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1、谨呈：上海城建集团城建蠡湖地块城建蠡湖地块 竞标报告竞标报告回顾：2010年第五批国土拍卖中以接近7000元的楼面价取得楼面价高接近7000元/平方米，采取什么样的开发方式？n2010年无锡第五批国土中，锡国土2010-65地块（蠡湖新城2号地块被上海城建置业发展有限公司以11.56万的高价拍得；n地块溢价率为0.87%，地块楼面价约6167.7-7008.8元每平米；n地块位于蠡湖新城核心位置，环境优越，高端项目集中，是目前无锡建设的热点区域。背景：城建进军无锡的首个地产开发项目目标理解目标理解奠定城建在无锡的品牌影响力，实现项目高速、高价销售。项目本体分析项目本体分析市场竞争市场竞争项目判
2、断项目判断提出问题提出问题项目发展战略项目发展战略项目整体定位项目整体定位经济测算经济测算客户分析客户分析思路：地块初判：蠡湖新城核心地段，环境好，发展潜力大n地块位于蠡湖新城核心区域，临近规划中的金融中心，与蠡湖香榭2期隔路相望；n项目环境形象好，周边多为较高端项目如蠡湖香榭、蠡湖一号、湖滨一号等；n蠡湖新城在十二五规划中将打造为蠡湖休闲中心（RBD），独享山水资源，极具前景。现象现象关键关键位置位置位于蠡溪路、望山路，邻近规划中的金融中心，距离体育中心、蠡湖公园仅3分钟车程,距市中心仅10分钟车程蠡湖新城核心地段交通交通横轴太湖大道、中南西路、望山路纵轴蠡溪路、隐秀路、青祁路交通通达性好设
3、施设施区域商业、生活配套已经基本成熟，且紧邻新体育中心，周边高档酒店、住宅较多，大型超市有家乐福、欧尚等，蠡溪路未来规划金融商业街商业氛围、居住氛围较为浓厚形象形象目前由传统的老居民区向新住宅区转变街区形象较高，发展潜力巨大蠡溪路蠡溪路南边河道南边河道隐秀路隐秀路项目地指标指标描述描述土地地址地块位于滨湖区，东至蠡溪路，南至望山路，西至隐秀路，北至陆典路。土地编号2010-65编号XDG-2010-30土地面积74946m2土地用途商业、居住（商业建筑面积占核定建筑面积比例不低于30%）容 积 率2.2-2.5建筑密度40%建筑限高高层（100M）出入口限制沿中南路、规划道路设置机动车出入口。
4、配套设施16班幼儿园、物业办公室等地块初判：地块方正、平整，南侧有河道，奠定景观基础。三面临路，会有噪音影响版块内典型项目销售价格版块内典型项目销售价格楼盘高层小高层洋房蠡湖香榭10000元/蠡湖一号12000-15000元/湖滨一号10000-11000元/太湖国际社区900010000元/12000元/融科玖玖城11000元/平方米13000元/平方米本项目地块土地拍卖价11.56亿，折合楼板价约6168元/，初步估算，项目入市价格不会低于15000元/，周边高层项目均价只在10000-15000元/平左右，常规住区无法保证保价、保速地块初判：地块规模小，楼面价高，挑战区域市场此次报告要解
5、决的问题Q1、项目如何定位？Q2、项目的物业发展方向？挑战区域市场，塑造代言蠡湖新城形象的高端项目，实现项目高速、高价销售！实现：项目本体分析项目本体分析市场竞争市场竞争项目判断项目判断提出问题提出问题项目发展战略项目发展战略项目整体定位项目整体定位经济测算经济测算客户分析客户分析提纲：n 无锡“十二五”城市规划中，将重点打造老城商贸中心（CAZ）、太湖新城商务中心（CBD）、蠡湖休闲中心（RBD），促进商贸、商务、休闲三大城市功能互动，展现无锡滨湖、山水城市风光，彰显特色，完善城市高端服务功能，提升城市核心竞争力；nRBD是英文Recreational Business District的缩
