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1、钱江方洲商业步行街及浙商大厦策划定位报告智岛地产顾问二八年三月目 录第一部分4钱江方洲商业步行街策划定位报告4第一章 市场分析篇5一、城市商圈变革与发展51、城市核心商圈到区域性综合商圈的城市商业格局变化52、城市的商业业态变革5二、盐城城市目前商圈情况汇总61、建军路商业带62、盐马路商圈63、迎宾路商圈74、解放南路商圈7三、盐城商业开发问题解析71、城市总体商业销售情况72、主要失败案例分析83、盐城商业开发普遍存在的问题9第二章 项目定位篇11一、项目周边商圈分析11、解放南路缤纷亚洲商带11、国飞尚城商业街13二、本项目概况14三、本项目SWOT分析151、优势152、机会153、威
2、胁154、劣势16四、项目商业总体定位思路161、本项目商业开发建议172、本案总体定位目标173、总体定位原则17五、项目客户定位191、目前问卷调查意向统计分析192、目标消费群体定位303、目标购买群体定位304、经营商目标客户定位31六、项目商业形象定位321、项目卖点提炼八大诉求322、定位原则及形象定位32七、项目功能业态定位331、本项目入口广场定位332、沿解放南路商段业态定位333、商业步行街业态总体定位344、沿迎宾路商业业态定位35第三章 销售及招商策略35一、商业营销模式选择35二、项目销售、推广策略361、总体营销思路362、入市时机373、推广策略374、推广总原则
3、375、推广媒介选择38三、销售节奏38第二部分39钱江方洲浙商大厦策划定位报告第一章 写字楼调查分析39第一章 写字楼调查分析40一、市场总述401、市场供销情况走势（单位：）402、销售均价走势（单位：元/）413、市场现有办公用房情况分析42二、个案调查431、历史供应情况432、在规划中写字楼项目调查44三、市场需求情况调查451、面积需求情况统计452、从事行业情况统计453、承受价格统计464、公司规模统计465、购买用途统计476、分析说明47第二章 盐城现有酒店情况48一、盐城现有星级酒店情况48二、近年产权式酒店供应情况49第三章 本项目定位50一、概 况50二、商业裙房的定
4、位思路50三、双塔主楼定位51四、酒店规划定位：51第一部分钱江方洲商业步行街策划定位报告第一章 市场分析篇一、城市商圈变革与发展1、城市核心商圈到区域性综合商圈的城市商业格局变化纵观盐城商业发展历程、现状及未来发展趋势，原有商圈经过多年由市场自发形成，长期的发展沉淀了极深的商业价值，具有一定的市场知名度与美誉度，如建军中路大铜马商圈。这些商圈经过长时间的自发发展，在商业布局上存在业态业种布局凌乱、规模小、服务档次参差不一、无统一对外形象、同质化发展较严重等弊端；在商业环境上存在干道道路拥挤、停车难、建筑密度过大等系列问题。基于此，随着盐城“重点向南，适度向西，推进河东，优化城北”的城市战略发
5、展方向思路以及构建百万人口大城市的宏伟目标，经过近年来的迅猛发展，盐城市商圈格局发生的巨大转变，形成了以建军中路商业带为主的核心商圈，以及伴随着城市中心南移，引发的城市商圈南移，逐渐形成以盐马路商圈、迎宾路商圈、大庆路商圈、解放南路商圈为辅的区域性综合商圈的商业布局。2、城市的商业业态变革随着经济的迅速发展，城市的商业形象也随之发生转变，外来大型零售及休闲娱乐巨头，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型休闲娱乐城等，吸引了以越来越多消费者。零售业以原本的传统小杂货、小百货、小商业步行街等，正逐渐发展为大型超市、中高档专卖店、精品专卖店、大型专业连锁
