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1、物业管理说明物业管理说明（一）服务区域与具体服务内容：服务区域及内容：工程概况：总占地面积：约52300，其中吴敬梓纪念馆约15000(所有的公共空间，含办公室、展厅、卫生间、绿化景观、走廊、道路、铜像等园林维护、讲解接待辅助服务、办公辅助服务、展览辅助服务、安全维保、旅游产品销售维护和保洁、垃圾清运等)；吴敬梓故居约7300(所有的公共空间，含办公区、赐书楼、正宅、文木山房、伙房、民俗展厅、家祠、卫生间、敞轩、门房、绿化景观、池塘、道路、桥面、走廊、外加大门外一个照壁等园林维护、讲解接待辅助服务、办公辅助服务、展览辅助服务、安全维保、旅游产品销售维护和保洁、垃圾清运等)；太平文化街区约300
2、00(太平阁、好人馆、贺橹楼、牌坊、照壁、亭子、太平井、襟襄湖、戏台、铜鼎、香炉、路灯、监控等安保、等园林维护、讲解接待辅助服务、办公辅助服务、展览辅助服务、安全维保、旅游产品销售维护和保洁、垃圾清运等)，以上具体服务项目要服从业主调整安排，详细情况请现场勘看。（二）设施设备维护（弱电、强电、空调、水泵及消防栓、排水、通风、施工方图纸内所有系统）：凡涉及特种行业操作的，须持证上岗，操作人员须完全达到对设备能够检修、检测、检验能力，并且做到工作岗位记录、确保资料齐全，因其违反规定产生的一切法律和经济责任均由中标人全部负责。专业性较强的设施设备维修维护可以由中标单位自行委托有资质的第三方提供服务，
3、费用包含在报价内。（三）服务中心设置：1、设管理机构，即全椒县太平文化街区、吴敬梓故居、吴敬梓纪念馆服务中心，并设客服接待中心。2、在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业营业执照或复印件、项目负责人照片，公告物业服务事项等有关信息。3、配置必要的办公用品、用具、电话等，办公场所整洁有序。（四）服务时间：1、安保服务要求全年365天无休，每天24小时不间断值班；2、保洁时间：从上午6点到18点，遇有重大活动时需按要求加班。3、水电维护、园林、消防、白蚁防治等服务随时做好准备，满足使用要求。（五）日常管理与服务：1、制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施；2、建立健全各项管理制度，公共突发性事件
4、(如:消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等)处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法；3、建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核；4、建立物业管理档案(包括设施设备管理档案、业务资料档案、物业竣工验收档案、业主资料档案等)，归档及时、完整、便于查询；5、应用计算机管理项目基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录；6、在物业共用部位显著位置公告24小时服务电话。水、电等急迫性报修半小时内到场，其他报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；对业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内处理回复。保修期间负责联络维保单位
5、实施维修；7、设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录；8、涉及业主或使用人正常办公的重要物业服务事项，及时履行告知义务；9、每月组织一次项目服务质量检查，并做好记录；10、做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查；11、每半年公开征集一次物业服务意见，公告整改情况；12、在项目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传；13、对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门。（六）人员配备：服务人员数量及岗位要求共62人，含项目负责人1人（注：含看守监控太平阁、好人馆、贺橹楼、南广场共用）（1）吴敬梓故居人员配置及明细人员
6、配备及相关要求 人员岗位相关要求备注负责人（1人）物业经理中专（高中）或以上学历；中标后仅在本景区服务，不得到其他景区或小区任负责人，每周须六天坚守岗位。特殊情况须向招标人请假，经批准后方可离岗；并按招标单位人员病事假管理办法执行。含看监控室保安（9人）各岗位（含消防监控安保措施）须持证上岗，男性，年龄50周岁以内5人，60周岁以内4人；须有3人以上年龄不得大于35周岁（作为形象岗）；保洁岗（11人）环境卫生男性年龄60周岁以内，女性年龄50周岁以内，需符合劳动部门规定的用工年龄；保洁兼：前台、接待、商店零售等合计共21人（以上所有人员统一着装，挂牌上岗）序号名称总人数工作内容明细1保安白班：
7、5人夜班：4人综合白班白班：东一进、东二进、东三进、中一进、中二进、中三进、西一进、西二进、西三进；东花园（膳食房、民俗生活展区、延陵堂）、小故居（市级文保单位）；西花园（文木山房、赐书楼、敞轩、接待室）；出口1人；进口1人；监控室1人；巡逻1人；夜班：两岗轮流巡逻3人；2保洁11人东一进、东二进、东三进；中一进、中二进、中三进；西一进、西二进、西三进；东花园（膳食房、民俗生活展区、延陵堂）；小故居（市级文保单位）；西花园（文木山房、赐书楼、敞轩、花园走道、绿化卫生）；出口、进口、监控室；（2）吴敬梓纪念馆人员配置及明细人员配备及相关要求 人员岗位相关要求备注负责人（1人）物业经理中专（高中）
