Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播恒裕滨城前期定位报告恒裕滨城前期定位报告深圳中原 恒裕滨城项目组2019年10月11日Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010一湾区发展趋势二市场环境分析三本项目产品定位Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010豪宅区域的变迁与现状1Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010豪宅区域变迁与现状随着深圳的城市发展，深圳的豪宅发展也伴随着城市发展的脚步一直在变化和提升从最早的银湖豪宅区开始，到现在的深圳湾豪宅片区银湖豪宅区蛇口豪宅区香蜜湖豪宅区中心区豪宅区华侨城豪宅区红树湾豪宅区莲塘尾豪宅区深圳湾豪宅区Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010老一代豪宅片区已经没落银湖片区深圳最早豪宅片区代表楼盘：金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄、田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅 主要优势：前有金湖银湖、后靠山景，资源丰富，区域位置优良现状：近年来一直无新盘供应，一些业主开始搬离。
随着市中心西移，地位急剧下降香蜜湖片区中心区豪宅，富豪聚居地代表楼盘：香蜜湖一号、香榭丽花园、香域中央花园主要优势：120万平米香蜜湖、43万平米农科植物园、背靠安托山和螳螂山紧邻福田中心区现状：长期无新盘供应，土地几无剩余中心区片区市中心豪宅，承接中心区居住压力代表楼盘：中海华庭、雅颂居主要优势：市中心完善配套、土地价值昂贵现状：中心区已发展多年，配套方面已经有些老化；而且人口众多，没有足够好的生活环境支持老一代的豪宅片区已经存在较长时间，无论是从自身活力还是区域发展前景上看都已经降级的厉害在新的豪宅片区应运而生之后，老豪宅片区已经没落Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010主流的豪宅片区也已经式微华侨城深圳最大生态豪宅片区代表楼盘：波托菲诺纯水岸、天鹅堡、香山里主要优势：华侨城旅游+地产发展模式、生态环境极好现状：近年供应减少、户型也逐渐变小；区内配套时间较久、开始老化；交通不太便捷红树湾填海豪宅区代表楼盘：中心红树湾、红树西岸主要优势：优质海景资源、政府规划现状：政府支持减少、同时发展时间已经较长进入稳定期华侨城和红树湾作为全市主流的豪宅片区，无论从规模还是发展程度上都是领先的。
但是，在经过多年的发展之后，其发展势头已经减缓许多在现在市中心西移的打环境下，这两个主流的豪宅片区已经逐渐式微Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010新的豪宅片区已经崛起莲塘尾片区、深圳湾片区莲塘尾片区距中心区最近的永久生态资源区代表楼盘：兰江山第、万泽云顶香蜜湖、山语清晖主要优势：区位优势（近福田CBD）、永久生态资源现状：莲塘尾片区自然环境优厚，但交通不便、开发程度较低深圳湾片区城市核心景观豪宅区主要优势：海景资源、区位优势、政府支持现状：开发火热，片区热炒莲塘尾片区开发较慢，且由于交通不便，名声并不彰显深圳湾片区有政府规划支持和大运会热潮，已经成为整个深圳的豪宅领跑者Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010深圳湾片区城市核心资源大成之地1、深圳湾片区是深圳最大规模的豪宅片区深圳湾片区东南临深圳湾、北接南山商业休闲娱乐中心总用地面积为315.41公顷，是深圳最大规模的豪宅片区2、深圳湾是起点最高的豪宅片区深圳湾自诞生之日起它就被定位为豪宅片区，所有的规划，定位都是按照豪宅标准来做的，这和那些一边发展一边做豪宅的片区不在一个层次之上。
3、深圳湾是档次最高的豪宅片区从来没有哪一个豪宅片区，有像深圳湾湾这样得天独厚的优势它是深圳的第二个中心区，是深圳的金融核心区和金融服务区，同样，还是深港大都市圈的核心区，在这片土地上，规划了大量高端的配套，这些，让其他所有的项目永远也无法企及4、深圳湾是发展空间最大的豪宅片区除了后海湾之外，几乎所有的豪宅片区都已经没有土地可供开发，这决定了这些片区未来可发展的空间很小而后海湾正处于开发热潮期，未来还有很大发展空间Code of this report|9 Copyright Centaline Group,201008年，卓越维港崛起于逆市，后海湾一炮而红，惊艳世人的目光09年，宝能太古城，厚积薄发，开盘15亿，深圳湾沸腾09年，鸿威海怡湾，全球贵重资产，深圳湾海景地标，引起市场强大反响深圳湾片区未来豪宅领跑者Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010深圳湾片区风华正茂深圳湾不论是在自然资源和城市资源都远胜其他区域，同时也拥有无可比拟的政府政策倾斜，他将承载深圳最新一代的深圳豪宅客户甚至面对全国客户，他将主宰深圳未来十年的豪宅市场目光 深圳湾，正是风华正茂Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010深圳湾片区规划与现状2Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010项目分类项目名称价格走向同期关内市场价格已售项目（2019年入市）卓越维港33000元/平米15000元/平米曦湾华府26000元/平米15000元/平米皇庭威尼斯30000元/平米15000元/平米在售和将售项目三湘海尚50000元/平米35000元/平米鸿威海怡湾55000元/平米35000元/平米宝能太古城58000元/平米35000元/平米澳城2期约30000元/平米26000元/平米名居绿海湾约42000元/平米26000元/平米湾厦海境界约42000元/平米26000元/平米前期项目后海汉森 轩泰项目 深圳湾片区市场状况自2019年起，深圳湾片区步入全市顶级豪宅区的行列。
