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1、海尔方庄项目可行性研究报告海尔方庄项目可行性研究报告谨呈：青岛海尔房地产开发投资有限公司本项目主要工作内容本项目主要工作内容世联主要工作内容：世联主要工作内容：从市场角度对本项目进行定位和价值测算从市场角度对本项目进行定位和价值测算客户问题客户问题世联工作内容世联工作内容1、项目是否可收购?2、收购/合作的话，项目价值是多少？3、收购/合作后的项目发展方向是什么？4、收购/合作后的项目运营模式是什么？持有经营？出售？持有+经营？项目整体定位；项目整体定位；项目价值评估；项目价值评估；项目发展建议及可行项目发展建议及可行性分析性分析收购的风险提示：收购的风险提示：如果海尔的收购标的物为本项目，除
2、对本项目进行价值评估外需重点关注两个问题：、项目的产权是否为100%产权；、完全产权有没有瑕疵？即有无担保、抵押等不确定因素。2本次报告研究思路本次报告研究思路第一部分：项目本体分析第一部分：项目本体分析第二部分：投资环境分析第二部分：投资环境分析第三部分：项目整体定位第三部分：项目整体定位第四部分：经济测算与可行性分析第四部分：经济测算与可行性分析3项目本体分析项目本体分析4 4项目位于城南方庄南路和三环路交界处，紧邻方庄核项目位于城南方庄南路和三环路交界处，紧邻方庄核心区，在未来宋家庄经济圈辐射范围内心区，在未来宋家庄经济圈辐射范围内u本项目位于三环路南侧，方庄南路西侧，项目位置优越。u项
3、目所在地块紧邻方庄核心区，并在未来的宋家庄经济圈辐射范围之内，位于北京南部发展的枢纽。u项目所处位置介于CBD中心区和亦庄经济开发区之间，且因交通便捷，与这两个区域联系紧密，地段优势显著。CBD中心区中心区亦庄经济开发区亦庄经济开发区本项目本项目二环二环三环三环四环四环五环五环7公里公里12公里公里N N方庄核心区方庄核心区宋家庄经济圈京津塘高速京津塘高速本体条件本体条件5项目紧邻南三环、地铁项目紧邻南三环、地铁5 5号线和号线和1010号线，通达性好，距离办号线，通达性好，距离办公积聚区公积聚区CBDCBD及产业积聚区亦庄开发区均可通过轨道交通及产业积聚区亦庄开发区均可通过轨道交通直达直达u
4、项目在三环路南侧，周围有3条地铁线：地铁5号线、10号线、轻轨11号线；和10多条公交线：17、39、830、957、43、特8、63、300、352、366支路等。u与已开通的地铁5号线刘家窑站和宋家庄站步行距离约20分钟，距10号线二期步行距离10分钟左右。u地铁10号线二期和轻轨11号线预计开通时间为2010年。南三环南三环地铁地铁5号线号线地铁地铁10号线二期号线二期方庄南路方庄南路轻轨轻轨11号线号线地铁地铁5号线号线N N17396383036695743300特8地铁地铁10号线一期号线一期352本项目本项目亦庄经济开发区亦庄经济开发区宋家庄宋家庄CBDD DD D刘家窑刘家窑本
5、体条件本体条件6周边以建成小区为主，居住氛围成熟，生活配套周边以建成小区为主，居住氛围成熟，生活配套主要依赖于方庄核心区内的区域级配套主要依赖于方庄核心区内的区域级配套方庄片区方庄内餐方庄内餐饮一条街饮一条街方庄内餐及方庄内餐及其他配套其他配套u方庄片区区域配套完善。商业配套有：家乐福超市、物美超市、购物中心、方庄市场、美食一条街，各种商业配套设施一应俱全。u教育配套有：第十八中学、芳城园小学、芳古园小学，光明外语学校、第三幼儿园等。u医疗配套有：东方医院、方庄第一医院、体坛医院、五一医院等。本体条件本体条件7项目现状及地块指标项目现状及地块指标u本项目地块现状分成3个地块，地块1是一座6层小
6、白楼，地块2是已建成酒店式公寓，地块3是已拆除空地方庄南路地块1：小白楼，地下1层，地上6层，占地面积：1400平米建筑面积：7015.9平米土地性质：国家划拨土地，属办公用地地块3：空地总用地面积：6687平米代征城市公共用地面积：2632平米建设用地面积：4055平米用地性质：商业金融用地容积率：1.0-2.9建筑密度：30%绿地率：35%建筑限高：60米地块2：酒店式公寓占地面积：7078.77平米建筑面积：44290.8平米土地性质：商务办公用地使用年限：50年规划路N N地块3 地块2地块1 本体条件本体条件8南侧道路项目地块四至项目地块四至东侧小白楼西侧空地北侧住宅本体条件本体条件