8、或以上学历；中标后仅在本景区服务，不得到其他景区或小区任项目负责人，每周须六天坚守岗位。特殊情况须向招标人请假，经批准后方可离岗；并按招标单位人员病事假管理办法执行。含看监控保安（9人）各岗位（含监控安保措施）须持证上岗，男性，年龄50周岁以内5人，60周岁以内4人；须有3人以上年龄不得大于35周岁（作为形象岗）；保洁（10人）环境卫生男性年龄60周岁以内，女性年龄50周岁以内，需符合劳动部门规定的用工年龄；保洁兼：前台、接待、商店零售等盆景制作与维护、园林布景（1人）园艺师具有经专业培训的资格证书或上岗证；专业工程师，三地公用古家具、门窗维护（1人）古建筑木结构维护技师具有经专业培训的资格证
9、书或上岗证；水电维护（2人）水电技师具有经专业培训的资格证书或上岗证；合计共24人（以上所有人员统一着装，挂牌上岗）序号名称总人数工作内容明细1保安白班：5人夜班：4人白班：入口至老大门处；游客中心、出口；监控室；第一平台（碑廊及过厅）、第二平台（吴敬梓生平事迹及吴学研究厅）、第三平台即铜像处（著作厅、评论厅、故事厅）；儒林文化基地（交流厅、创作厅）； 衣冠冢后花园；巡逻（兼照看自行车、摩托车停车场）；夜班：两岗轮流巡逻3人； 2保洁10人入口至老大门处、出口；游客中心、监控室；第一平台（碑廊及过厅）；第二平台（吴敬梓生平事迹及吴学研究厅）；第三平台即铜像处（著作厅、评论厅、故事厅）；西花园；
10、儒林文化基地（交流厅、创作厅）；衣冠冢后花园；（3）太平文化街区人员配置及明细：人员配备及相关要求 人员岗位相关要求备注负责人（1人）物业经理本项目拟派项目负责人具有大专或以上学历，含看守监控（太平阁、好人馆、贺橹楼、南广场共用）保安（8人）各岗位（含消防监控）须持证上岗，男性，年龄50周岁以内5人，60周岁以内3人；须有3人以上年龄不得大于35周岁（作为形象岗）；保洁岗（8人）环境卫生男性年龄60周岁以内，女性年龄50周岁以内，需符合劳动部门规定的用工年龄；合计共17人（以上所有人员统一着装，挂牌上岗）序号名称总人数工作内容明细1保安白班4人夜班：4人白班：太平阁1人； 好人馆1人； 监控室
11、； 贺橹楼1人；南北广场巡逻1人(包括北广场、襟襄湖、襟襄亭、太平坊、照壁和水电灯光设施)； 夜班：南广场（贺橹楼、襟襄湖、襟襄亭、太平坊、照壁和水电灯光设施）、北广场（太平阁、好人馆及水电灯光设施）；2保洁8人太平阁；好人馆；贺橹楼； 1、总体人员配备，人员数量必须根据相关资质条件,满足的物业管理人员配置要求和招标文件规定的服务内容；专业性较强的设施设备维修维护可以由中标单位自行委托有资质的第三方提供服务，费用包含在报价内。2、人员数量及要求不符合要求的须在一周内调整。数量无法满足要求的，发现一次一人扣除500元，发现两次每人扣2000元，发现三次终止合同，没收履约保证金，通报物业主管部门和
12、市招标局。人员配置的资质不符合岗位要求的，发现一次扣2000元，发现两次终止协议，没收履约保证金，通报物业主管部门和县招标局。3、以上配备人员仅为投标测价人数，实际工作人员以中标方中标后与委托方按实际服务工作需要设定，其中，水电工、古建维护师、园艺师、消防维护工、古家具门窗维护为街区、纪念馆、故居共用，增减不超过上述人员总数的10%，其物业费用也根据其实际工作人员的增减而增减，但增减人员前需征得业主方同意。（七）岗位服务要求：1、物业负责人：（1）素质要求：故居及纪念馆项目负责人持证上岗服务，中标后仅在本项目服务，不得到其他项目任负责人。（2）岗位职责：1、项目负责人必须常驻现场，原则上每天不
13、少于8个小时（含早、中、晚）。若有重大活动或紧急事件，项目负责人必须在位。2、项目负责人可根据工作需要指定区域具体负责的班组长，班组长必须常驻所属管理区域现场，并随时与管理机构保持工作联系和沟通，管理机构每天进行督察考核时，班组长必须全程陪同。必要时项目负责人也必须全程陪同。3、项目负责人可以根据实际管理需要以及季节的变化特点，合理安排工作，但必须保证每天工作任务的完成。项目负责人和日常工作人员在工作期间不得饮酒。4、负责聘用工作人员的培训，统一着装上岗。5、必须建立、健全劳动安全卫生制度，加强劳动保护，保障聘用人员的人身安全、休息休假的权利。6、加强内勤建设，建立完善各种登记和记录，如考核登
14、记、水电定期维修检查登记、亮化设施设备养护登记、喷泉、亮化等开启登记、值班人员登记等。(3)服务要求：1、在物业共用部位显著位置公告24小时服务电话。水、电等急迫性报修半小时内到场，其他报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；对业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内处理回复。保修期间负责联络维保单位实施维修；2、设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录；3、每月组织一次项目服务质量检查，并做好记录；4、每半年公开征集一次物业服务意见，公告整改情况；5、在项目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传；6、做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查
15、；2、秩序维护人员：（1）素质要求：1、严格落实秩序维护招聘、政审制度。要求秩序维护人员仪表端庄、品德兼优、政历清白，有一定责任心和爱岗敬业精神，政审合格，身体健康（无心脑血管及其他传染性等隐性疾病及慢性病）。2、派驻秩序维护应具有上岗证。（2）岗位职责:1、主要负责监控和维护项目区域的秩序、站岗、巡逻、登记、消防及日常相关安全保卫工作。2、中标方负责指派一名有管理经验和协调能力的秩序维护队员担任队长，负责派驻秩序维护日常管理事务工作，并由中标方支付相关岗位津贴。全天候加强对区域内公用设施进行管理和看护；及时纠正、查处破坏区域内设施的行为，维护良好的游览秩序。具体标准为：3、区域内各种设备、苗木、绿地、道路等无人为损坏、丢失，自然损坏或因公益活动的需要造成损坏，应及时修复并上报备案。4、无乱设摊点、游乐设施、散发商业性宣传广告等未经批准
