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1、土地一级招商方案一、编写项目申请报告这个需要有资质的评估公司来写二、办理规划意见函复(当地规划局综合科)需要提供材料：_人民政府授权_前期开发主体的批复规划委员会关于_控制性详细规划深化方案意见_机构代码营业执照复印件法人_复印件委托书取得规划局签字盖章的规划意见函复三、报发改委办理征求意见函：(发改委固定资产投资科)需要提供材料：_人民政府授权_前期开发主体的批复规划委员会关于_控制性详细规划深化方案意见_机构代码营业执照复印件法人_复印件委托书情况说明取得发改委征求意见函复四、办理环评意见(环保局管理科)五、办理交坪意见(当地交通局)六、办理土地预审(土地局土地科)需要提供材料：提供材料：
2、1、1：_地形图2、用地预审申请表(原件两份)3、用地预审申请报告(原件红头)4、项目申请报告5、企业法人营业执照(复印件盖章)6、_机构代码(复印件盖章)7、法人_(复印件盖章)8、委托书9、规划图(红笔圈出位置)10环保意见11发改委征求意见函复(原件)12规划委员会关于_控制性详细规划深化方案意见13地块四至、地块坐标七、发改委立项(发改委固定资产投资科)1、_政府授权_前期开发主体的批复(盖章)2、项目申请报告3、建设项目招标方案核准申报表二份(盖章)4、招标方案核准_请示二份(盖章)5、固定资产投资项目节能登记表二份(盖章)6、公司章程7、股份说明8、银行资信证明(该地块总投资的_%
3、)9、法人_复印件10、营业执照和_机构代码复印件11、规划委员会关于_控制性详细规划深化方案意见12、情况说明13、该地块的_14、委托书15、发改委征求意见函复16、土地一级开发请示17、1：_地形图一张八、规划意见书：规划局规划科1：_地形图(用地坐标，_张)(盖章)厂房平面图(盖章)情况说明发改委项目立项批复(原件)规划意见函复(复印件)土地预审意见书(原件)建设项目规划许可及其它事项申报表(盖章)委托书政府授权土地一级开发的批复(复印件盖章)九、建设用地规划许可证：8.政府授权批复十、定桩报告。1。定桩通知单准备好钱，每个桩大概_元左右，加上导线钱。十一、地灾报告十二、压覆矿床上述两
4、项咨询当地土地局地矿科8.村公告(照片)10.公示证明(_个工作日)办理征地手续完毕之后得到一书四方案。征地结束后，填写申请表，得到_回函，开始最后一个过程即上一级政府的批次征用地批复手续：征地结束，就是你所谓的做熟，取得上一级政府征地批复和征地结案表，然后这块地你就可以找下家，走招牌挂了。土地一级开发流程(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地开发申请。(二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责_编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积
5、、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。(四)编制了开发实施方案的项目上市由市国土局会同市发展改革、规划、交通、建设、环保等部门参加的联审会。通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1.土地储备机构负责实施土地开发的，由土储机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并_实施。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。2.通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、
6、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并_实施。3.通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市政发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。(七)若果开发项目涉及新增_土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。(八)在获得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。_实施征
7、地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。(九)_验收。建设项目的土地一级开发完成后由市政国土局_相关委办局进行验收，验收审核的内容：1.审核土地一级开发成本土地一级开发成本测算一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强
8、的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外七通一平或五通一平，可直接用于建设的土地价格。土地出让交易价格是由毛地价(土地出让金、四源费和大市政费)和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。四、土地一
9、级开发成本组成(一)项目前期组成1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费：立项报告、可研报告的编制费，土地一级开发实施方案的编制费，项目前期的各种工程咨询费2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用：_年国家计委_放开和下放部分商品和服务价格_(计价格_号)中取消了_年由建设部、国家物价局联合颁布的城市规划设计计费标准，放开了规划设计市场。_年_月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了城市规划设计计费指导意见，作为城市规划设计计费的参考依据。3.工程勘察、测绘、定桩费用：_年_月_日国家计委、建
10、设部以计价格_发布了工程勘察设计收费管理规定，从_年_月_日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩：_测绘产品收费标准_4.环境影响评价分析费用：_年_月_日全国人大通过了_环境影响评价，规定：在_领域和_管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护_发布了_规范环境影响咨询收费有关问题_(及价格_号)。5.交通影响评价分析费用。规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照地方建设项目交通影响评价准则和要求编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通
11、咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商(目前收费标准通常在0.5_元/平米不等)。6.地震影响评价分析费用：_年_月_日起施行、_(第_号)公布的地震安全性评价管理条例规定：新建、扩建、改建建设工程，依照_防震减灾法和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性单位对建设工程进行地震安全性评价后
12、，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性平价收费标准都有不同规定。7.地价评估费用：_年_月_日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费_通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照自愿委托、有偿服务的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。8.工程设计费
13、及施工图_费。工程设计费的测算可依据_年_月_日国家计委、建设部以计价格_发布的工程勘察设计收费管理规定中的有关标准结合实际情况测定。施工图_是目前基本建设程序中必须的环节。_年_月_日，建设部门134_发布的房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件_管理办法中再次明确规定“施工图未经_合格的，不得使用”。但相应的图纸_收费标准，国家没有统一规定。9.招标代理费、招标服务费。原国家_招标代理服务收费管理暂行办法_通知，计价格_中明确了招标代理服务收费标准。10.工程保险费：建设部和中国保险监督管理委员会于_年_月出台了_推进建设工程质量保险工作_建质_号，指出：“建设工程质量保险是一种转移在工
14、程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、_工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。”可见，工程建设领域涉及到的保险品种主要有职工意外伤害险(雇主责任险)、设计责任险、工程质量保修保险和建筑(_)工程一切险。但具体费率，市场浮动较大，建设工程一切险一般为投保金额的_%左右，第三者责任险按比例投保。但在项目前期阶段，估算工程质量保险费非常困难，可以暂按建安工程造价的_%_%估算。(二)征地、拆迁费用1.征地补偿费用根据土地所属的不同区域及其被正用钱的不同用地性质相应发生不同的征地费用。本市行政区域内依法征用农民_所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收货的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被
