迁协议书、拆迁补偿协议书和拆迁补偿明细；第6页，共70页。清算土地增值税时应提供的清算资料清算土地增值税时应提供的清算资料CompanyLogo（9）项目工程施工合同、工程预（概）算书及工程价款结算单；（10）房地产销（预）售许可证；（11）竣工验收报告；（12）工程竣工决算报告；（13）房屋测绘报告；（14）房屋竣工验收备案表；（15）无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会共用事业的文件和凭证；（16）初始产权证明。第7页，共70页。清算土地增值税时应提供的清算资料清算土
5、地增值税时应提供的清算资料CompanyLogo3.财务资料（1）商品房购销合同统计明细表、商品房买卖合同和商品房销售发票；（2）地价款支付凭证；（3）基础设施配套费缴款收据（4）土地征用及拆迁补偿费支付凭据；（5）契税完税凭证；（6）开发成本明细表，与开发成本相关合同、已付款、已取得发票明细表；（7）成本费用分摊依据；第8页，共70页。清算土地增值税时应提供的清算资料清算土地增值税时应提供的清算资料CompanyLogo（8）银行借款合同及贷款利息结算通知单（9）与转让房地产有关税金的合法有效凭证（纳税申报表和完税凭证）；（10）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证；（11）开发起始年度至
6、清算年度会计报表（资产负债表和利润表）（12）开发起始年度至清算年度会计账簿（预收账款明细账/主营业务收入明细账/开发成本明细账/开发产品明细账/主营业务成本明细账等）第9页，共70页。清算土地增值税时应提供的清算资料清算土地增值税时应提供的清算资料CompanyLogo（13）开发起始年度至清算年度会计凭证；（14）开发起始年度至清算年度审计报告；（15）开发起始年度至清算年度企业所得税年报（16）其他与土地增值税清算有关的证明资料等第10页，共70页。清算面积的审核清算面积的审核 第一第一，审定清算项目的土地面积，建筑面积，可售面积，不可售面积（公共配套面积；非公共配套面积），清算项目本次
7、清算的面积，其中：已售面积（包含超建面积），未售面积，自用面积。第二第二，审定清算面积中的可售面积楼盘的属性，即普通住宅面积，非普通住宅面积，非住宅面积，不可售面积中的公共配套面积，非公共配套面积，超建面积。还有超建面积可计入本次清算的面积。第11页，共70页。转让房地产收入的审核转让房地产收入的审核 第一第一，审定清算项目账面按交易方式取得的货币收入，非货币收入，视同销售收入。第二第二，审定按楼盘清算属性划分的普通住宅，非普通住宅，非住宅的收入；第三，第三，在查实清算项目账面划分的普通住宅，非普通住宅，非住宅收入的基础上做计税收入的调整，审定清算项目的计税收入。第12页，共70页。土地成本的
8、审核土地成本的审核 第一第一，清算项目如是净地，审定应缴和已缴的土地出让金及相关税费；第二，第二，清算项目如为毛地，除审定土地出让金及相关税费，还有在开发成本中核算的土地征用和搬迁补偿费，动迁费等。第13页，共70页。开发成本的审核开发成本的审核 第一第一，审定清算项目账面发生的开发成本，按房地产企业土地征用及搬迁补偿费，前期工程费，基础设施费，公共配套设施费，建筑安装工程费，开发间接费用的核算内容归集账面数据，对于账面核算数据与明细科目的核算范围不符的问题，或是应计入开发费用而计入开发成本的账面数据，逐项做计税重分类调整。第二第二，对于连片分期开发不属于清算项目发生的开发成本账面核算数据，采
9、取直接剔除或分摊计算剔除的方式。第14页，共70页。开发成本的审核开发成本的审核 第三，第三，审定供应商承包开发成本项目的合同金额，比对账面金额，付款和取得发票的金额；第四，第四，将土地成本、开发成本、开发费用单笔发生额在5万或10万元以上的原始单证逐一抽查，对不符合计税扣除要求的逐项做计税重分类调减，或计税扣除调减；第五，第五，审定的开发成本各项计税扣除金额，按清算项目已售面积的比例应分摊计算，结转清算项目开发成本计税扣除金额。第15页，共70页。开发费用及加计开发费用及加计20%的审核的审核 第一第一，清算项目如采用土地价款与开发成本之和的10%计算扣除，审定清算项目土地成本与开发成本的计
10、税扣除金额，在此基础上按已售面积比例计算清算面积开发费用和加计20%的扣除金额。第二第二，清算项目如采用利息单独计算，其他开发费用按土地价款与开发成本之和5%计算扣除的方式，。一是借款利息的审核，二是销售和管理费用计税扣除的审核。第16页，共70页。与转让房地产收入有关税金的审核与转让房地产收入有关税金的审核 第一第一，审定清算项目与房地产转让计税收入配比，应缴、已缴营业税及附加税费；第二，第二，审定清算项目与房地产转让计税收入配比，按预征率计算应缴和已缴土地增值税税金的审核；以上六项内容可简单概括为：以上六项内容可简单概括为：第17页，共70页。清清 算算 面面 积积楼盘楼盘清算面积审核示意
