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1、宁波科技园区香溢软件园全程策划提案第一部分 公司介绍3第二部分 宁波房市整体市场分析5第三部分 江东区及科技园区房市分析13第四部分 江东区、科技园区、鄞州中心区三大房市板块竞争分析15第五部分 科技园区地产板块优劣势分析17第六部分 项目周边新近已售楼盘分析19第七部分 科技园区香溢软件园公寓住宅楼部分项目策划建议25第八部分 俱乐部项目策划建议43第九部分 科研楼部分项目策划建议47第十部分 香溢软件园项目市场行情价格评析57第十一部分 香溢软件园项目销售及资金回笼计划58第一部分 公司介绍 上海古北房产代理销售有限公司，成立于1993年，是上海最早的中外合资房地产专业销售公司，已累积代理
2、销售商品房面积120万平米、销售额过百亿元。 十余年的风雨征战，今天的古北销售公司已成为，围绕房地产投资、开发、策划、推广、代理、中介、咨询、物业服务等业务的综合房产代理销售公司，古北销售公司善于把握市场先机，勇于挑战，敢于进取，用智慧浇灌未来，努力向国际型、综合型的专业房产代理公司进取。 主要代理案例： 古北中央花园 黄金豪园 佘山银湖别墅 古北新区二期 苏州西山别墅 古北虹苑 古北公寓 永嘉路古嘉公寓 虹桥路三期高标准内销售房 碧玉公寓 明珠大厦 广场大厦 钻石公寓 万科园别墅 雅典花园 维多利亚大厦 巴黎花园 金狮大厦 金象公寓 第二部分 宁波房市整体市场分析这两年宁波房市供不应求，房价
3、水平上涨很快，并连续两年位居全国第一。宁波老百姓对房价的呼声也越来越高，好象恨不得房价立马降下来，在“房价上涨太快，市场房源紧张，老百姓买不到合适的房子”的市场环境下，这种心情是可以理解的。然而，把目光从宁波市区放眼周边余姚、奉化、宁海郊区县市，从郊区县市又放眼到温州、台州、杭州周边城市以致整个浙江省，单就房价而言，不光是宁波市区房价涨得快，余姚、奉化、宁海等地的房价在这两年也快翻了一番，杭州2002年的房价并没有如专家的预言一样“冬天来临”而是又一个快速上涨年，整个浙江省的房价都涨得很快，不要说浙江省，以上海为龙头的整个长江三角洲如南京、苏州等城市，这两年的房价也都快速飞扬，南京的房价水平在
4、省会城市里已排名第一，上海城区不少楼盘如上海春城等在2002年的涨幅近20%且还有上涨空间，虽说宁波房价涨幅已连续二年排居全国第一，然而，在这种大背景下，“宁波房价涨得太快的现象”也只是一百步与九十九步的差别，应该说是“见怪不怪”。房地产从来都是与宏观经济紧密联系的，宁波房价以至整个浙江省房价水平的快速上扬是有其宏观背景的。宁波房价是否过高、涨得是否过快，只有跳出宁波，置于一个宏观大背景下才能得出一个正确的结论。1、包含宁波在内的长江三角洲经济圈已逐渐成为中国经济最活跃、发展最强劲的区域。上个世纪末，中国改革开放的重点在南方，以香港、深圳、广州、佛山为代表的珠江三角洲是中国经济最活跃、发展最快
5、的区域，也是当时中国房价上涨最快的区域，目前也是中国最富裕的区域。然而自从92年国务院把上海浦东作为经济特区列入改革开放重点发展区域后，以上海为龙头的长江三角洲，北线以南京、镇江、常州、无锡、苏州等城市为代表，南线以宁波、温州、台州、杭州、绍兴等城市为代表，已成为中国历史上继珠江三角洲经济圈之后“经济最活跃、发展最快”的区域，由于长江三角洲背靠长江领域，辐射十三省二直辖市，领域阔度远大于珠江流域，上海在解放前又是远东最大的国际城市，因此，有专家预言上海的经济地位将与香港毗美，长江三角洲将成为中国经济最强盛的区域。长江三角洲经济的繁荣反映到房价上是，这几年，这里成了中国房价上涨幅度最快的区域，宁