6、写，目前已经形成城市RBD的雏形的区域包括青岛香港中路地段、南京夫子庙地段、上海城隍庙地段、广州天河城地段、深圳华侨城及珠海九洲城地段等，在各城市中均占有极其重要的地位。十二五对RBD的重点打造，将为本项目的发展提供新的平台；区位：蠡湖RBD规划为项目的发展提供了新的平台区位：无论从地段、环境来讲，蠡湖新城都有着巨大发展潜力城市版块城市版块20072007年年20102010年年典型项目典型项目上海新天地太平湖40000100000翠湖天地、华府天地杭州西湖3000060000西湖8号公馆、西子御园南京玄武湖2000045000国际广场、玄武尊邸苏州金鸡湖1200030000万科玲珑湾、水响邻
7、里无锡蠡湖700015000蠡湖一号、太湖锦园无锡蠡湖片区价格虽然上涨较快，但与周边城市、甚至太湖新城相比仍有巨大的空间。n纵观重点城市临湖板块的房价，临湖土地资源越发稀缺，房价更是成倍上涨；n蠡湖新城相比太湖新城配套更完善的配套、更优越的环境，但目前房地产项目的发展却落后于太湖新城。项目名称项目名称入网套数入网套数成交套数成交套数总销售率总销售率（总成交面积（总成交面积/总总建筑面积）建筑面积）未来供应量未来供应量（万平方米）（万平方米）太湖国际4224327427.4%105.2蠡湖一号102492420.3%56.6山水湖滨2期105737324.9%15.4湖滨一号2期40038269
8、.4%2.2太湖锦园135259048.5%12.5龙湖滟澜山52849071.7%5.7绿城香樟园29182.63%51.1保利香槟国际130995.56%25.5观湖湾待售40湖居供应：沿湖优质地块多数已开发或正在开发n自2004年开始，融创、万科、华润、绿城、龙湖等知名国内开发商陆续进入太湖新城市场，抢占沿湖地块；n目前多数沿湖地块处于已开发或正开发阶段，所有在开发项目未来供应面积不足315万方，其中住宅约250万方。地块地块总建面（）总建面（）容积率容积率产品产品预计推出时间预计推出时间开发商开发商观山路/蠡河路298213 2.20 商业+居住2011太湖新城建设投资观顺路/观山路7
9、2333 2.10 商业+居住2011城开五湖大道/周新路208726 3.20 商业+办公+居住2011深航置业湖景路/净慧西道226195 1.20 商业+居住2011龙湖十里明珠堤/霞光路142421 1.05 商业+居住2011太湖明珠国际大酒店小计小计97.497.4万（住宅约）（滨湖区湖景住宅用地仅万（住宅约）（滨湖区湖景住宅用地仅5252万方）万方）n2007-2010年滨湖区的重点地块主要集中在太湖新城和蠡湖新城，随着太湖新城长广溪湿地周边不再划拨住宅用地的限制以及蠡湖新城大量临湖用地被用来做公共设施的开发，湖景住宅渐渐将成为无锡未来的稀缺住宅产品湖居供应：09、10年出让土地
10、，沿湖地块建面不足98万方湖居供应告急：湖居时代即将结束沿湖土地供应的稀缺、在售项目供应量的逐渐减少，都在诠释一个共同的答案：临湖商品房越发稀缺，湖居时代即将终结！滨湖区未来沿湖土地供应n目前无锡多数沿湖地块处于已开发或正开发阶段，所有在开发住宅项目未来供应面积不足250万方；n09、10年沿湖土地供应仅仅97.4万方，其中滨湖区沿湖住宅土地供应仅仅52.5万方。机遇1：项目承载着蠡湖新城转型为RBD的重要使命n RBD定义：城市内部以休闲游憩与企业总部办公、商务服务、商业服务和高档居住等为主的各种设施(休闲、购物、办公、商务、饮食、娱乐、文化、居住、交往、健身等)集聚、重要的新型功能区，是城
11、市中央商务区(CBD)和城市游憩系统的重要组成部分蠡湖新城已成为无锡市一个集休闲游憩、旅游度假、酒店服务、高档居住和商务办公于一体的功能区，无论从游憩基础设施、商务服务业的发展基础与潜力、高档休闲商业的发展，还是从区位条件和生态环境等方面看，都具备了打造RBD的基础条件。l 蠡湖公园l 蠡湖中央公园l 渔夫岛等l 新体育中心办公住宅商业休闲RBD核心驱动力l 佳诚国际l 润华国际l 蠡园开发区l 蠡湖一号l 香樟园l 。l 湖滨商业街l 欧尚、家乐福l 湖滨饭店、山明水秀、1881等机遇2：重塑蠡湖新城高端形象，代言片区蠡湖一号夏家边蠡湖一号n周边项目定位普遍一般；n或定位起点高，却因项目塑造