2019年卓越维港入市，销售均价33000元/平米，在全市领跑价格之后的海怡湾、宝能太古城等也都几乎是同期全市价格最高点深圳湾各项建设日新月异，尤其高端物业的建设十分迅猛片区将有170万平方米高端豪宅入市，开发理念和配置超前，成为富人扎堆之地深圳湾将成为世界上最集中、规模最大、离口岸最近、级别最高的湾区豪宅区Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010o2019年，滨海大道开通；o2019年，南山商业文化中心区建设启动；o2019年，深圳湾滨海休闲带和后海体育中心等市政规划设计相继实施；o2019年，西部通道正式开通，后海湾赛场被正式确认为F1摩托艇世界锦标赛永久性赛站以及深圳市政府公布的深圳市城市总体规划(20192020)修编草案，将后海片区纳入了“双中心”之一的前海中心区深圳湾片区规划Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，南山中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产服务业与总部经济后海规划的出台有利于提升整个深圳湾片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用深圳市城市总体规划（2019-2020）规划概况南山商业南山商业文化中心文化中心金融金融商务商务区区体育体育中心中心区区住宅住宅区区口岸口岸区区国际湾区规划标准，政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心区。
国际湾区规划标准Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010深圳湾片区现状2019年卓越维港、皇庭威尼斯入市；深圳湾公路大桥通车，摩托艇世界锦标赛永久性赛站启用 2009年三湘海尚、鸿威海怡湾、宝能太古城 地铁号线基本完成建设启用；2019年后海体育中心完工并投入使用；公里长滨海长廊初步完成建设，并继续打造成金融区；深圳湾片区自卓越维入市以来，一直维持着极高的热度和吸引力后期多个项目的入市以及大运会的召开更是将片区推到了前所未有的高点Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010p用现有的眼光来看，深圳湾是投资佳选p用未来的眼光来看，深圳湾世界级富人聚居区Code of this report|17 Copyright Centaline Group,20105未来的城市繁华，在深圳湾：海岸城、保利文化广场、以及未来的宝能太古城商业中心，中心路商业街，其高起点的规划必将代言未来的城市繁华，成为未来的商业核心6世界级的休闲资源，在此汇聚：亚太地区首个F1摩托艇永久赛场、2019年大运会分赛场均罗湖深圳湾7接轨国际的人文高度，填补深圳人文空白：保利剧院、深圳歌剧院、艺术馆等顶级文化设施，填补深圳人文空白，育才学校、南山外国语、北师大附中名校林立，成为深圳人文浓度的制高点8深圳生态名片：15公里滨海长廊带、6大主题公园、城墙公园、中心路景观绿化带，繁华都市与生态兼备，打造深圳宜居标杆深圳湾拥有密集且稀缺的城市资源Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010深圳湾北区规划为2.3平方公里的滨海金融商务区，总建筑规模400万，主要建筑体为深圳湾体育公园及其配套酒店、40余栋甲级写字楼。
国际深圳湾北区：滨海金融商务区Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010中国航天科技集团：航天国际中心，占地10458平米，建面15万平米，成交价4.95亿元，楼面地价3300元/平米2019年10月13日开工奠基华润深圳湾中心：建筑面积近40万平米，前期已完工，后期华润总部尚未启动深圳湾1号：集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体，将建成后海地区标志性建筑群，总建筑面积约37万，建筑高度70-260m新百丽鞋业总部；医药企业总部（海王星辰/一致药业）；天虹总部；食品企业总部（喜之郎）；钢构企业总部中海油南方地区总部：占地12713平米，建面20万平米，成交价8亿元，楼面地价4000元/平米北区CBD:世界级金融中心、企业总部陆续动工Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010三湘海尚卓越维港鸿威海怡湾皇庭港湾阳光海滨花园名居绿海湾金龙项目汉森项目宝能太古城君汇新天澳城二期招商雍景湾曦湾、颐安阅海、百丽湾湾厦海境界润尔雅园南区居住区：国际中央商务居住区，氛围逐渐成熟Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010湾区发展趋势小结：深圳湾不论是在自然资源和城市资源都远胜其他区域，同时也拥有无可比拟的政府政策倾斜，他将承载深圳最新一代的深圳豪宅客户甚至面对全国客户，他将主宰深圳未来十年的豪宅市场目光123北区北区CBDCBD正在形成正在形成南区住区氛南区住区氛围逐渐成熟围逐渐成熟配套逐配套逐步完善步完善5976户新入伙阶层，25000位富人入住。
浓厚的片区居住氛围已经逐渐成熟n深圳湾1号、中海油南方总部、华润总部等已经动工建设；n天虹、百度、阿里巴巴等一批企业即将进驻十五公里滨海长廊完工；深圳湾体育中心投入使用；科苑路、招商路、中心路开通，商业开始进驻Code of this report|22 Copyright Centaline Group。