6、店、shopping MALL及24小时便利店多种业态相互补充的新型零售格局；休闲娱乐场所从最初的沐浴休闲、小茶馆、小影院等，发展为大型化、功能化、综合型的KTV、浴城、SPA吧、大型影城等，极大提高了盐城人民文化娱乐生活的水平；餐饮店以原本沿街小型个体饭店及为主的模式，正逐渐转变为大型餐饮集团（如奥星、大宅门、汉唐盛世）以及中西连锁快餐（KFC、大娘水饺）、各类高级咖啡厅（如上岛、DIO）以及汇集盐城地方及其它各地的特色餐饮相结合的发展方向。二、盐城城市目前商圈情况汇总1、建军路商业带业态种类：品牌服饰、珠宝首饰、西式快餐、中式快餐、中式茶楼、数码通讯、家电买场、眼镜店、交通工具专营店、金融
7、银行、医院、超市、百货商业、大型酒店、宾馆、休闲养生、报刊书店、医药连锁、另包括一个商业街（浠沧巷步行街），一个商业广场（中茵海华广场），另外在建的百货商业一家（金鹰国际），在建的超市一家等（家乐福超市）。2、盐马路商圈业态种类：西式快餐、中式快餐、中式茶楼、数码通讯、医药连锁、超市、大型酒店、宾馆、报刊书店、交通工具专营店、咖啡连锁、休闲养生、休闲娱乐、沐浴休闲、文体用品、生鲜果蔬、机床机械等。3、迎宾路商圈业态种类：中式茶楼、数码通讯、医药连锁、超市、大型酒店、宾馆、报刊书店、交通工具专营店、咖啡连锁、休闲养生、生鲜果蔬、电脑配件、电脑耗材、文体用品、沐浴休闲等，另预建购物中心一个尚城购物
8、中心及沃尔玛超级市场。4、解放南路商圈业态种类：西式快餐、中式快餐、中式茶楼、数码通讯、眼镜店、交通工具专营店、金融银行、医院、超市、百货商业、大型酒店、宾馆、休闲养生、报刊书店、医药连锁、咖啡连锁、生鲜果蔬、机床机械、沐浴休闲、美容美发、文体用品等，另拥有商业中心一个（缤纷亚洲），超级购物中心一个（时代超级购物超市）。三、盐城商业开发问题解析1、城市总体商业销售情况盐城市区近三年商业用房供销情况统计表年 份供应量（）销售量（）销售率均 价（元/）05年105636.256865.156.50%6090.0806年241101.3630044.7412.46%9148.7507年379087.
9、7778560.820.72%7660.69从上表，我们发现，盐城近三年来的商业用房供销情况非常严峻，05年至07年供应量以每年13万左右增量逐年上升，而销售量每年增量仅维持在34万左右，每年销售率虽逐年上升，但整体销售率仍不理想，至07年销售率仍仅有20.72%，大量商业用房存量，对后续新供应房源销售形成巨大压力。2、主要失败案例分析（1）华崴铜锣湾广场（现命名“鹤翔商贸城”）由盐城市华崴房地产开发有限公司开发建设，2004年8月起对外正式销售，2007年 12月2日重新命名为“鹤翔商贸城”重新开始销售。a、总体规划分析：原规划为地下人防工程，为地下两层结构；b、内部规划分析：单套商业的分割
10、面积为20100，最大面积为365，（仅有一套）；地下1F：女装、男装、童装、运动服饰、鞋类、皮具、箱包、办公问题、流行饰品、化妆品、礼品、家居用品、南北干货、食品、茶叶、保健品、餐饮；地下2F：小型交通工具、日用杂货、小五金、家电、电脑数码。c、失败原因分析：盲目定位，不符合盐城商业地产的实际需求，同时开发过于匆忙，后期因市政府要求，过快开发建设，导致客户积蓄期过短，并且整体运营招商失败，无商家入住；d、目前情况：目前由台湾投资商重新投资1.1亿元人民币重新装潢、开发，并命名为“鹤翔商贸城”。（2）芝林广场（现命名为“鼎尚房展中心”）由盐城市鸿基房地产开发有限公司开发，2005年6月正式对外