12、、起势等方面的原因，难以树立高端形象。湖滨一号面对湖居供给的告急，湖居时代的即将终结，我们必须抓住最后的机会，充分利用蠡湖资源，建造这片热土；机遇3：湖居告急，挖掘蠡湖价值项目本体分析项目本体分析市场竞争市场竞争项目判断项目判断提出问题提出问题项目发展战略项目发展战略项目整体定位项目整体定位经济测算经济测算客户分析客户分析市场分析：视角视角1大势：大势：宏观经济形势分析回顾：经济数据稳定增长，但通胀显现。n 2010年1-3季度，GDP同比增长10.6%，宏观经济走势稳定，坚定了政府宏观调控的决心；n10月份CPI同比增长4.4%，通胀持续走高，两次加息，后期影响将逐渐显现政策：调控主旋律从“
13、新国十条”细则版向加强版转变。n 世联认为，抑通胀和调楼市为当前中国社会经济两个最炙手可热的主题。对于楼市而言，调控已经贯穿了整个10年，而加息同样能够抑制资产价格的上涨；n 此外，在十八大中央领导人换届的背景下，政府必将会在楼市领域不遗余力的而调控。十二五规划：n十二五规划建议中明确提出了对房地产的要求，对比 十一五规划，尽管十一五规划中有提到对房地产的规划，但是在 十一五规划建议当中是只字未提，表明了政府对当前房地产调控 的决心，在未来房地产行业将朝着更加理性的方向前进n保民生将成为下一个五年政府重点关注的问题，摆脱国富民穷的局面成为政府追求的另一个目标，同时关系民生的保障性体系建设成为政
14、府工作的重点，这将对房地产行业产生较大影响。建议中有多次提到房地产市场调控，包括保障体系、强调科技创新等近期走势：世联数据显示：调控后量跌明显，但迅速回升，9.29新政后，又一轮疲态显现判断：n 从成交走势来看，世联认为，中央9.29政策重申“调控绝不放松”，逻辑依然是抑需求、促供给。从当前市场走势及以往的调控效果判断，短期内市场成交量同比增速上涨的势头难以持续，而成交均价同比增速放缓的趋势将得到巩固；n从未来发展来看，在未来五年里，中国将放弃一味追求GDP的作 法，更加注重GDP增长的质量和可持续性，将会进一步改善经济发 展模式，高新、节能、环保型产业将获得政策倾斜，粗放型的增长模 式将被逐
15、渐改变；扩大内需将成为十二五期间的第一大战略任务，保 民生将被作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点，整个社 会的经济发展将更多呈现以人为本的精神。同时十二五规划建议势必 将对作为经济引擎的房地产行业产生较大的影响短期：利空，长期：利好。视角视角2现状：现状：无锡经济与房地产市场概况经济支撑：无锡GDP高速增长，支撑房地产业高速发展GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展2009年度苏州无锡常州宁波杭州年GDP(亿元）77405000251842145098排名13542南京都市圈上海都市圈锡常泰都市圈苏锡常都市圈大上海辐射圈n无锡抵触苏锡常经
16、济圈几何中心，地理位置和市场环境优越；n无锡市2009年全民生产总值达到5000亿元，位列江苏第二位，同比增长13%，经济实力强劲；n从市场规律来看，GDP增长率高于8%，为房地产的高速发展时期。n无锡人均GDP达到81151元（按无锡市常住人口计算，不包括宜兴及江阴），按人均GDP排名来看，位列江苏第二位，换算成美元约1.2万美元；n从人均GDP与房地产的发展关系来看，人均GDP高于8000美元后，房地产发展将逐渐减缓，需求也将以改善型为主；n在人均GDP达到3万美元以前，仍有发展潜力。发展发展阶段阶段启动期启动期快速发展快速发展阶段阶段平稳发展平稳发展阶段阶段发展期逐渐减发展期逐渐减缓缓饱和期饱和期人均人均GDPGDP（美元）（美元）800800300030003000300040004000400040008000800080008000以上以上3000030000需求特征需求特征生存需求生存需求生存、改善生存、改善需求兼有需求兼有改善需求改善需求为主为主逐渐转为改善逐渐转为改善需求为主需求为主-发展特征发展特征超速发展超速发展单纯数量型单纯数量型以数量为主，向注重以数量为主，向