7、东侧方庄南路南侧9地块地块1 1：六层小白楼，属国有划拨办公自用：六层小白楼，属国有划拨办公自用房房u项目概况：u占地面积：1400平米，建筑面积7015.9平米。u建筑结构：钢筋混疑土框架结构，地下一层，地上六层；u经营状况：地下一层至五层全部出租，租金年收入250万，六层自用。u关于土地性质：该地块是国有划拨土地，属办公自用房，没有土地使用年限，建筑时间1993年。u产权：拥有70%的产权，30%在农工商。单元地下层首层二层三五层六层使用功能网吧餐饮歌厅写字楼自用年租金（万元）506040100总计（万元）250本体条件本体条件10地块地块2 2：已封顶的酒店式公寓：已封顶的酒店式公寓金方
8、商贸金方商贸大厦大厦p项目概况：占地面积：7078.77平米，规划批准建筑面积是44290.8平米，实际图纸面积是52992平米，超规划许可8701.2平米。p项目性质：商务办公用房，主要户型为30-60平米的小户型，但每层有300平米左右的无窗房。p项目现状：目前工程已经封顶，还没有外部装修，内部也没有装修，电梯、水电暖电气设备等均未安装。现状南立面建成后效果本体条件本体条件现状北立面11地块地块3 3：已拆平的空地，属金方商贸大厦的：已拆平的空地，属金方商贸大厦的二期用地，二期用地，0707年年1111月挂牌交易，价格月挂牌交易，价格70107010万万元元u该地块于2007年取得土地使用
9、权，用地性质为行政办公用地，总用地面积：6687平米。其中建设用地面积（商业金融用地）4055平米，代征城市公共用地面积2632平米。u规划审批的建筑指标为：容积率：1.0-2.9，建筑密度：30%，建筑限高：60米，绿地率：35%，u建筑使用性质是：写字楼办公楼，可兼容使用性质是：商业服务业。宗地名宗地名称称宗地位宗地位置置起始价起始价土地面积土地面积(平方米平方米)规划建规划建筑面积筑面积(平方米平方米)交易方交易方式式规划用规划用途途成交日成交日期期成交价成交价楼面地楼面地价价受让单受让单位位开发程开发程度度(万元万元)合计合计建设用建设用地面积地面积代征地代征地面积面积(万元万元)（元
10、（元/平平米）米）南方庄71号商业综合楼项目用地丰台区成寿寺南方庄71号2781.156687.5114055.4622632.04911715挂牌行政办公2007 年11 月1日70105984李世东三通一平本体条件本体条件12本体条件分析小结本体条件分析小结项目总占地面积不足项目总占地面积不足1300013000平米，开发规模小。平米，开发规模小。紧邻南三环，北临方庄核心区，到达紧邻南三环，北临方庄核心区，到达CBDCBD及亦庄经济开发区交通及亦庄经济开发区交通便捷，地理位置优越。便捷，地理位置优越。地理位置地理位置规模因素规模因素区域配套成熟，生活氛围浓厚。区域配套成熟，生活氛围浓厚。配
11、套资源配套资源13投资环境分析投资环境分析14u房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究u所在区域市场分析所在区域市场分析14北京十一五发展规划中构建北京十一五发展规划中构建“两轴两带多中心两轴两带多中心”的城市空间结构，南城区域处在城市发展的南北主轴的城市空间结构，南城区域处在城市发展的南北主轴上上u北京十一五发展规划：“两轴两带多中心”的城市空间结构。两轴两轴指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴；两带两带指包括通州等地的“东部发展带”和包括门头沟等地的“西部发展带”；多中心：多中心：指在市域范围内建设多个城市职能中心，提高核心功能和综合竞争力。u南城区域南城区域处在城市发展的南北主轴上，北京