11、销售、招商，2006年1月开始营业，2007年10月1日改造为“鼎尚房展中心”。a、总体规划分析：四层产权式商铺结构。b、内部规划分析：一层规划：珠宝、钟表、化妆品、食品、烟酒；二层规划：女装、内衣、鞋帽、皮具、品牌时装；三层规划：男装、箱包、男士用品；四层规划：休闲餐饮。（3）失败原因分析盲目规划，不符合盐城商业的实际发展情况要求，并且商业步行街门前停车位规划不合理。由于临近解放南路、大庆路主要交通干道十字路口，来往车流辆量大于人流量，同时引进肯德基失败，商业步行街人气不足，且本身规划无特色和建军路商业重复，未能按原计划招商引进一些高端、特色品牌，因此在2006年营业时生意惨淡，最后商家纷纷
12、撤场。（4）目前情况目前盐城鼎尚房地产投资有限公司与盐城市房管局合作，命名为“鼎尚房展中心”，用于房地产开发展览。3、盐城商业开发普遍存在的问题近几年来，盐城城市发展日新月异，大量城市人口从老城区向新城区外迁及外来人口流入带动了新城区的快速发展，大量商业地产开发在为新城区带来较完善的商业配套的同时，也引发了盐城商业地产开发中存在的诸多问题，导致整个盐城新城区的商业开发始终处于在举步维艰的境况，具体表现在：（1）盲目求大求全，超出市场实际容量在市政府的引导下，城市新推商业呈现出大型化、功能化、全业态的特点，几十万甚至百万平方超大型商业开发，SHOPPING MALL、大型商业综合体、主题商业体的
13、大量集中上市，造成有效消化相对不足，存量每年呈现几何增量趋势。（2）缺少合理规划，定位不准盐城新商业开发仍停留在落成的规划阶段，大多数商业开发没有创新，缺少人性化，人流动线规划不明，内街与外街没有形成互动，导致大量的人流过于集中与某一点，造成人流不流，没有活力。在定位上，动辄以盐城第一、苏北第一等口号，缺乏实质。（3）超前开发，无有效支撑点新城区发展日新月异，人口迁入带来巨大商机，但盲目的乐观使得商业推出量远远超出了新住人口实际需求，在大量楼盘尚未交房入住甚至还未开工的情况下，将商业超前开发，因此缺少了做商业最基本的要素固定的消费群体。第二章 项目定位篇一、项目周边商圈分析、解放南路缤纷亚洲商
14、带（1）业态种类：休闲娱乐、休闲沐浴、连锁酒店、酒店式公寓、俱乐部、文体用品、书籍报刊、电玩动漫、网吧等。（2）功能规划：缤纷亚洲商业主要规划建筑指标总营业面积挑 高汽车车位观光电梯自动扶梯垂直梯主力面积开间*进深销售价格7万一层为5.6米、层3.8米140个，其中广场车位80个，地下车位60个部部部4050（底层）4*9米或4*12米1500024000元/（底层）负一层：地下停车场；首层第一区域：全部以餐饮连锁品牌为主，“餐”中有东北菜、川菜、湘菜、徽菜、火锅、韩国料理、日本料理、泰国菜、韩国烧烤、休闲小吃、自助餐等；“饮”中有咖啡店、水吧，酒吧、茶座等。首层第二区域：休闲商品、礼品、饰品、淑女装、休闲服装、运动服装、儿童服装、钟表眼镜、首层第三区域：24小时便利店、银行、便民药店、烟茶酒、婚庆礼仪等二 层：时尚购物。以经营体育运动类、家庭休闲类商品为主。三层第一区域：世界书廊。由教育书店、音乐书店、电子书店、建筑书店、少儿书店等组成综合大型书城。三层第二区域：相关的文化用品、文具用品、文体用品、数码产品、网吧等。三层第三区域：电玩游戏、动漫城、健身、美容、足浴等四层第一区域：韩商俱乐部（投资沙龙、韩商会所）四层第二区域：正餐、室内运动场所四层七层第三区域：酒店式公寓四层七层第四区域：酒店宾馆副楼第一区域：休闲沐浴副
