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1、重庆市南川区集体建设用地使用权基准地价说明一、适用范围 重庆市南川区行政规划区域内的建制镇（街道）及村庄的集体建设用地。二、基准地价内涵 基准地价的内涵为集体建设用地使用权不同级别、不同用途、设定容积率和土地开发程度下，内涵设定出让年限的区域平均价 格。其中住宅用地的权利特征为占有、收益、处分权利均受限， 基准地价仅为所有权人收益时确定租赁价格时参考使用。基准地 价的价格表现形式为地面价，是指单位集体建设用地使用权的平 均价格（单位：元/平方米）。（-）基准地价容积率 商服用地1.0，住宅用地2.0 ,工业仓储用地1.0 ,公共管理与公共服务用地1.5。（二）基准地价土地开发程度“三通一平”，
2、即宗地外通路、通电、通上水及宗地内场地平 整。（三）基准地价使用年限 商服用地40年、住宅用地70年、工业仓储用地50年、公共管理与公共服务用地50年。（四）基准地价期日2019年1月1日。住宅用地基准地价修正因素指标说明表宗地修正因素优较优一般较差差区域因素繁华程度距南川城 区、各乡镇 镇区的距离 1500交通条件道路通达度有省、市级道 路经过有区级道路 经过有镇级道路经 过有乡村道路经过无道路经过基础设施保有度 (水电保有度)()9085 , 80 , 75 , 8075公用设施(学校、 医院等公用服务 设施完备度)公用服务设 施齐全，能很 好满足居民 生活公用服务设 施较齐全，能 较好满
3、足居 民生活公用服务设施 基本齐全，基 本能满足居民 生活公用服务设施不 够齐全，对居民 生活有一定影响仅零星设施分布 有少量公用服务 设施景区资源5公里内有世 界自然文化 遗产、国家5A 级景区5公里内有国 家级景区5公里内有省、 市级景区5-10公里内有国 家级、省、市级 景区或3公里内 有区级景区10公里外有国 家级、省、市级 景区或3公里外 有区级景区人口状况(人口密 度)高较高一般较低低规划状况有利较有利无影响较不利不利个别因素距景区资源距离 (m)200 , 500 , 1000 , 1500距景观资源距离 (m)50 , 100 , 200 , 300噪声、大气污染无轻微污染_般
4、较重污染严重污染宗地坡度25地质灾害无不易发区低易发区中易发区高易发区住宅用地基准地价修正系数表宗地修正因素优较优一般较差差区域因素繁华程度距南川城区、各乡镇镇 WAhPF* 1.00.50-0.5-1.0交通条件道路通达度1.00.50-0.5-1.0基础设施保有度0.50.30-0.3-0.5公用设施（学校、医院等公用服务设We- Q 0.50.30-0.3-0.5景区资源5.02.50-2.5-5.0人口状况（人口密度）1.00.50-0.5-1.0规划状况1.00.50-0.5-1.0个别因素距景区资源距离3.01.50-1.5-3.0距景观资源距离2.01.00-1.0-2.0噪声、
5、大气污染1.51.00-1.0-1.5宗地坡度0.50.30-0.3-0.5地质灾害0.50.30-0.3-0.5调整幅度合计17.59.20-9.2-17.5工业仓储用地基准地价修正因素指标说明表宗地修正因素优较优一般较差差区域因素交通 条件道路通达度有省、市级 道路经过有区级道 路经过有镇级道路 经过有乡村道路 经过无道路经 过距高速公路出工 lPR arita5000 ,10000 , 15000 , 20000基础 设施 条件动力能源保证脖 / O/ 8580 , 75 , 70 , 758580 , 75 , 70 , 758580 , 75 , 70 , 7570产业产业集聚类型联
6、系紧密联系较紧 密联系一般联系松散独立分布 区个别因素宗地的整形度规那么较规那么一般较不规那么不规那么宗地坡度25地质灾害无不易发区低易发区中易发区高易发区、 极易发区工业仓储用地2恚准地价修正系数表宗地修正因素优较优一般较差差区域因素交通条件道路通达度2.010-1-2.0距高速公路出入口的 距离2.01.00-1.0-2.0基础设施 条件动力能源保证度1.51.00-1.0-1.5供水保证度1.51.00-1.0-1.5通讯保证度1.51.00-1.0-1.5产业集聚 府产业集聚类型1.51.00-1.0-1.5个别因素宗地坡度3.01.50-1.5-3.0地质灾害1.51.00-1.0-