11、图清算面积审核示意图第18页，共70页。清清 算算 收收 入入账面预收账款账面预收账款与销售合同与销售合同收款账户，收款账户，收款单证比对收款单证比对清算收入审核图示清算收入审核图示第19页，共70页。转让收入的税金转让收入的税金查实清算项目查实清算项目应缴，已缴税金应缴，已缴税金 转让收入的税金审核图示转让收入的税金审核图示第20页，共70页。土地成本审核图示土地成本审核图示土地成本土地成本 净地审定应缴、已缴净地审定应缴、已缴土地价款及配套税费土地价款及配套税费毛地审定应缴、已缴毛地审定应缴、已缴土地价款及配套税费，土地价款及配套税费，搬迁、回迁发生的补偿费用。搬迁、回迁发生的补偿费用。第
12、21页，共70页。开发成本审核图示开发成本审核图示审定审定清算面积清算面积应分摊开发成本应分摊开发成本计税扣除金额计税扣除金额 比对合同、发票比对合同、发票和付款的信息，和付款的信息，做计税扣除调整做计税扣除调整 核实账面数据做计税重分类调整核实账面数据做计税重分类调整 第22页，共70页。开发费用开发费用审定清算面积审定清算面积应分摊开发成本应分摊开发成本计税扣除金额。计税扣除金额。比对合同、发票比对合同、发票和付款的信息，和付款的信息，做计税扣除调整做计税扣除调整先确认扣除方法，先确认扣除方法，核实账面数据核实账面数据做计税重分类调整做计税重分类调整开发费用审核图示开发费用审核图示第23页
13、，共70页。土地增值税清算操作实务可划分为六项 1.清算面积的审核2.转让房地产收入审核3.与转让房地产收入有关税金的审核4.开发费用及加计20%的审核 5.土地成本的审核土地成本的审核 6.开发成本的审核开发成本的审核第24页，共70页。清算项目土地成本的审核清算项目土地成本的审核（一）（一）土地成本清算审核要点土地成本清算审核要点 1.土地面积的审核土地面积的审核土地面积的审核是要审定清算项目占用土地面积的数量，单一楼盘审核清算项目立项批复文件，土地出让合同，建设用地规划许可证，土地使用权证；连片分期开发对应每期的土地使用权证和详规图审核计算土地面积。2.土地出让金的审核土地出让金的审核对
14、应开发商与政府签订的土地出让合同，缴纳的土地出让金付款单据；第25页，共70页。清算项目土地成本的审核清算项目土地成本的审核（一）（一）土地成本清算审核要点土地成本清算审核要点 3.地价款所含的其他税费的审核地价款所含的其他税费的审核土地出其他税费的审核包括契税，市政配套费等。4.土地出让金政府补偿或返还的审核土地出让金政府补偿或返还的审核政府对清算项目已缴纳的土地出让金给予的政策补偿或返还，主要对应土地出让合同及补充合同审核银行收付，营业外收入，其他业务收入，往来收入账户。5.已列支的土地成本，原始单证合规性的审核；已列支的土地成本，原始单证合规性的审核；第26页，共70页。（一）（一）土地
15、成本清算审核要点土地成本清算审核要点6.分期开发的项目，对不属于本期清算项目的土地成本分期开发的项目，对不属于本期清算项目的土地成本予以剔除；予以剔除；7.涉及多个项目土地成本混合核算的，按清算项目土地涉及多个项目土地成本混合核算的，按清算项目土地面积比例计算分摊；面积比例计算分摊；8.拆迁补偿费重点审核向个人支付的拆迁补偿款，与拆迁拆迁补偿费重点审核向个人支付的拆迁补偿款，与拆迁合同，花名册，收款单据比对是否有虚列补偿费的情况。合同，花名册，收款单据比对是否有虚列补偿费的情况。9.以安置房补偿动迁户，重点审核动迁户支付面积差价的以安置房补偿动迁户，重点审核动迁户支付面积差价的收入。收入。第2
16、7页，共70页。（二）土地成本清算审核底稿（二）土地成本清算审核底稿 1.单一项目土地成本的审核单一项目土地成本的审核第一第一，审核底稿能明确反映开发商取得国有土地使用权的立项批复时间和文书，建设用地规划许可证，国有土地使用权证，土地出让合同上所注明的清算项目土地面积，应缴和已缴的土地价款及相关税费；第二第二，审核底稿对应开发成本中的土地征用和搬迁补偿费，能明确反映清算项目土地征用合同，搬迁或回迁合同金额，实际支付金额，计税扣除金额；第28页，共70页。（二）土地成本清算审核底稿（二）土地成本清算审核底稿 2.连片分期开发土地成本的审核连片分期开发土地成本的审核在单一项目土地成本审核要点的基础上，对于清算项目分期开发土地价款核算不清的，对应土地面积相关权证和土地出让金合同一一甄别，如不能单独审定本期清算面积的土地成本，采取按清算项目土地面积比例计算分摊的方法。第29页，共70页。开发成本开发成本前期工程费审核操作要点前期工程费审核操作要点（一）前期工程费的审核要点（一）前期工程费的审核要点 1.前期工程费计税重分类调整的审核前期工程费计税重分类调整的审核前期工程费，包括清算项目规划、设