6、波也自然成为其中的一员。2、浙江省民营经济发达，是一个“藏富于民”的省份，民间购买力旺盛浙江省国民生产总值虽然位据广东、山东、江苏省之后，但广东主要以外商投资拉动为主，剩余价值大多以货币形态转移到国外；山东、江苏省经济成份，国有、乡镇经济占有较大比重，个人可支配的相对财富较少；浙江省经济因历史原因，国家投资较少，主要以本地民间经济的发展带动全省经济的快速增长，形成了内地兄弟省份学习榜样的如“温州模式”、“台州模式”发达的民营经济，产生了许多大大小小的“老板”，汇集了大量的民间资本，从而也刺激了浙江省房地产业的高速发展，浙江省房价涨得快，宁波也自然成为其中的一员。3、浙江省及宁波过去的城市化程度
7、偏低，与其经济地位不相称，浙江省及宁波城市化进程正进入一个高速发展时期。浙江省经济总量在全国居第四，人均GDP更是位于前列，然而浙江省的城市水平远没有达到辽宁、吉林等经济相对落后的省份，因此，原省委书记张德江提出了加速浙江省城市化进程的建设目标，这对拉动浙江省房地产业的发展是一个长期的利好，因为农村城市化、农民变城市人，需要大量的住宅满足。4、浙江省土地的规范化、透明化程度较高，刺激了房价的上涨土地价格的上涨是房地产价格上涨得重要因素，浙江省先是在杭州全面实行土地的招标、拍卖、挂牌交易政策，推动了土地价格的一路上场；然后，温州、台州、宁波等城市也相继学习杭州的经验，实行土地的招标、拍卖、挂牌交
8、易政策，使这些城市的土地价格在短期内翻几番。广州等南方城市虽然在全国最早施行了土地的招标、拍卖、挂牌交易政策，但做得很不彻底，在2001年以前，拍卖招标的交易量不到总量的10%，房地产开发商的用地主要以协议方式出让，如华南板块的八个上千亩大盘，都是协议拿地。宁波的土地价格在两年内翻了二、三番，这与政府实施的土地拍卖、招标政策有很大关系。宁波土地价格的快速上涨必然带动房价的快速上涨。5、股市低迷，投资资本涌入房地产业，刺激了房价的上涨目前，宁波的房产市场上，有大约30%以上的人购买房产主要以投资为目的，这与股市低迷、缺乏其它投资渠道有很大关系。大量投资、投机成本涌入房地产业，在一定程度上助长了房
9、价的快速上扬。可以说，经济宏观大环境是促使宁波房价的快捷上涨的重要因素，然而，就宁波城市经济本身而言，宁波房价水平的上涨也有其合理之处，宁波作为一个港口大城市，是长江三角洲唯一一个可以在各方面与上海毗美的城市，优越的地理位置将使宁波成为带动浙江省经济发展的龙头，宁波2002年的GDP已达到1500亿元，直逼省城杭州，并有超过杭州的势头，自然对宁波过去与其经济地位严重不对称的房地产价格水平有一个重新调整认识过程，宁波的GDP总量及人均国民生产总值，均超过大连、温州、青岛等城市，但过去的房价水平远没有达到这些城市的水平，如大连60008000元/平方米为（中心城区）、温州4500元/平方米，青岛4
10、200元/平方米，更没有达到省城杭州的水平（城区均价一般在5000元/平方米以上）。城市经济发达，商业机会多，工作机会多，谋生赚钱机会多，相应的商品房的价值肯定要胜过经济落后、就业谋生难的城市，这也是为什么纽约的房价是非洲一个落后城市房价水平数十倍的缘故。相对于其它行业而言，房地产业对政府政策的影响最大，政府通过“有形的手调控市场无形的手”，然而，在政策调控中，珠江三角洲偏向于“小政府大市场”，让房地产业充分市场竞争发展，在残酷的竞争中也带来房地产业水平的质的飞跃；长江三角洲更偏向于“大政府大市场”，政府对市场的调控力度较大，正确的政策力度将促进房地产业的健康发展，但当政策调控不到位或错估市场