7、1.5区域内污染状况1.50.50-0.5-1.5合计1690-9-16公共管理与公共服务用地基准地价修正因素指标说明表宗地修正因素优较优一般较差差区域 因素繁华程 度距南川城区、各乡镇 镇区的距离（m）200 , 500 , 1000 , 1500交通条 件道路通达度有省、市级道路 经过有区级道路 经过有镇级道路 经过有乡村道路 经过无道路经 过距高速公路出口的 距离（m）1000 ,2000 ,3000 , 4000基础设施保有度（水电保有 fix%）9085 , 80 , 75 , 8075人口状况（人口密度）高较高一般较低低个别 因素宗地的整形度规那么较规那么一般较不规那么不规那么宗地
8、坡度25地质灾害无不易发区低易发区中易发区高易发区公共管理与公共服务用地基准地价修正系数表宗地修正因素优较优一般较差差区域因 素繁华程度距南川城区、各乡镇 镇区的距离（m）3.01.50-1.5-3交通条件道路通达度2.01.00-1.0-2.0距高速公路出口的距 离（m ）1.00.50-0.5-1.0基础设施保有度1.50.50-0.5-1.5人口状况3.01.50-1.5-3.0个别因 素宗地的整形度1.00.50-0.5-1.0宗地坡度1.00.50-0.5-1.0地质灾害1.00.50-0.5-1.0调整幅度合计13.56.50-6.5-13.5三、土地用途分类 基准地价土地用途分为
9、商服、住宅、工业仓储、公共管理与公共服务4个用途。（一）商服类村庄商业服务业设施用地（包括小超市、小卖部、小饭馆等配套商业、集贸市场以及村集体用于旅游接待的设施用地等）。（-）住宅类住宅用地（只用于居住的村民住宅用地）、混合式住宅用地（兼 具小卖部、小超市、农家乐等功能的村民住宅用地）。（三）工业仓储类村庄生产仓储用地（用于工业生产、物资中转、 存储的各类集体建设用地，包括手工业、食品加工、 等用地）。专业收购和仓库、堆场村庄公共服务设施用地（包括公共管理、文体、教育、医疗农机（四）公共管理与公共服务类卫生、社会福利、宗教、文物古迹等设施用地以及兽医站、 站等农业生产服务设施用地）；村庄公共场
10、地（用于村民活动的 公共开放空间用地，包括小广场、小绿地等）；村庄道路用地（村 庄内的各类道路用地）；村庄交通设施用地（包括村庄停车场、 公交站点等交通设施用地）；村庄公用设施用地（包括村庄给排 水、供电、供气、供热和能源等工程设施用地；公厕、垃圾站、 粪便和垃圾处理设施等用地；消防、防洪等防灾设施用地）；其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近 用地用途类别确定。工业仓储类、公共管理与公共服务类用地中的配套经营性设施用地，应参照商业用途确定。四、基准地价的应用 运用基准地价系数修正法进行宗地价格评估时应适用对应用途级别的基准地价，并根据宗地实际情况进行期日、年期、容积 率、区域和
11、个别因素及土地开发程度等修正。评估多用途混合的 宗地价格时，应按各具体用途分别修正后加权测算。（一）宗地价格计算公式1、地上不计容局部土地价格二适用的基准地价X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数X区域和个别因素修正系数土 土地开发程度修正值2、地下不计容局部土地价格二适用的基准地价X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数X地下空间修正系数X区域和个别因素修正系数土土 地开发程度修正值（二）宗地价格测算中有关参数确实定1、适用的基准地价确实定根据宗地的法定用途，按照本说明第三条规定的基准地价分类，确定适用的基准地价用途后，根据国土部门公布执行的土地 级别，确定对应用途级别应适用的基准
12、地价。2、期日修正系数确实定期日修正系数二宗地估价期日的地价指数：基准地价期日的地 价指数宗地估价期日的地价指数以重庆市地价动态监测成果公布的地价指数、地价增长率为准。3、年期修正系数确实定nu1 1/ (1 + r) 1年期修正系数=-1 - 1/ (1 +r)厂为土地还原率(商服、住宅、工业仓储、公共管理与公共服 务分别为7.54%、5.98%、7.18%、6.34% ) ； n为宗地剩余使用年 限；m为基准地价规定的相应用途土地使用年限。4、容积率修正系数确实定按照宗地的法定容积率(R ),根据容积率修正系数表确 定容积率修正系数。商服、住宅、公共管理与公共服务容积率小 于1.0时，按容积率1.0确定修正系数；商服、住宅、公共管理与 公共服务容积率大于3.0时，按容积率3.0确定修正系数。工业仓 储用地不进行容积率修正。当RiRR2 ( Ri. R2为上述容积率修正系数表中所列的 相邻容积率)时，按以下公式计算容