12、市第十次代表大会上市政府明确提出：要积极推进南城及南部地区发展，使之成为新北京富有活力的地区的发展目标。N N房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究西西部部发发展展带带南城区域南城区域亦庄亦庄通州通州顺义顺义东东部部发发展展带带15五号线、十号线的贯通以及北京南站的建成将为南城五号线、十号线的贯通以及北京南站的建成将为南城的发展带来新的契机的发展带来新的契机u地铁交通改善：地铁交通改善：5号线的贯通北京中轴线，缩短南北城时间距离，将改变南北城发展不均衡的现象；10号线未来将本区域与中关村、亚奥和CBD三大区域联通；亦庄线和大兴线等轨道交通的建设都将为南城带来彻底的改善；u宋家庄商业中心宋家庄商业
13、中心多条地铁的贯通将使得宋家庄成为南城最大的交通枢纽站；丰台区未来将重点打造以零售业、商务服务业和生活服务业为主的宋家庄商业中心。u北京南站经济圈北京南站经济圈规划为城南重要交通枢纽，是沟通丰台与京津冀都市圈合作发展的重要节点；未来形成以商务办公、物流为主，并与其他重点区域优势互补、功能衔接、联动发展的北京南站经济圈。房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究大红门服装商贸区大红门服装商贸区南站商圈南站商圈南南 四四 环环南南 二二 环环南南 三三 环环京京开开高高速速亦庄亦庄L11号轻轨号轻轨五五号号线线十十号号线线本项目本项目 五五 环环京津高铁京津高铁京津塘高速京津塘高速亦庄亦庄宋家庄商业中心
14、宋家庄商业中心16项目所在的方庄区域近年土地供应稀缺项目所在的方庄区域近年土地供应稀缺 ，目，目前开发项目较少，且多在三环以外前开发项目较少，且多在三环以外 u方庄核心区内开发强度大，建筑密度高，现在已经基本没有了可供开发的土地，2007年方庄核心区内出让地块仅两处，且权威世纪风景小区配套公建用地。u项目周边区域集中了目前大方庄范围大部分的在售项目，已经成为了大方庄区域内的开发热点。方庄核心区宋家庄片区公顷近年方庄片区住宅用地供应量近年方庄片区住宅用地供应量数据来源：北京市土地储备管理中心房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究1704-0704-07年方庄片区土地供应情况年方庄片区土地供应情况宗
15、地名称位置 面积（公顷）规划用途取地方式取地时间规划建筑面积（平米）楼面地价(元/平米）土地价款（万元）世纪风景经济适用住房（三期）丰台区左安门外成寿寺4.25住宅配套划拨2004.04世纪风景经济适用住房（四期）丰台区左安门外成寿寺4.47住宅划拨2004.09丰台区南苑乡成寿寺住宅楼项目丰台区南苑乡成寿寺于家坟0.42住宅配套划拨2006.05紫芳园四区丰台区方庄东紫芳园四区4.22住宅配套地下车库协议出让2004.08紫芳园六区一组团丰台区方庄东紫芳园六区一组团3.99住宅配套地下车库协议出让2004.08紫芳园五区丰台区方庄东紫芳园五区6.09住宅配套地下车库协议出让2004.08印铁
16、制罐厂住宅小区用地丰台区成寿寺甲1号4.02住宅公建挂牌2006.0576900443434100南方庄71号商业综合楼项目用地丰台区成寿寺0.67商业金融挂牌2007.111171559847010房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究18房地产宏观市场分析小结房地产宏观市场分析小结项目所在的方庄区域近年土地供应稀缺项目所在的方庄区域近年土地供应稀缺 ，目前市场供应量很少，目前市场供应量很少南城北京南站的规划建设、宋家庄经济圈的规划建设将带动南城南城北京南站的规划建设、宋家庄经济圈的规划建设将带动南城的快速发展，促进区域升级。的快速发展，促进区域升级。区域价值区域价值土地供应土地供应轨道交通所带来的便利性有力的促进了南城的发展，作为连接未轨道交通所带来的便利性有力的促进了南城的发展，作为连接未来来5 5号线、号线、1010号线、号线、1111号轻轨线的枢纽中心宋家庄站未来发展会进号轻轨线的枢纽中心宋家庄站未来发展会进一步提升项目所在区域的价值。一步提升项目所在区域的价值。交通状况交通状况19投资环境分析投资环境分析20u房地产宏观市场研究房地产宏观市场研究u所在区域市场分析所在区域市场