11、发展形势时，又在一定程度上影响房地产业发展。可以说，宁波房价的上涨是对宁波城市价值的正确体现。但宁波房价水平在短期内的快速上涨确实超过了大多老百姓的心理承受力，这与政府对房地产市场的调控管理不到位有一定关系。政府在2001年制定的土地供应计划中，虽然略显不足，但基本可满足市场的需求。但计划不如“变化快”，土地上市受交地严重滞后的影响，实际的土地上市供应量严重不足，如交通房产开发的明楼北地块（常青藤小城），本来计划在2000年年底全部交地，实际上到2002年年底还有近百分之五十土地未交付；水上公园地块（建筑面积50万平方米）原计划在2002年年初交一半，2002年6月份左右全部交付完毕，实际执行
12、中，已延迟一年还有大1AQ土地未交付，诸如这种情况，在宁波是较普遍有的现象。一方面土地上市供应严重不足，而预售门槛的提高又进一步加深这种不足；一方面拆迁房子过快又带来更多的需求，真正导致了宁波房地产市场的短期内的严重供不应求的现象，房价的快速上涨也就在情理之中。 目前宁波房产市场的供不应求的现象应该是短期的。2003年，随着宁波一些大盘的推出，如常青藤小城二期，滨江地块波波城，水上公园地块青林湾，钢铁厂地块北岸琴森，咸宁街地块，华俨街地块，鄞州中心区各地块，湾头天水家园等楼盘的推出，市场的供给量显著增加，楼市的紧张状态逐渐缓解，楼价的上升将进入一个缓慢爬升过程。 值得说明的是，宁波房价的快速上
13、涨除受市场供不应求，土地价格上涨过快等因素影响外，楼盘品质的显著提高也是重要因素，如宁波原老楼盘的单位绿地面积投入一般是几十元每平方米，而常青藤小城一期绿地面积单位投入计划在300元每平方米左右，智能化投入在40元平方米左右，总得单位建造成本比以前明显提高，品质也自然比以前高得多。我们常说宁波没有好楼盘，或拿得出手叫得响的楼盘，在过去的房价水平下，开发商确有其难。随着宁波房价水平的提高，越来越多的好楼盘将展现在世人面前。总结：宁波房价虽然因上涨过快含有一定的泡沫成分，但这个房价水平基本上反应了宁波的城市价值，总体是合理的，展望未来，宁波房价水平还具有500至1000元每平方米的上涨空间，这对科
14、技园区香溢软件园是一个大势利好，但随着2003年一些大盘如青林湾、常青藤小城二期、滨江波波城、北岸琴森、东湖花园二期等楼盘的推出，市场供给量显著增加，宁波的房价水平将进入一个慢牛爬升的过程，但那些指望宁波房价水平从此将下跌的想法是不现实的。第三部分 江东区及科技园区房市分析 江东区作为市府重点发展的新城区，其地理位置优越，交通便捷，通往沪、杭的高速公路的起点，江南公路、通途路则与北仑港、宁波经济技术开发区的大榭开发区紧紧相连。江东区经济发展迅速，第三产业依附于城区建设而不断拓展领域。随着新一轮城市建设东扩工程的实施，城区基础设施日益完善，新住宅区的大规模开发建设和市区主干道的向东延伸，高标准景
15、观大道世纪大道的建成、新的国际汇展中心落成、滨江路的全线启动等，为江东发展构造出一由幅美好的蓝图。根据宁波市城市总体规划纲要（20012020），宁波城市发展目标确定为：近期重点向东发展，中远期重点发展北部，适度发展西部，有限制地发展南部。宁波市府东移的确定（位于百丈东路延伸段）与城市东扩，使得东部的土地及房价将有比较大的升值空间，相对来说，东部的房市有更大的发展。目前江东四类地段的房价要高于江北区四类地段房价近1000元/平方米，反映了江东区的发展前景看好。科技园区与江东区一脉相承，已逐渐融为一个整体，虽然科技园区位置较偏，但江东区的房产发展势头必将波及科技园区。目前江东区及科技园区在售楼盘较少，只有枫丹馨园、盛世东方等少数楼盘，市场上基本上
